〈相続税路線価〉とは?自分で相続税を計算する方法を徹底解説!

土地の価格を評価する「相続税路線価」とは、相続税を計算する時に使われる方法です。1つ1つの土地の時価すべてを計算するのが大変なので国税庁は道路に値段をつけて、土地の面積をかけて「相続税の評価」としました。それぞれの評価法を知ることで、自分でもおおよその不動産の査定額が出せるのです。



相続税・贈与税における土地の評価額

土地の評価方法は4つ

土地の評価方法には4つの評価方法があるので「一物四価」と呼ばれます。「公示価格」「基準値標準価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」の4つの中で、相続・贈与においては相続税評価額である「相続税路線評価」で評価することになっています。(公示価格の70%~80%)

1.公示価格(時勢価格):国土交通省が毎年の1月1日を基準とし、一般の土地取引の指標とすることを目的として3月下旬に発表します。

2.基準値標準価格:各都道府県が毎年の7月1日を基準とし、公示価格の補充的価格とすることを目的として9月下旬に発表します。評価水準は、公示価格の100%です。

3.固定資産税評価額:各市町村が毎年の1月1日を基準とし、固定資産税・不動産取得税・都市計画税の算出の基準とする目的で3月の下旬ごろに発表します。評価水準は、公示価格の70%程度で3年に1度見直されます。

4.相続税評価額(相続税路線価):国税庁が毎年の1月1日を基準とし、相続税・贈与税の算出基準とする目的で7月の上旬に発表します。評価水準は公示価格の80%程度です。



相続税評価額を計算してみる(相続税路線価)

相続税路線価方式と倍率方式

相続税路線価は国税庁が相続税・贈与税を算出する際の評価で、実は国税庁のホームページをのぞいてみると誰でも簡単に閲覧することができます。最新の年度から過去7年分のものまで日本国内の全域の路線価図がみれるというわけです。

●相続税路線価方式
路線価は道路に面している土地の面積から算出されますが、土地の形状によっては1つの道路に面している土地、2つの道路に面している土地などがありますがそれぞれ計算方式が変わってきます。相続税路線価から不動産を査定する方法はのちほど例題で記載しています。

●倍率方式
この倍率方式は路線価が定められていない地域(道路に接していない土地など)の相続評価方法です。土地の形に合わせて補正は加算などはせず、固定資産税に倍率をかけて算出します。倍率はその土地によっても変わりますので必ず財産基準評価書を確認しましょう。

その他の法令が関係して上記の計算では算出しきれない場合もあります。土地が持つ性格上、路線価方式や倍率方式のみを参考に算出できない土地もありますので下記の要件に当てはまりそうな土地は専門家に依頼することをお勧め致します。

・ひとつの敷地に建物が2つ以上建っている場合
・土地を貸している場合(貸宅地の評価)
・貸している家が建っている場合(貸家建付地の評価)
・私道がある場合

財産評価基準書|国税庁
参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)

No.4602 土地家屋の評価|財産の評価|国税庁
参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)

相続税路線価のみかた

実は国税庁のホームページから路線価図と評価倍率方(路線価がない土地の評価倍率が記載)は誰でも簡単に調べることができます。5つのステップで確認したい路線価地図までたどり着きます。下記にある「財産基準書」のリンクからもご覧になれます。 参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)
画像編集:aico(2015年12月作成) 参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)
画像編集:aico(2015年12月作成)) 参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)
画像編集:aico(2015年12月作成) 参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)
画像編集:aico(2015年12月作成) 参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)
画像編集:aico(2015年12月作成) このステップで路線価が記載された地図を見ることができます。路線価図で土地を確認できなかった場合は路線価図が定められていない土地の可能性が高いです。(私道などに面している場合は路線価はありません)路線価図にない場合は、路線価図の下にある評価倍率表の「一般の土地利用」から確認することができます。

