<中古マンション諸費用>徹底解説!中古マンション人気の秘密

今、中古マンション人気が高まっています!新築マンションよりも安く購入でき、リノベーションによって自分好みにカスタマイズ出来ると雑誌などでも特集が組まれるほどです。でも、まず中古マンション諸費用がどのくらいかかるのか心配ですよね?中古マンション諸費用と選び方のコツを解説いたします。



今、なぜ中古マンションが人気?

5つの人気な理由

1. 購入しやすい価格

やはり、新築マンションに比べて安いのが人気の理由です。築年数、広さ、立地などの条件によって価格はもちろん違うのですが、きちんと調べる事によって予算内で理想的な住まいが見つける事が可能なのです。

また、住宅購入を検討する主要世代の20~40代の年収が思ったよりも上がらない事や、老後の年金もあまりあてに出来ないという不安感から、住宅購入の予算を抑える傾向にあるようです。

2. 魅力的な立地にあることが多い

古いという事は、先にその土地に建っている訳です。ですので、先に建っているほうが交通の便が良かったり、地盤が良い好立地に建てられている事も多いのです。住むのに便利で資産価値が高い物件が中古マンションには多くあります。

3.実物を見て選べる

新築マンションの場合、完成時の内覧会で初めて購入した部屋を見ることになりますが、想定外に狭いなどイメージとのギャップに驚く事もあるそうです。

しかし、中古マンションは実物を見れるという利点があります。やはり百聞は一見にしかずで、部屋の広さだけでなく、日当りや窓からの眺め、近隣の様子、室内や共用で使う部分の状態も自分の目で確かめる事が出来ます。

4.建築士による中古マンションの建物調査も可能

中古マンションを購入する上で一番気になるのが建物の耐久性ですよね?素人には建物の劣化状態の判断は非常に難しいものです。しかし、現在は第三者の専門家(建築士)による中古マンションの建物調査を依頼することもひとつの選択肢です。

5.リノベーションで自分の素敵な空間に!

リノベーションとは、元々のマンションの機能をグレードアップする事によりマンションの資産価値を上げる事です。現在リノベーションを専門とする会社は無数あり、このリノベーションブームが中古マンション購入に拍車がかかる要因のひとつになっているようです。

中古マンションを現状のまま購入し、リノベーションによって古い間取りを自分好みに変更したり、水回りは一新するなど、自分好みにカスタマイズしてマンションに新しい命を吹き込む事が可能です。



中古マンションの相場

中古マンションの相場は立地、築年数、専有面積で大きく違うので一概には言えませんが、一般的に平均値で中古価格は新築の7~8割といわれています。

自分が住みたい街、広さ、駅からの近さ、築年数などをしぼって検索し、自分の住みたい中古マンションの相場を知りましょう。

ここでは国土交通省が不動産売買を円滑にするために作られたサイト2つをご紹介します。

レインズ マーケットインフォメーション

直近1年に取引された情報を地域、駅からの距離、専有面積、築年数などしぼって検索できます。

不動産会社においても価格査定で参考にされているサイトで、その価格査定の透明性や信頼性を持たせる働きをしています。

成約価格を基にした不動産取引情報提供サイト
レインズ マーケットインフォメーション

出典:

www.contract.reins.or.jp

土地総合情報システム

このサイトの大きな特徴は、不動産購入者のアンケート調査に基づいて実際の取引価格が掲載されている事です。この国土交通省のサイトも信頼され参考にされているサイトのひとつです。

この相場を研究する事で、相場よりも安くて良い物件に巡り会える可能性が高くなります。

土地総合情報システム

出典:

www.land.mlit.go.jp

気になる!中古マンション諸費用

一般的に引っ越し費用等の雑費をいれて購入価格の6~10%ほど諸経費にかかると言われています。例えば、4,000万円の中古マンションを買ったとすると、240万~400万ほどの諸費用を想定しておくと慌てずに計画を進められます。

中古マンション購入の流れ

まず、中古マンション購入までの一般的な流れを見てみましょう。

1.物件情報収集・問い合わせ
2.物件紹介・物件見学
3.購入申し込み
4.ローンの事前調査
5.重要事項説明
6.売買契約
7.ローン申し込み
8.ローン融資承認
9.金銭消費賃貸契約(ローン契約)
10.残金決済・引き渡し

