<東京の家賃相場>都内に安く住むためのコツ教えます!

都内で家を探すなら知っておきたい「家賃の相場」!相場を知ることで、家賃の値下げ交渉が有利にできちゃうこともあるんです。ここではいくつかの視点から都内各エリアの家賃相場と、それを少しでも安く抑える方法を見ていきましょう!



東京の家賃<相場>どれぐらい高い?

月300万円以上する物件も!

「東京の家賃は高い!」と言いますが、実際はどれぐらい違うのでしょうか?

公益財団法人東日本不動産流通機構によれば、2015年7~9月に成約した東京23区内にある賃貸マンションの月額家賃は平均「10万円」。ここでは埼玉県が「7万円」、千葉県が「7.2万円」、東京都の23区以外が「7.7万円」という金額になっていて、首都圏の中でも東京23区内の賃料水準が特に高いことがわかります。

この東京23区内の月額家賃「10万円」という金額は、2015年7~9月に成約したすべての物件の平均なので、大小さまざまな部屋が含まれます。民間サイトを見ると一部の区で「月200~300万円以上(4LDK)」の高額物件があったり、また「月2万円(ワンルーム)」の物件があったりと、東京23区内でもかなりの幅があります。

ここからはいくつかのポイントから、東京の家賃相場を見ていきましょう。

首都圏賃貸居住用物件の取引動向
参照元:公益財団法人東日本不動産流通機構(2015年11月、著者調べ)



住みたい街は手が届く?相場を知ろう

家賃の高い区、安い区ベスト3!

同じ東京23区内でも、区によって家賃の水準はさまざま!ここでは気になる23区の賃料を見てみましょう!先ほども見た公益財団法人東日本不動産流通機構の発表によると、2015年7~9月の期間に東京23区内で最も1か月あたりの家賃平均が高かったのは次の3区でした。

・1位:港区:18万円
・2位:千代田区:14.3万円
・3位:渋谷区:13.5万円

次いで中央区「13.2万円」、目黒区「11.1万円」となっています。上位に名前が出てくる区は、「麻布・白金台・六本木(港区)」や「番町(千代田区)」、「松濤(渋谷区)」など高級住宅街やおしゃれな商業エリアを含み「一度は住んでみたい街」と思う人気の区。他の区と比べて家賃が高いのも納得かもしれません。地価が高く不動産の資産価値も下がりにくいので、賃料は安定的に高い傾向にあると言えます。

一方、東京23区内で最も1カ月あたりの家賃平均が安かったのは次の3区でした。
 
・1位:足立区:7.7万円
・2位:葛飾区:7.8万円
・3位:板橋区:8.2万円

この3区、例えば足立区について言えば7路線が乗り入れていて利便性が良かったり(JR常磐線、東武伊勢崎線、京成本線、東京メトロ日比谷線・千代田線、つくばエクスプレス、日暮里・舎人ライナー)、区内にある公園の合計面積が23区内最大だったりと、働き盛りの子育て世代が暮らしやすい街づくりがされています。

また足立区は、東京都が検討中の「地下鉄8号線延伸計画(有楽町線を豊洲~野田市まで伸ばす計画)」の通り道に該当していて、区をあげて計画の実現に向け取り組んでいるそうです。この計画、平成27年7月に東京都が出した発表では「採算がとれ、費用をかける価値がある」と積極的な評価をされています。

有楽町線が伸びるとなれば都心へのアクセスはさらに良くなり、街の資産価値もアップすることも考えられますよね。このように、現時点では家賃が比較的安い区も、新しい路線の計画や再開発によって将来家賃水準が上がる可能性のある街があります。

都心からの距離で決まる!

当たり前ですが、東京都心に近づくほどお家賃は高い傾向にあるようです。国土交通省のデータから、都心への近さでどれぐらい家賃相場が変わるか見てみましょう。

この統計によると「東京都心から10km以内」の「1畳あたりの月額家賃」はなんと「8,083円」。畳1枚のスペースを借りるのに月8,000以上かかることになるんですね・・・!