路線価図上には、「380C」や「500C」といった数字とアルファベットの組み合わせがあります。数字部分は1平方メートル当たりの評価額の値で千円単位で表示されています。つまり、「500」の場合はこの地域は1平方メートルあたりの路線価が500,000円ということになります。

次に、「C」というアルファベットですが、借地権の割合を示します。Aが90%、Bが80%、Cが70%、Dが60%、Eが50%、Fが40%、Gが30%なので、この「C」の場合は、借地割合が70%であることを示しています。

財産評価基準書|国税庁
参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)

相続税路線価を使った評価額の算出

1つの路線に面している土地の場合(地区区分/普通住宅地区) ●自用地の場合(地区区分/普通住宅地区)

 路線価×奥行補正率=1㎡当たりの価額
 300,000円×0.98=294,000円

 1㎡当たりの価額×地積=自用地の価額
 294,000円×600㎡=176,400,000円

よって、こちらの自用地の相続税評価額の価額は176,400,000円と算出されます。

≪算出条件≫
*地目:宅地
*間口:30m
*奥行距離:20m
*地積:600㎡
*利用区分:自用地
*地区区分:普通住宅地
*変形などの特殊条件:なし

≪補足説明≫
*路線に面している方が「間口」、面していない方が「奥行」
*自用地なので、借地割合のアルファベットCは考慮しない
*奥行補正率は国税庁の表を参照
*路線価は「一路線に面している路線価」を使用
*奥行補整価格は「奥行補正率20mに準ずる補正率」を使用 ●借地権の場合(地区区分/普通住宅地区)

 自用地の価額×借地割合=借地権の価額
 176,400,000×70%=123,480,000円

よって、こちらの相続税評価額の借地権の価額は123,480,000円と算出されます。

*Cは借地割合70%

奥行価格補正率表(昭45直資3−13・平3課評2−4外・平18課評2−27外改正) |財産評価|国税庁
参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ) 2つの路線に面している土地の場合(地区区分/普通住宅地区) 2つの路線に面している土地の場合は最初に正面路線と側方路線を確認します。奥行補整あとの路線価が高い方が「正面路線価」低い方が「側方路線価」になります。次に、側方路線がある分の評価を算出し、最初に出した正面路線価に価値を加算します。(1つの路線に面している土地よりも、2つの路線に面している方が評価額が高くなるので、評価が上がった分を加算するのです。) ●自用地の場合(地区区分/普通住宅地区)

1.正面路線価を確認

 路線価×30mに応ずる奥行補正率=1㎡当たりの価額
 300,000円×0.98=294,000円

 路線価×20mに応ずる奥行補正率=1㎡当たりの価額
 280,000円×1.00=280,000円

300Cと280Cの2つの路線価を補正した後も300Cの路線価の方が価額が上なので、300Cが「正面路線価」、280Cが「側方路線価」であることが確認できました。

2.側方路線価分を加算

 正面路線価+側方路線価×側方路線影響加算率=1㎡当たりの価額
 294,000円+280,000円×0.03=302,400円

3.価額と地積をかける

 1㎡当たりの価額×地積=自用地の価額
 302,400円×600㎡=181,440,000円

よって、こちらの自用地の相続税評価額の価額は181,440,000円と算出されます。

≪算出条件≫
*地目:宅地
*正面路線:30m
*側面路線:20m
*地積:600㎡
*利用区分:自用地
*地区区分:普通住宅地
*変形などの特殊条件:なし
*側方路線影響加算率:角地

≪補足説明≫
*自用地なので、借地割合のアルファベットCは考慮しない
*奥行補正率、側方路線影響加算率は国税庁の表を参照
*正面路線価の奥行補整価格は「奥行補正率30mに準ずる補正率」を使用
*側方路線価の奥行補整価格は「奥行補正率20mに準ずる補正率」を使用 ●借地権ありの場合(地区区分/普通住宅地区)

 借地権の価額×借地割合=1㎡当たりの価額
 181,440,000円×70%=127,008,000円

よって、こちらの借地権の相続税評価額の価額は127,008,000円と算出されます。

*Cは借地割合70%

財産評価基準書|国税庁
参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)

奥行価格補正率表(昭45直資3−13・平3課評2−4外・平18課評2−27外改正) |財産評価|国税庁
参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)

土地及び土地の上に存する権利の評価明細書|財産評価関係|国税庁
参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)

みんなが気になるQ&A

相続税の確定申告はいつするの?