物件探しは人それぞれで、長くかかる人もいれば、即日決めてしまう人もいます。しかし、購入申し込みを入れると1ヶ月半から2ヶ月の間にプロセスが進むことが多いようです。

支払い時期から見る費用

例えば、4,000万円の中古マンションを買ったと想定すると、それにかかる諸費用は以下の通りになります。

売買契約を結ぶ時 137万800円

・売買契約書に貼付する印紙代1万円

契約書の金額が1,000万円超5,000万以下の場合は1万円です。平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される場合は軽減処置があります。(本来は2万円)

・仲介手数料126万円(4,000万円 x 3% + 6万円)
・仲介手数料にかかる消費税126万円x 8%=10万800円

通常、不動産仲介会社を通じて購入する事になるのでその仲介手数料が発生します。この手数料は物件が400万円を超えるものは、物件価格x3%+6万円で計算されます。この値は宅建業法で定められた上限ですので、場合によっては交渉の余地があるかもしれません。また、この手数料には消費税が課税されます。

仲介手数料の支払いのタイミングは売買契約時に50%をまず支払い、引き渡し時に残りの50%を支払う事も多いです。

受託ローンを借りる時 60〜110万円

3,000万円を借入、30年返済を想定とします。

・ローン契約書に貼付する印紙代 2万円
契約書の金額が1,000万円超5,000万以下の場合は2万円です。(ローン契約は軽減措置を受けません)

・登録免許税(抵当権設定登記)3万円
登録免許税は登記の際に科せられる国税で、住宅ローンを申し込むときは抵当権を設定することになります(借入額3,000万円x0.1%)

・ローン事務手数料目安 5~20万円
ローンを借りる時に金融機関や保障会社に対して支払う料金ですが、金融機関によって異なります。5~20万ほど見積もっておくとよいでしょう。

・ローン保証料目安 30~60万円
返済不能になった場合に代わりに保障会社に支払いを保障してもらうための料金です。借入額、返済期間、保障会社によって料金は異なります。

・火災保険料 目安 20~25万円
ローンで借りた場合は火災保険に入ることが多いです。保険費用は建物の構造や面積によってことなります。

登記する時 31~41万円

マンションの固定資産評価額が土地1,000万円、建物2,000円と想定します。

・登録免許税(所有権移転登記)土地15万円
所有権移転登記は固定資産税評価額にかかります。土地の評価額1,000万円x1.5%=15万円になります。
本来は2%ですが、平成27年4月1日から平成29年3月31日までは軽減措置で1.5%になっています。

・登録免許税(所有権移転登記)建物6万円
建物評価額2,000万円x0.3%=6万円となります。

・司法書士報酬10~20万円
登記をしてもらう司法書士への報酬です(家屋調査士に払う報酬、交通費、登記簿謄本交付費用を含みます)

入居時、入居後

入居時は引っ越し代やカーテンなどの初期費用はもちろんかかりますし、入居後は月々のローンの支払い、管理費の支払いの他に固定資産税、都市計画税がかかります。

引っ越し費用等の雑費をいれて約300万円ほどのシュミレーションとなりました。やはり、購入価格の6~10%ほどの諸経費にかかると見積もっておいたほうがよさそうです。



どうやって選ぶ?!

中古マンションの諸費用がわかったところで、今度は具体的な物件選びです。私の体験談も含めて、いくつかの選び方のコツをご紹介します!

お気に入りの地元不動産会社を見つける

私の体験談ですが、共働きの私たち夫婦を助けるために私の両親が近所に住むという事になったのです。

まず住む場所と予算から物件をしぼりました。私の家からスープの冷めない距離で、保障や管理の点から大手不動産会社の物件に行き着きました。そこで、その不動産会社の担当の方に頻繁に連絡をとり、どういう経緯でそのマンションが売れだされたか、どういう点が優れているかを聞き出しました。

その結果、満足度の高い中古マンションを見つける事ができ、私たち家族も両親もハッピーな買い物となりました。

特定地域のマンションの場合は、その土地に強い不動産屋さんにこちらの条件を渡して探してもらうのもひとつのやり方です。

その物件に強い不動産会社を見つける

もし、特定の中古マンションを狙っている場合は、その物件に強い不動産会社を見方につけるのが近道のようです。人気中古マンションは、インターネットに情報が出てもすぐに買い手がついてしまっている事も多いようです。

