住宅ローンを組む際に必要な諸費用とは?

住宅ローンを組む際には必ず諸費用が発生します。土地や建物のお金だけじゃないの?と考える方も多いかもしれまん。また、消費税とも違う諸費用。今回は住宅ローンにかかる諸費用について徹底解説いたします!



諸費用とは何?

住宅ローンを組む際には必ず諸費用というものがかかります。
これは、土地や建物を購入した際の代金や、それにかかる消費税等の税金とは全く異なります。
ローンを組んだからこそ発生する費用のことです。
住宅ローンを組んだ際に発生する諸費用は、もしもキャッシュで住宅を購入した場合にはかかりません。
具体的には
・保証料
・登記費用
・住宅ローン事務手数料
などの費用があります。

以下、これらの諸費用について具体的にご説明します。



保証料とは何?

住宅ローンを組む際に発生する保証料とは、保証会社に払うお金のことです。
今や、銀行の住宅ローンは保証会社の保証が得られることを融資の条件とすることが当たり前です。

保証会社が登場した背景

住宅ローンだけでなく、今やローンを組む際に保証人をやたらと取ることは金融機関は自粛しています。
バブル崩壊とともに倒産や自己破産が多発して、それに伴う保証人の負担が大きくなってしまいました。

親戚の借金の連帯保証人になり、自殺してしまったなどの事象が社会問題化したのは記憶に新しいところです。
また、バブル崩壊後、銀行の不良債権が社会問題化したことも記憶に新しいところです。

返してもらう見込みが少ない債権を銀行はたくさん抱えて経営が悪化してしまうということが多発しました。
これらの問題を解決するのが、保証会社の保証をつけるという方法です。

保証会社の保証をつけるメリット

保証会社の保証をつけることによって、借りる側からすると、債務を親戚や知人に頭を下げて保証人になってもらうという精神的な負担がなくなります。
また、住宅ローンの保証人になると、借りた側と同じくらいの数の書類を保証人も記載しなければならず、事務の煩雑さにおいてもかなりの負担を強いることになってしまいます。

これは融資を受ける時だけでなく、固定金利の優遇期間が終了して、金利の見直しを行う時にも同じだけの書類を記載しなければならないため、それだけの負担を保証人に負わせてしまうのは、お金を借りた人から見てかなりの精神的な圧迫になるようです。

そして何より、今までだったら保証人になっていた人は、他人の借金を背負うリスクから解放されます。

保証会社の保証をつけるということは、銀行からもメリットがあります。
仮に、債務者(お金を借りた人)がお金を返せなくなると、銀行は債務者の代わりに保証会社からお金を返してもらうことになります。これを代位弁済と言います。

これにより、借主側からすれば保証人取得に伴う、精神的、経済的負担がなくなります。
また、銀行側からすると、不良債権が長期化する前に保証会社から代位弁済してもらえるため、不良債権がすばやく処理できます。
このように両者にとってメリットがあるのが、保証会社による保証という制度です。

保証会社の保証をつけるには料金がかかる

近年の住宅ローンはローンを組む際に保証会社の保証をつける必要があります。
しかし、保証会社の保証は無料で得られるわけではありません。

保証会社の審査を経て、保証料という料金を払うことによって保証会社の保証を得ることができます。

保証料は保証会社によって異なりますし、保証会社の審査によって、料金が変わってきます。

つまり、保証会社にとって、この人は問題なく返していける人だなという判断であれば、保証料は低く済みます。
反対に、保証会社にとって、この人はもしかしたら返していけなくなる可能性があるかもしれないというような場合は、保証料は高くなります。

保証会社の審査によって、借主のリスクを判断し、リスクの低い人には少ない保証料を、リスクの高い人には多く保証料を取ることになります。

公務員や上場企業のサラリーマンなどの安定して高給取りの人は、保証料は低くて済む傾向にありますし、自営業者や転職歴の多い人などは、保証料が高くなる傾向にあるようです。

また、保証会社が設定したある一定のリスクを超えるリスクがあると判断されたような場合は、保証会社に保証を断られることがあります。
その場合は融資そのものを受けることができません。

保証会社の保証が条件となっているようなローンでは実質的な審査を行っているのは銀行ではなく保証会社であるというのが現状のようです。



保証料は具体的にはいくらかかるの?