相続が発生した場合は相続開始(被相続人の死亡日)の属する路線価を使用します。申告期限は被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行うことになっています。

例えば、1月6日に亡くなった方から相続があった場合はその年の11月6日までに申告します。その年の路線価は7月に発表されるので、その発表を待ってからの申告をすることになります。路線価は毎年3月に発表される公示価格(その年によって変動する時勢価格)も考慮して算出されるので年度の発表が少し遅いのです。

No.4205 相続税の申告と納税|相続税|国税庁
参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)

査定結果が鑑定士によって変わる?

路線価を使った宅地の評価にも2つあり、その不動産を鑑定する目的が相続税なのか固定資産税になるのかによって付加する条件が変わります。一般的に相続評価では公示価格の8割、固定資産税では公示価格の7割と定められています。

固定資産税の評価は、国ではなく地方ごとに出されれる土地、家屋及び償却資産を総称する(地方税法341条1号)と定められていて、他の価額が毎年出されるのに対して固定資産税の評価替えは3年に1度です。

例えば2か所で鑑定依頼した場合に、必ずしも同じ査定額になるとは限りません。路線価はあくまで宅地(家屋などを含まない)相続税の算出方法であり、業者に固定資産税で評価した場合にその宅地に家屋が含まれた場合に宅地と家屋の双方を加味して算出されることになります。

不動産鑑定を依頼する場合は、その鑑定目的をしっかりと鑑定士さんに伝えることが重要なんですね。

減額ポイント?高圧線の下、トンネルの上の土地

高圧線の下にある土地や鉄道などのトンネルの上にある土地は減額のポイントになります。高圧線下やトンねんる上の土地には多くの場合、区分地上権が設定されています。高圧線下の電気設備に関する安全を確保するために空中の利用に制限がかかるまたは建築不可とされており、高圧線下の面積の評価額の30%以上の減額が行われているか確認が必要となるのです。

区分地上権とは「工作物を所有するため、地価または空間に上下の範囲を定めて設定された地上権」のことを言いますが、このような権利がついている土地は建物の建築制限(用途、構造、重さ、高さなど)があるのでその制限の度合いに応じて土地の価値が下がります。そのような理由で土地の評価も同じように減価要因となるのです。財産行か基準通達では、特別高圧架空電線や高圧ガス導管などを目的とした地役権も同様に減額ポイントとなります。

地上権、土地の賃借権、使用貸借権の区分|印紙税目次一覧|国税庁
参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)

高圧線下地の土地評価について – 国土交通省近畿地方整備局
参照元:国土交通省近畿地方整備局(2015年12月時点、著者調べ)

相続税路線価における借地権とは?

路線価図では借地権の割合をA~Gのアルファベットで表されています。地価が高ければ高いほど借地権の割合も多くなります。借地権も財産の1つなので課税の対象となります。相続の場合は借地権はそのまま継承されます。

借地権には法律や明確な基準がなくとてもわかりづらいことが多いです。法律家ですが取扱件数が少ないことから、後世の相続の時に問題が発生することも起こっています。借地権に関して少しでも疑問な点がある場合は詳しい専門家に相談して権利関係などを明確にしておくことが得策です。