この金額、全国平均はどれぐらいなのでしょうか。総務省が5年ごとに行っている「住宅・土地統計調査」によると、全国の民間賃貸住宅の「1畳あたりの月額家賃」の平均は「3,883円」!東京都心から10km以内のエリアでは、全国平均と比べて畳1枚あたり「4,200円」も家賃相場が上がるんですね!畳1枚というわずかなスペースであることを考えると驚きです。

なお、この統計では東京都心を「旧東京都庁」と設定していて、それは現在の東京国際フォーラム付近にあたります。1991年に新宿に新庁舎が出来るまで、東京都庁は丸の内にあったのですね。丸の内から10km以内というのは、直線距離で考えた場合ですが都立大学、中野、十条、北千住、葛西などのエリアが含まれます。

ちなみに東京都心からの距離が20km以内となると、1畳あたりの月額賃料平均は「6,254円」。30km以内で「5,563円」と少しずつ下がっていきます。この東京都心から20km以内には武蔵境、調布、鶴見、草加、松戸などが入り、30km以内には国立、聖蹟桜ヶ丘、保土ヶ谷、大宮、柏などのエリアが入ります。

平成26年度 住宅経済関連データ – 国土交通省
参照元:国土交通省(2015年11月、著者調べ)

家賃が高いと子どもが増えない?

国土交通省の統計によると首都圏の人口比率が高く、上昇を続けている国は世界でも日本と韓国だけなのだそうです。1991年のバブル崩壊後は一時的に東京への人口の流れはストップしましたが、2000年代になって再び増加に転じています。

東京へ移る人口を年齢別に見ると「20~24歳」が最も多く、2013年時点の統計では年間60,000人近い若者が東京へと移り住んでいることがわかります。これは特に情報通信業や金融、保険など大3次産業が東京に集中していることによると言われていて、地元で就職する人が増えているとは言え、就職を機に東京へ移る流れは継続しているようですね。

就職を機に東京へ移り、そこで結婚し家庭を持つ人が多いのも現状です。東京の高い家賃を払いながら、子どもを育てていくのは大変お金がかかりますよね。

国土交通省が発表している統計で、興味深いものがあります。「若者(25~34歳)の1カ月当たりの所得に占める家賃の割合と出生率」というもので「家賃負担と子どもの人数の関係」を表したものです。

これによると、家賃負担がお給料の13~14%ぐらいの宮崎県、福島県などでは出生率が1.5%なのに対し、家賃負担がお給料の21%を占める東京では1.1%と、出生率の全国平均約1.4%を大きく下回っています。家賃の負担の大きさは、生まれる子どもの数にはっきりと影響を与えているようですね。

若者(25~34歳)の1カ月当たりの所得に占める家賃の割合と出生率
参照元:国土交通省(2015年11月、著者調べ)



安く都内に住む方法3選!

1.南向き、角部屋にこだわらない

賃貸物件を探すとき、どんな条件を重視しますか?「南向き」「角部屋」は人気の条件ですよね。陽当たりの良さや、角部屋なら両隣の人に気を遣わなくてすむ・・・などを考えるとメリットの多い条件と言えます。

専門の不動産鑑定士がマンションの査定をする時も「方位」「角部屋かどうか」で資産評価は変わってくるようです。方位については一般的に北向きの価値が最も低く、北→西→東→南の順で価値が上がると聞いたことがあります。

ただこの「南向き」「角部屋」にはデメリットもあるので注意が必要です。

・陽当たりは良いが夏はエアコン代がかかる
・陽ざしが長く室内に入ることで家具やカーテン、壁紙や本の劣化が速い
・角部屋は窓が多いため、夏は暑く冬は寒くなりやすい
・角部屋は窓が多いので家具の置き方に困る  

などがあげられます。意外と多い「南向き」「角部屋」のデメリット。逆に言えば、他の方位の方が住みやすい場合もあるということ。それで同じマンションで内で少しでも家賃が安くなるのであれば、検討しない手はないですよね。

2.低い階にもメリットがある

同じマンションでも最上階に近づくほど家賃が高い、というのはよく知られていることですよね。先ほどの部屋の位置の話と同様、専門家がマンションの価値を査定する時も高い階を高く見積もるようです。高い階ほど価値が上がる理由は、以下のことがあげられます。