あらかじめ、こちらの条件を提示しておいて的確にアドバイスしてもらう営業マンと仲良くなっておきましょう。

物件見学のコツ

私の場合、人気物件でどうしてもこの物件!と決めている場合は朝一番の時間帯を予約するようにしました。もし、気に入った場合すぐに申し込みを入れられるようにしたのです。

また、事前に時間がある時は、朝の時間帯、夜の時間帯の雰囲気を確認しておきました。意外と時間帯によって人も雰囲気も変わるので、周辺環境やアクセスを確認する作業はとても大切になってきます。

地道に不動産会社の営業担当の方と信頼関係を結び、インターネットに出てこない情報を集めて自分にあった中古マンションを探すことが成功の鍵のようです。

価値の下がらない物件とは?

立地だけは変えられない!

私の場合、家族の都合で転居する事になったのですが、駅から徒歩2分という好立地だったため、かなり良い条件で貸し出す事に成功しました。購入した際に駅からの距離をそこまで考えてなかったのですが、貸し出す事になってその価値がわかったのでした。

どんな事情で貸し出すか、売却するか、将来はわかりません。資産価値が下がらない物件を探してみましょう!

都市開発計画を見てみる

都市開発計画でこれから新しい駅が出来る場所や大型ショッピングセンターが計画されている場所等、これから価値が上がる可能性がある場所を探してみましょう。

便利な所には人が集まるものです。人が集まる場所は資産価値が高い場所といえます。

押さえておくべき3つの項目

安全な物件かチェック

旧耐震基準法で建ったマンションか、新耐震基準法で建ったマンションかを確認する方法もあります。新基準は「地震の揺れに対する強度」が厳しく明確になったのです。

その境目となるのが、建築確認日です。この建築確認日とは、建築の許可が下りた日ですが、建築確認日が1981年6月1日以降の場合は、新基準、それ以前は旧基準となります。

もちろん、旧耐震基準法で建ったマンションすべてが耐震性が弱いわけではありません。実際、1981年以前のマンションについて建築士に個別の建物調査をして安全を確認した方もたくさんいます。

ひとつの目安として耐震基準法が1981年以前と以降で変わった事を知っておくと良いでしょう。

管理体制をチェック

建物なので年数が経てば当然劣化していきますが、劣化速度が皆同じではないのをご存知ですか?人間のお肌のお手入れと同じでお手入れ=管理がしっかり出来ているかどうかで建物の価値が変わってきます。

多くの建物管理をしている建築士さんによると、個々のマンションによって驚くほど差が出るのがこの管理体制なのです。築30年以上なのに築20年くらいにきれいに管理されているマンションもあれば、その逆もあるわけです。

また、マンションは共同住宅なので、共有部分のエレベーターが安全に動いている、廊下がきれい、照明がきれていないなど、いかに気持ちよく過ごせるかもポイントです。

長期修繕計画をチェック

マンションを長持ちさせる為のお金とメンテナンス計画です。20年、30年の長期にわたる修繕計画を作成し、それを元にメンテナンスを積み重ねていくものです。そしてその計画の内容がとても重要になってきます。

具体的には大規模修繕の計画があるかどうか、修繕積立金は徴収されているか、滞納はないかなどです。これがないと、修繕のための資金集めが出来ず、突然多額の一時金を徴収する、資金不足で必要な修繕が出来ないリスクが高くなるからです。

マンション維持管理が適切に出来ている事で安全、安心な住まいとなります。

まとめ

中古マンションが人気の理由と具体的な諸経費についてご説明してきました。中古マンションは新築マンションに比べて、安く購入する事が可能で物件数も豊富です。

でも、逆に言うならば“オンリーワン”の物件が多いため、選ぶのが難しくタイミングが合わないとなかなか良い物件に巡り会えません。

今回、ご紹介した方法やコツを使って素敵な中古マンションに巡り合える事をお祈りいたします。

*本記事は一般的な情報に過ぎず、適用法令等の改正、前提事実や個人状況の違いおよび変化によって、掲載内容と実際の結果が異なってしまう可能性があります。
従って本記事の掲載内容については一切の責任を負いかねますので、内容の解釈や実践はご自身の責任で行い、専門家に相談されることを推奨いたします。