●借地権の評価額の算出方法
着地権価格=自用地としての評価額×借地権割合

となります。何十年も前からのお付き合いなどの場合で旧借地権法をもとに取り決められた契約の中には契約書が存在しない借地契約もあります。相続での名義変更の際には、更新料の支払については法律では明確な根拠がないため新しく相続した場合には更新料の支払についてしばしばモメることもありますが、地主さんとの良好な関係を保つことも重要になりますのでしかりと下調べはしておきたいですね。

借地権の地代の相場は固定資産税の3倍~5倍になっています。固定資産税や都市計画税の増減があった場合には見直しがかかります。借地権にかかわる相場については3点おさえるとよいでしょう。

○名義変更料・書換料(承諾料)⇒借地価格(売買価格)の10%程度
○立替承諾料⇒更新価格(売買価格)の2~5%程度
○条件変更承諾料⇒更地価格(売買価格)の10%

見落としがちな点ですが、こちらもしっかり確認しておきたいものです。

No.4611 借地権の評価|財産の評価|国税庁
参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)

平成27年分の基準年利率について(法令解釈通達)|財産評価関係 個別通達目次|国税庁
参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)

相続税の増税って本当ですか?(2015年7月より)

2015年7月の評価替え分より、相続税が増税されました。今年度から施行なので初めて耳にする方も少なくいのではないでしょうか。

●相続税控除額「3000万+600万×法定相続人の人数」

以前は5000万+1000万×法定相続人の人数でしたから、なんと4割も控除額(非課税枠)が削減されたことで実質、法定相続人が負担する税率が4割増加したことになります。相続税の非課税枠の減少ということなので相続税が控除額内に収まっていれば以前と変わりません。

相続税の落とし穴 非課税でも申告必要なケースも :日本経済新聞
参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)



相続税と贈与税の違い!課税価格がなぜ違う?

同じものでも課税価格が違う!生前贈与と相続

相続税と贈与税って結局は同じじゃないの?と思っている人も少なくないはずです。そこで、まずは相続税と贈与税の違いについて説明します。

簡単に言うと、相続税は故人から「受け継ぐこと」で贈与とは生存者から「もらう」ことです。相続と贈与は共に不労所得(働いていない所得)として国に税金を納めなければいけません。相続の場合は「相続税」となり贈与の場合は「贈与税」がかかります。税を支払う人は、実質的に所得を受けた個人となります。

相続税は人が亡くなった時点で発生するので、隠すこともできませんので徴収機会がなくなることもありませんし、いつから相続税が発生するのかも迷うこともありません。しかし、生存中に旦那さまが奥様やお子様にすべて渡してしまえば、実質、相続した人が国に支払うべき税金が1円もなくなってしまうのです。そのような方法で相続税のくぐり抜けができないように定められたのが「贈与税」なのです。不労所得である相続税のがれを防ぐ目的でできたものなので贈与税は相続税よりも課税価格が高くなっています。

そのような理由で生前贈与の方は税率が高いわけですね。

No.4155 相続税の税率|相続税|国税庁
参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)

No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)|贈与税|国税庁
参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)

20年以上の婚姻関係にある夫婦間では贈与税に特例がある!

贈与税は相続税よりも税率が高いことは説明しました。でも実は、贈与税にも2つ特例があります。「配偶者への贈与税の特別控除」と「相続時精算課税制度」です。

贈与税の配偶者特別控除とは、結婚してから20年間以上になる夫婦の間で「居住用不動産・敷地・居住用不動産の購入資金」の贈与があった場合に最高2000万円までは課税価格から控除できるという特例です。もともと、贈与税の基礎控除が110万は別枠となるので合計2110万円までは贈与税が課税されないということになります。

贈与税額=(課税価格-基礎控除額-2000万)×税率-(控除額)

ただし、この特例は以下の適用条件を満たした時に控除される特例です。
○20年以上の婚姻関係にある夫婦間の贈与であること
○同じ配偶者からこの特例を受けていないこと(同一夫婦間では一生に一度)
○国内の居住用不動産や居住用不動産を購入するための金銭に限る(国外のものや投資目的でないもの)
○贈与を受けた翌年の3月15日までにその不動産に住み、その後も継続して済み続ける見込みがあること