・見晴らしが良い
・風通し、陽当たりが良い
・道路から離れるため騒音が少ない
・高い階の方がステータスがある   

特に地価の高いエリアのマンションについては、すぐ隣に違うビルやマンションが建っていることが多いので、郊外のマンションに比べて高い階の価値がより高くなる傾向があると言われています。また最上階は内装が他の階より豪華になっているなど、元から特別仕様に作られているマンションもあるようです。

ただ、低い階にもこんなメリットがあります。

・エレベーターがすぐに来るので急いでいる時に便利。階段も使える
・災害時の避難がカンタンである
・地震でエレベーターが止まっても影響が少ない
・マンションのまわりの木や植え込みが見え、高い階より景観が良いこともある

あとは小さなお子さんがいる家庭では、1階や駐車場のすぐ上の階を選んでおけば子どもの足音で下の家に迷惑をかけないかヒヤヒヤしなくてすみますね。このように低い階にもメリットはあるので、同じマンション内で複数の物件を見比べて、家賃の違いほどの価値があるのか見極めることが大切だと思います。

もちろん低い階、特に1階は防犯面では弱くなりますので「玄関はダブルロックにする」「ベランダの窓に補助錠をつける」「ベランダにセンサーライトを設置する」など防犯対策はしっかりすることも忘れないようにしましょう。

3.電気代がオトクな物件を探す

最近増えている「マンション高圧一括受電サービス」という言葉、聞いたことありますか?これは電気の契約を各家庭と電力会社で行うのではなく、マンション全体で一括して行う仕組みのことを言います。一定量のまとまった電力を購入することで安い価格で調達でき、マンションに住んでいる人が割安な電気を利用できるサービスなのです。

オフィスビルを考えてみて下さい。オフィスビルは各テナントが個別に電力会社と契約しているのではなく、オーナーや管理会社がビル全体で一括して契約するのが一般的ですよね。これと同じことをマンションで行うことになります。

この「一括受電サービス」を取り入れたマンションは増えていて2017年に70万戸、2020年には約100万戸に到達すると予測されています。「一括受電サービス」は実際には専門の業者が電力会社から電力を一括購入し、それをマンションに供給するという仕組みなのですが、この専門の業者はNTTファシリティーズのような通信系の会社をはじめ住宅系の会社など複数が参入しています。

「一括受電サービス」には「専有部分(各部屋)の電気代を安くするプラン」と「共有部分(エレベーター、エントランスなど)の電気代を安くするプラン」があり、分譲マンションでは管理費を安くするために「共有部分を安くするプラン」、賃貸マンションでは入居者が集まりやすいよう「専有部分を安くするプラン」を取り入れることが多いようです。

さらに2016年4月1日からは、すべての家庭や会社で自由に電力会社や料金メニューを選択できるようになるのもご存知ですか?これを「電力の小売全面自由化」と言い、この制度が始まった後は先ほどからお話している「マンション一括受電サービス」に加えて、各家庭で安く電力を買う手段が増えることになります。

「一括受電サービス」を採用しているマンションに住んでいる場合、自分の家だけ他の電力会社と個別に契約できるのか?といった問題は起きてくる可能性がありますが、少しでも電気代を安くできる手段が増えることは嬉しいですね。

集合住宅向け一括受電サービスの現状と課題
参照元:住宅金融支援機構(2015年11月、著者調べ)

賢い相場の調べ方とは?

不動産情報サイトを上手に使おう!

山ほどある不動産情報サイト、近所の不動産も色々あるみたい・・・相場を知ると言っても、情報源がありすぎてどれを使えばいいかわからない!と思ったことはありませんか?

