J-REIT(不動産投資)とは?初心者でも理解できるまとめ

随時更新される株価。今のご時世は主婦の方でも株式投資を行っている人が沢山います。数多くの銘柄から何を選択するかはかなり重要。しかし、少し株式投資をかじっている程度の人にはJ-REITに対する認知度が高いとは言えないと思います。ここでは初心者の方でもわかりやすく理解できるようにJ-REITの基本などを紹介します。



J-REITって何?

簡単にいうと不動産投資

J-REIT。初めて聞くという方も多いかもしれません。読み方は「ジェイ リート」。

え?投資を行う上で、普通は企業銘柄を選択して、株を購入するんじゃないの?そんな企業聞いたことないけど?

と思う方も少なくないかも知れません。J-REITは簡単にいうと不動産投資になりますので、企業名とは異なります。投資信託の仲間となるようです。

どういうものか簡単に説明をすると、まずは、多くの投資家から資金を集めます。集めた資金で、複数の不動産を購入します。そしてそこで得た賃貸収入や売買益を投資家に分配します。

こういった一つの「商品」として取引されているのがJ-REITというようです。



投資する不動産の種類は?

数多くの種類がある

J-REITが投資している不動産には、商業施設、オフィスビル、駐車場、物流施設、ホテル、賃貸住宅などがあるようです。

最も多くの割合を占めるのはオフィスビルだそうです。投資対象としては規模が大きいためといえるからでしょう。また、商業施設においては、テナントが収益に左右されるため、入っているテナントが少ない、もしくは撤退などが相次いだ場合のダメージも影響するといえるでしょう。

私たちが街を歩いていてよく見かけるビルなども、J-REITが投資している建物の可能性が高いといえるでしょう。

特に都心のオフィスビルにおいては、有名どころであればJ-REITの投資対象となっている場合が多いかもしれません。

どんな仕組みなのか

会社のような形態をとっている投資法人

なんとなくJ-REITのさわりは理解したけど、仕組みがよくわかりませんよね。J-REITは「不動産投資法人」と呼ばれているようです。

一般的に言われている株式投資は、株券を購入しますが、J-REITへ投資する場合は、投資証券を購入します。

そして集めた資金をJ-REITが不動産に投資を行い、そこで得た利益などを投資家に分配する、ということがJ-REITの仕組みのようです。

しかし資産の運用は実際、別のところに委託しています。これは運用などの業務を行うことが、法律上禁止されているからだそうです。

また、会社のような形態をとっているようで、役員会も設置されています。そのため株主が役員の選任についての意思を示すことができる「投資主総会」というものがあるようです。



基本的な知識を身につけよう

仕組み+専門用語を知る

J-REITを知るためには仕組みと基本的知識をある程度知っておくことも必要と言えるでしょう。

まずは一般的にイメージしやすい株式投資に置き換えてみるのもいいかもしれません。価格がどうやって決められているのかというと、投資証券を証券取引所に上場し、投資家の需要などによって価格が決められているようです。

投資証券とは、有価証券のことですが、投資法人が発行しているもののようです。一般でいう「株券」に相当すると考えるとわかりやすいと思います。

取引は特別な方法があるのかというと、そうではなく、上場取引と同様に考えて問題ないでしょう。

こうして取引されたうえで、決算時に投資家へ支払われるお金を「分配金」というようですが、株式投資でイメージするところの配当金と同様の認識で問題ないでしょう。

決算は多くて年2回あるそうですが、順調にいけば2回の分配金がもらえる、という仕組みになっているそうです。

また、株式投資の配当金には税金がかかるそうですが、J-REITの場合も同様に税金はかかる仕組みとなっているようです。

メリットが知りたい!