それでは、具体的に住宅ローンの保証料はどの程度かかるのかをご説明します。

たとえば、全国保証株式会社という保証会社があります。
これは全国の銀行や信用金庫の住宅ローンの保証業務を請け負っている会社です。

全国保証の保証料は5つのコースに分かれています。
Aコース:6,632円(28,423円)
Bコース:11,369円(42,635円)
Cコース:14,211円(71,059円 借り換えの場合42,635円)
Dコース:19,896円(99,482円)
Eコース:28,423円(127,906円)

金額は100万円につきかかかる費用です。
また、カッコ内の金額は担保価格を超過した金額についてかかる費用です。

つまり
Aコースで担保価値3,000万円の物件を購入するのに必要な金額が3,500万円だとすると
担保内の部分が3,000万円であるため
6,632円×30=198,960円
担保超過分が500万円であるため
28,423円×5=142,115円
計:198,960円+142,115円=341,075円
がこの場合のAコースでかかる保証料になります。

また、これがEコースであった場合
担保内
28,423円×30=852,690円
超過分 
127,906円×5=639,530円
852,690円+639,530円=1,492,220円

かかることになりAコースとの比較でいうと100万円以上の違いになります。

ちなみにAコースに該当する職種は医師、会計士、税理士、弁護士となっており、ほとんどの人が該当しません。

公務員や上場企業のサラリーマンはよくてBコースに該当すると思われるため、Bコースでも上記の例で保証料を試算してみます。

通常分
11,369円×30=341,070円
超過分
42,635円×5=213,175円
341,070円+213,175円=554,245円
となります。

Aコースは本当に限られた難関国家資格を持つ一部の人、高給サラリーマンはBコース以下
自営業者などはEコースというような形で審査されることになると思います。

ちなみに、担保の超過分というのは新築の物件を購入する際はあまり発生しません。
中古の物件を購入する際は、建物の評価が減少してしまっているため、評価額が販売価格より低くなってしまうということはよくあります。

参考までに
Cコースで3,500万円の新築物件を購入した場合
14,211円×35=497,385円
になります。

このように、保証料というのは保証会社の審査によって非常に幅があるため、だいたいいくらということはできません。

※上記は一例に過ぎません。また記載されている料金や計算式については、その内容を保証するものではありません。実際の利用に際しては、ご自身で直接専門機関にご確認することをお勧めします。

住宅ローン保証|全国保証株式会社

保証料は一括で払わなければいけないの?

数十万円の場合から100万円を超えることまで、とても金額に幅がある住宅ローン手数料。
どちらにしても高額であることは変わりありません。
一括で払うのは誰でも簡単ではありませんよね?

安心して下さい。

住宅ローンの保証料の支払い方法は

・一括で払う方法
・分割で払う方法
があります。

住宅ローン保証料の一括支払い

住宅ローン保証料を一括で支払うには2つパターンがあります。
1つは必要な保証料を自己資金で保証会社に支払うパターンです。
当然、自己資金がある場合だけ可能な方法です。

もう1つは例えば3,000万円の借入に対して50万円の保証料がかかったとすると、保証料の分も合わせてローンを組んでしまうという方法です。
つまり、住宅取得費用3,000万円+保証料50万円=3,050万円でローンを組む方法です。
この場合、保証会社の保証料一括で払っても、初期費用は発生しないため気軽ですが、保証料の部分(この場合は50万円)に対しても住宅ローンの金利が発生するため、金利負担分は保証料部分に余計にかかることになります。

分割保証料を選択して支払う

保証会社に分割して保証料を支払うという方法を選択することもできます。
さきほどの全国保証では、保証料の分割支払いも可能です。
Aコース:0.08%
Bコース:0.15%
Cコース:0.20%
Dコース:0.30%
Eコース:0.40%
と金利に上乗せして上記料率を払っていくことになります。

例えば金利1.0%で住宅ローンを組んだとすると
Bコースの場合1.0%+0.15%=1.15%の利息を支払っていくことになります。

銀行によってはこの商品を保証料込の住宅ローンとの呼び込みで販売しているところもあります。

どの方法で払うのがお得なの?