まずは民間の不動産情報サイトの特徴を整理してみましょう。

・HOME’S、SUUMO,CHINTAIなどが代表的
・物件情報数が多い。画面が見やすく、検索しやすい設計
・絞り込み条件が異なるなど各サイトの特徴があるので、実際に使ってみてラクに使えるものを選ぶと良い
・週1回更新など、いざ問合せをした時には状況が変わってしまっている可能性もある

まずはネットでパパッと検索。お目当てのエリアの相場がいくらぐらいか、大まかにでも把握してから不動産屋に相談に行くと、落ち着いて比較検討できると思います。

不動産・賃貸・住宅情報(マンション・一戸建て)ならHOME'S【ホームズ】
参照元:HOME'S【ホームズ】(2015年11月、著者調べ)

【SUUMO】不動産売買・住宅購入・賃貸情報ならリクルートの不動産ポータルサイト
参照元:SUUMO(スーモ)(2015年11月、著者調べ)

賃貸・部屋探し【CHINTAI】|賃貸マンション・賃貸アパート・賃貸住宅・賃貸物件など不動産賃貸の検索
参照元:CHINTAI(2015年11月、著者調べ)

不動産屋を使い分ける!

不動産屋もいくつかタイプがあり「大手不動産屋」「フランチャイズ系不動産屋」と「地元の不動産屋」に分けられます。

・「大手不動産屋」は物件情報数が豊富で、オーナーと直接値引き交渉をしてくれることもある。契約の際にキャンペーンなどオトクに使えるケースも。ただ物件情報数が多いため全部を認識していなかったり、経験の浅い営業マンに当たることもある。

・「フランチャイズ系不動産屋」は他の不動産業者が扱っている物件を紹介する形が多い。あまり条件の良いものがなかったり、古い情報があることも。

・「地元の不動産屋」は少人数で運営していることが多く、古くから近所の情報を良く知っているなど地元ならではの強みがある。お客さんがふらっと入りにくいためか新築物件が残っていることも。取扱数は少ない傾向。

営業マンの実力差や相性もあります。疑問に思ったことはすぐに質問して納得のいく選び方をしたいですね。

家賃は値切れる?

賃貸物件に引越す時、一番おカネがかかるのが入居時。「入居月の家賃・前家賃1か月分・敷金礼金・仲介手数料・管理費共益費・損害保険料」など、まとまった金額が出ていきます。筆者も「これを少しでも抑えられたら・・・」と何度思ったかわかりません。

この初期費用、よく見るとほとんどが家賃をベースに計算されるものですよね。家賃を少しでも安くできれば、初期費用も少なくすることができます。ここでは家賃の値下げ交渉のポイントを見てみましょう。

・付近の相場を確認しておく

・10~11月が効果的:賃貸物件のピークは3~4月(転勤や進学で移動が増える)、7~8月(9月以降の転勤に合わせて子どもが夏休み中に探す人が多い)です。夏の繁忙期が終わるとオーナーも後がなくなり焦ってくるため、10~11月にかけて値下げ交渉をすると「このまま空室を続けるより値下げした方がいい」と応じてくれる可能性があるからです。

・空室が続いている物件は成功率が高い:空室が続く状態は、オーナーにとってはかなりの痛手。長期間空室になっている物件は、値引きしてもらえる可能性があります。不動産屋の担当者にどれぐらい空室が続いているのか確認し「これぐらい値引きしてもらえたらすぐ入居します」と堂々と交渉してみましょう。

まとめ

新しい商業ビルができキレイなマンションも増え、変化が止まることのない東京。その魅力と引き換えに、家賃はやっぱり飛びぬけた水準にあるようです。

一方で「住居費用は収入の3割まで」と言われます。例えば「月収が30万円の場合、住居費は9万円まで」ということになります。それ以上になると生活自体が苦しくなったり、思いがけない事態になった時に支払えない可能性があるからですね。

「自分の望むライフスタイル」と「余裕をもって生活できる水準」を考えて、一番納得のいく物件選びをしたいものです。その中で、少しでもコストを抑えられる方法は積極的に取り入れていきましょう。

※本記事の情報は、一般的または筆者個人の調査によるものです。法令などの改正、前提事実や個人状況の違いや変化によって、掲載内容と実際の結果が異なってしまう可能性があります。 従って本記事の掲載内容については一切の責任を負いかねますので、内容の解釈や実践はご自身の責任で行い、専門家に相談されることを推奨いたします。