複数の嬉しいメリットがある

J-REITのメリットについて、簡単ですが紹介していきます。まず「投資」というとイメージしやすいのはデメリットのほうではないでしょうか。

怖い、リスクが高いなどお金に関するデメリットは取り返しがつかないことも多く、なかなか手を出しづらいかもしれません。

しかしデメリットだけでなく、メリットも知ることが必要で、メリットをうまく活用するにはどうしたらいいのかと思考を変えてみることも必要かも知れません。

J-REITのメリットは分散投資が可能となっています。分散投資をすることで一つのところに集中するよりもリスクが軽減する、という精神的にもダメージが若干少なくなる嬉しいメリットと考えていいでしょう。

資金があまり多くない、という人は少ない資金からでもチャレンジが可能となっているようです。株式投資の多くは、100株単位で購入ができるようになっているところが多く、資金を沢山持っていないと、好きな銘柄を購入できないケースもあるようです。

しかしJ-REITは少額から投資が可能、1株から購入できるものもあるそうですので、手軽に始められる初心者にはうれしいメリットと言えるでしょう。

他、気になるのは分配金ですよね。ここでも嬉しいメリットとしては、仕組み上、収益のほとんどが分配されるそうです。

最近ではデフレ脱却、という言葉をニュースで聞く機会が多いと思いますが、デフレの逆はインフレですよね。J-REITはインフレにも強いといわれているそうで、不動産の金額が上がると、その分分配金も増えると単純に予測できる部分があるようです。

なぜなら、インフレの場合、不動産の資産価値などは、インフレにスライドしていく傾向にあるからだということだそうです。

そもそもJ-REITとは? – 投資信託協会
出典元:投資信託協会(2015年11月時点 著者調べ)

しかしリスクも当然ある

知っておかないといけないリスクとは

メリットがあれば当然デメリットもあります。J-REITを行う上で知っておかなくてはいけないリスクは把握しておいたほうがいいでしょう。

先に説明したように、J-REITは不動産を対象とした投資となりますが、そうなると考えられるのは不動産にかかわる事がリスクとして考えられる、ということはイメージしやすいと思います。

J-REIT株価に影響しやすい経済情勢は、例えば賃料の減少や商業施設のテナントが入らないなどJ-REITが保有している投資物件がそういった状態になれば、リスクに変化すると言えるかもしれません。

また、身近にイメージしやすいのは、不動産がなくなるようなリスク、つまり震災等による影響だと思います。

投資対象である不動産が、震災によりなくなってしまったなどといった場合、運用ができないので分配金が減ってしまう可能性があるようです。

震災などは防止できないことですので、リスクの中でも予測がつきにくいものだと思います。

他にはJ-REITだけが抱えるようなリスク以外に、なんらかの理由で上場が廃止してしまった、倒産してしまった、という場合もリスクに入るでしょう。

JAPAN-REIT.COM
出典元:Japan REIT Inc.(2015年11月 著者調べ)

どうやって投資すればいいのか

J-REITの投資方法とは

大きな概要だけはようやく理解ができた、さてではJ-REITの投資を始めようかという場合、どうやって投資を行えばいいかわからなければ意味がないですよね。

単純に考えると3つの方法があるそうです。1つ目は個別銘柄を購入すること。個別銘柄は投資単位が1口となっているようです。1口10万円位~100万円以上の銘柄があり、株式と同様に証券会社を通じて取引が可能となっているそうです。

二つ目は分散投資している銘柄を少額から購入する方法です。国内のJ-REITにおいて、ETFと呼ばれる銘柄は4種類あるそうで、株式市場の動きと連動しているため、平均的な金額を狙える事から、何に投資をしたらいいかわかららないと迷っている方にはおすすめだといえるかもしれません。

※ETFとは…上場投資信託のこと。日経平均株価などの動きに連動しているので、投資先の会社を選択する必要がなく、投資信託が上場しているので株の売買は証券会社を通じて行える。

3つ目は、海外のREITなどに投資する投資信託を利用する方法です。購入手数料などは取り扱い会社によって異なるそうですので、よく調べてから取り入れたほうがいいでしょう。

JAPAN-REIT.COM
出典元:Japan REIT Inc. (2015年11月 著者調べ)

ETF(上場投資信託)のやさしい解説
出典元:やさしい株のはじめ方(2015年11月 著者調べ)

多くの情報を入手する

目論見書は確認しましょう

J-REITだけに限りませんが、投資を行う上では情報収集が欠かせません。より多くの情報を持っているほうが情勢などを把握しているので、有利だといえるでしょう。

基本的な情報収集方法として、目論見書を確認することだと思います。ここで目論見書がいまいちわからない、という人のために簡単な説明を入れさせていただきたいと思います。

目論見書とは投資信託の費用のことや運用に関することを記載している書面をいうようです。こちらには換金方法や手数料に関すること、リスクについて、申し込み方法などあらゆることが記載されているようです。