この特例を受ける場合は、課税される金額がゼロになった場合でも必ず申告が必要になります。

贈与税の申告と納付方法

贈与税の申告は翌年の2月1日~3月15日までに行う必要があり、提出先はその不動産を管轄する税務署になります。

贈与税は決められた上記の納付期限までに一括で金銭で支払う必要がありますが、一括で支払うことができない事情がある場合は延納といって分割で年賦納付にすることもできます。(延長する期間によって利子税がかかります)期間は最長5年で、この期間中に全額の納付が義務ずけられていています。納税できるのはお金のみで物などの資産での物納は認められていません。

延納の条件は下記の要件に該当する場合のみです。申し込み期限までに延納申請書を提出し、税務署長の許可を得ることが条件となります。
○贈与税額が10万円以上である
○納付期限までに金銭での納付が難しいとき
○担保が必要になる(延納期間が3年以内で、50万円未満の場合は担保は必要ない)

相続の落とし穴。相続から3年以内の贈与税にご注意

生前贈与は相続税よりも税率が高くなっていることは先の記事でもお伝えしましたが、実は相続が発生した日からさかのぼって3年以内に被相続人から受贈されている財産がある場合は贈与税を支払っていたとしても相続税も課税対象になります。

●相続の課税額=相続日より3年以内に贈与で取得した財産+相続した財産

被相続人の死亡から3年以内の贈与税は基礎控除額の110万以内のものであっても、相続税の課税対象に含まれるので注意が必要です。すでに支払済みの贈与税を差し引いた額は戻ってきますが、相続税対策での生前贈与を検討する場合は、祖母祖父母から孫ひ孫への相続の継承の方が節税できます。

●納付すべき相続税額=相続税-納付済みの納付税額

相続時加算制度を選択している場合は、贈与財産すべてが相続税の課税対象となりますのでご確認ください。

No.4161 贈与財産の加算と税額控除(暦年課税)|相続税|国税庁
参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)

相続税路線価のまとめ

不動産の評価方法には4つの評価方法があり、それぞれ算出される価額が異なります。今回は土地の評価について「相続税路線価」を使った概算価額の算出方法についてお話してきました。ここでポイントとなるのは3つです。

①相続税は自分で計算することができる
②相続税路線価で計算できるが、路線価がない地域は倍率方式で計算する
③借地や減額ポイントがある場合、私道がある場合は税務署で計算してもらう

税理士さんにお願いできれば一番良いのですが、税理士さんへの報酬が相続額を上回ってしまう状況も時々起ります。そういった場合は、自分で相続税に関して勉強してできる範囲で申告書を作成して後から税務署に間違いなどを指摘してもらうとよいでしょう。

仲介や売買においては、不動産の仲介は宅建などの資格を保有した人がいる会社でないとできません。不動産の売買は個人間でも可能ですが、査定でも複雑に法令が絡んでいたり、登記における権利などにおいてもプロに任せるほうが安心です。でも全てを任せてそのまま不動産屋さんの話だけを鵜呑みにすることは少し怖いですよね。

今はインターネット社会で多くの情報を簡単に得ることができる時代になりました。自分でできることも増えている反面、ある程度の知識を持って判断・決断するという責任も同時に課せられているのかもしれません。自分の大切な財産を適切に評価するためにも、時間をかけてゆっくり調査しておきましょう。

本記事の情報は、一般的または筆者個人の調査によるものです。法令などの改正、前提事実や個人状況の違いや変化によって、掲載内容と実際の結果が異なってしまう可能性があります。 従って本記事の掲載内容については一切の責任を負いかねますので、内容の解釈や実践はご自身の責任で行い、専門家に相談されることを推奨いたします。