保証料の支払い方法はいくつかありますが、一番得な方法は最初に一括で自己資金で払っていく方法です。
しかし、この場合は自己資金がある場合にしか選択することができません。

保証料分を住宅ローンと合わせて借り入れる方法を採ってしまうと、保証料にまで金利が発生してしまうため、最も負担の大きい方法になってしまうと言えるでしょう。

保証料は分割で払っても一括で払ってもトータルの支払い額は大きく変化しないように設定されています。
そのため、保証会社所定の金利を上乗せして分割で支払っていく方法が最も負担が少なく済むのではないでしょうか?

保証会社や銀行に支払う事務手数料

保証料の他にも住宅ローン取り扱い事務手数料というものがあります。

これは保証会社に払うものと、銀行に払うものが2つあります。

銀行に払うものは、銀行各社によって違いはあるものの、30,000円+消費税が相場です。

保証会社に払うものも、保証会社によって幅がありますが30,000円~50,000円+消費税が相場です。
ちなみに先ほどの全国保証の事務手数料は50,000円+消費税です。

この取り扱い手数料は、保証会社や銀行が時期によっては無料化している場合が多いので、キャンペーン等のリサーチを事前にしておいたほうが無難です。

家という大きな買い物で数万円の違いは麻痺してしまいがちですが、手数料分だけで家具や家電が1つ買えるくらいの大きな金額だからです。

登記費用

住宅ローンを組む際には保証会社や銀行が、購入する土地と建物を担保に取ります。
この担保に取ることを抵当権の設定と言います。

抵当権の設定は自分で法務局に赴き登記することも可能ですが、通常は司法書士の先生に依頼して手続きを代行してもらいます。
手続きが専門的で煩雑であるためです。

この抵当権の設定には税金がかかります。
借入金額の1000分の4
つまり、0.4%登録免許税という税金が発生します。

3,000万円のローンを組んで抵当権を設定する場合
120,000円の税金が発生します。
そのほかに司法書士の報酬が30,000円
他に謄本取得費用や交通費で10,000円程度
の費用がかかります。

税金とは別に30,000円から50,000円程度の費用がかかります。

それとは別に建物や土地の所有権を自分のものと登録するのに
土地価格×1%+建物価格×0.3%(軽減措置が適用される場合)

土地価格×1%+建物価格×2.0%(軽減措置が適用されない場合)
の税金が発生します。
こちらはローンを組んでも組まなくても、住宅を購入した際には必ずかかってくる費用です。

No.7191 登録免許税の税額表|印紙税その他国税|国税庁

印紙代

住宅ローンを組んだ際に発生する費用が印紙代です。
住宅ローンは金銭消費貸借契約という契約になります。
この契約には契約金額に比例しれ所定の税金が発生します。

500万円超1,000万円以下:1万円
1,000万円超5,000万円以下:2万円
5,000万円超1億円以下:6万円

必要になります。
金銭消費貸借書にかかる印紙代は細かく決まっていますが、今回は住宅ローンに関係ありそうな金額のみ記載しました。

その他に保証会社とかわす保証委託契約書などの印紙代が200円~400円程度必要になります。

この印紙代や先ほどの登記費用も保証料と同じように、住宅ローンと合わせて借入で賄うことは可能です。

印紙税額一覧

まとめ

住宅ローンには諸費用が多くかかります。
印紙代や手数料、登記費用は事前に知ることができます。
しかし、保証料は借入金額や保証会社の審査によって大きく変わってきますので、審査に上げてみないといくらかかるか判然としません。

だいたい100万円前後かかると考えておいた方がよいでしょう。

また、銀行は仮審査というものを取り扱っていますので、保証料はいくらなのか、そもそも借りることができるのかどうかを事前に知ることができますので利用することをおススメします。 ※本記事は一般的な情報に過ぎず、適用法令等の改正、前提事実や個人状況の違いおよび変化によって、掲載内容と実際の結果が異なってしまう可能性があります。従って本記事の掲載内容については一切の責任を負いかねますので、内容の解釈や実践はご自身の責任で行い、専門家に相談されることを推奨いたします。