目論見書を確認しなければ、J-REITに投資を始めるにあたって注意点なども把握できませんので、入手したほうが良いでしょう。

また、こちらもかなり基本的なことではありますが、取引を行ううえで必要なのは証券会社の口座を開設することです。

皆さまが開設している普通預金口座では取引ができませんので、別途開設する必要がありますが、証券会社の口座は数多く存在しますので、取引を行ううえで、メリットやデメリットなどもあわせて確認したほうがいいと思います。

資産運用報告書で運用状況を把握

目論見書以外に、資産運用報告書というものがあるそうです。資産運用報告書とはJ-REITにおけるものだそうで、決算期ごとに配布されるようです。

掲載内容は財務状況やその期間の決算内容が記載されているそうですが、保有している物件のほか分配金の実績、借入の状況、今後の運用方針など、細かな情報が多数掲載されているそうですので、情報としてはやはりきちんと確認しておきたい内容だといえるでしょう。

わざわざ入手しなくても投資家に送付されてきますので、手元に届いた際はきちんとこちらも確認し、今後の投資対象として考えて問題なさそうか判断するための材料として考えてもよいかと思います。

株価を知る方法は?

主にはホームページから

投資するうえで、基盤となるであろう価格。俗にいう「株が上がっている、下がっている」というのは価格のことになりますが、価格を知るにはどうしたらよいでしょうか。

投資家の方は随時証券会社のホームページを閲覧しているようです。これは現在株の取引きがオンラインになっていますので、リアルタイムに変動する株価の情報をいち早く確認できるため、という理由が大きいと思います。

株価の変動を素早く把握できなければ、取引も遅くなるリスクが生じると思いますので、証券会社のホームページは常に閲覧できる環境にしておくことが必要と言えるかもしれません。

次に準備していきたい環境は、J-REITのホームページもすぐに閲覧できる状態にしておくほうがいいと思います。投資家向けに情報を発信していることが多いそうで、終値も公表されているためリアルな情報がすぐに入手できることから利用する価値はありそうです。

また、証券取引所のホームページもすぐに確認できるようにしておいたほうがいいでしょう。取引しているのは証券取引所になりますので、終値はこちらでも確認できるようになっています。

他には、今、世の中で何が起こっているのかということを随時把握しておくことも非常に重要ではないかと思います。対象が不動産になりますので、国内だけでなく海外の情勢や震災関連などの情報を知ることで、自身が保有しているJ-REITはこのまま運用していいのだろうか、と早めに判断がつくと思います。

投資家の中でも自身の体験談などをまとめたブログを開設している人も多いようで、成功談や失敗談も多く詰められているものがあるそうです。

そういった情報をもとに運用方法を見直したりする方も少なくないのではないかと思います。

ネット環境以外の方法

オンラインで取引を行うので、ネット環境がないという方はいないと思いますが、あくまで情報を入手するうえでオンライン以外の方法として、新聞もあります。

新聞では前日の終値が翌日に掲載されるようですが、この場合、リアルタイムに株価の変動を知ることができませんので、新聞で情報を得るのは限られた情報だけと言えるでしょう。

他にはテレビのニュースでも知ることが可能です。投資家に役立つ情報を集めた経済情報をメインとしたニュース番組もありますので、随時チェックされたほうがいいと思います。 いかがでしたでしょうか。株式投資ならなんとなく知っている、という方は最近多いように感じますが、J-REITというと何だろう?と思う人もいるようです。

投資には多くの方法がありますが、じっくり待つ姿勢も大切だと思いますので、自分の性格も踏まえて取引をしないと失敗のリスクが大きくなるのではないでしょうか。

J-REITは資金が少ない人でも始められるからこそ、コツコツ精神で増やしていく方法もあるでしょうし、資金が沢山あるので株式投資以外にJ-REITも行うという考えもあると思います。

いずれにしてもメリットだけでなくリスクもきちんと把握したうえで無理のない投資を行うことをお勧めします。

※本記事は一般的な情報に過ぎず、適用法令等の改正、前提事実や個人状況の違いおよび変化によって、掲載内容と実際の結果が異なってしまう可能性があります。従って本記事の掲載内容については一切の責任を負いかねますので、内容の解釈や実践はご自身の責任で行い、専門家に相談されることを推奨いたします。