不動産投資ローン、あなたも借りられるかも?!審査のポイントと条件まとめ

サラリーマンでも始めている人が増えている「不動産投資」。始めてみたい思ったときにまず気になるのが「ローンの審査に通るかに。不動産投資ローンと通常の住宅ローンとでは、審査基準が大きく異なります。不動産投資ローンの審査基準について具体的な条件や借りやすい銀行などをご紹介します。不動産投資に興味がある人は必見です!



「不動産投資ローン」は住宅ローンとどう違うの?

金利は、住宅ローンより高い

「不動産投資ローン」とは、投資用マンションなど投資用不動産の購入資金を金融機関から融資の融資で借りることです。

先ずは、気になる不動産投資ローンの金利についてご紹介します。不動産投資ローンの金利は、通常の住宅ローンよりも高めに設定されているようです。

<例>某A銀行の場合・・・
不動産投資ローン(変動金利)の金利:1.997%
住宅ローン(変動金利)の基準金利:1.889%
※2015年2月6日現在。

住宅ローンの方が、不動産投資ローンより約0.1%も低金利です。理由は、住宅ローンは金融機関の間での競争が激しく、客の奪い合いで低金利競争となっていますが、一方で不動産投資ローンの場合は、積極的に算入している金融機関がまだ少ないため、そこまで競争市場になっていないという現状があるようです。

審査も、住宅ローンより厳しい

住宅ローンは個人への貸付に対して、不動産投資ローンは「マンション投資やアパート投資といった事業に対する融資」になります。つまり不動産投資ローンは、事業の採算性や可能性などが重要視されるといえます。

これに対して住宅ローンの場合は本人の年収など返済能力が重視されることが多いです。審査基準は本人の返済能力が主となるため、不動産投資ローンに比べると審査基準が低くなるといえます。

住宅ローンは支払えなくると住む所がなくなってしまうため、返済が滞る可能性は少ないだろうと一般的には考えられています。これに対して不動産投資ローンは、借主が実際に住居として住むことはなく、あくまでも「投資」目的として他人に貸すものです。そのため、不動産ローンの方が住宅ローンに比較して審査が厳しいとされているのです。



「不動産投資ローン」審査のポイントは?

では、審査の基準になるポイントは何でしょうか?審査基準で住宅ローンと大きく異なるのは、年収と職業でしょう。住宅ローンの場合は、年収400万円以下の場合であっても、定職につき勤続年数が3年以上で、過去の信用情報に問題がなければ比較的簡単にローンを組むことができるようですが、不動産投資の場合は異なるようです。

勤め先

まずは職業です。借入れ可能になる条件の中でも、会社員は「上場企業またその子会社」に限定している気銀行が多いそうです。そこそこの大手企業でなければ、定職についていても審査に通ることは難しいということになります。一部の銀行では「正社員」となっていますが、それぞれ一定の基準があり企業の規模なども考慮されるようです。

また自営業者なら、医師や弁護士など士業の場合は問題なく融資を受けることができますが、そのほかの自営業者はかなり厳しいといえます。知名度ある芸能人であっても、不動産投資ローンの審査に通ることは難しく、審査に通ったとしても、通常よりも高い金利を要求されることがあります。

年収

次に年収ですが、基準が一番低い基準を設けている銀行で450万円以上のようです。いっぽう最も高い基準を設けている銀行で700万円以上で、中には年収基準を設けていない金融機関もあるようですが、年収450万円以上というのが目安のポイントとなるでしょう。

「不動産投資ローン」融資条件は銀行によって様々!

勤続年数は3年

勤続年数に関しては、3年を基準にしている金融機関が多いようです。これは住宅ローンを借りるときも同じで、転職直後の場合は、たとえヘッドハンティングなどで前職よりも厚遇を受けたとしても、審査に通らないこともあるので注意が必要でしょう。

融資の上限額は、購入価格の約70~95%

融資上限額は購入価格の70~95%以内で銀行により基準が異なるようです。金利などの面でよりよい条件を得るためには、物件購入価格の2割程度の頭金を用意しておきたいところです。

「年収返済比率」も考慮したい

「年収返済比率」とは年収に対するローン支払金額の比率のことです。たとえば年収800万円の人が年間200万円のローンを返済する場合は、年収返済比率25%(200万円/800万円)となりますが、銀行により25~40%以内と開きがあるようです。

通常、不動産投資では、借主が支払う賃料でローン返済を行うために年収返済比率を気にせずローンを組む投資家も少なくありません。しかし空室リスクをゼロにすることは難しく、万が一、空室となった場合には、何ヶ月程度まで家賃の自己負担が可能かを、しっかりと返済シミュレーションして余裕資金を用意しておくこともリスク回避として重要でしょう。

総借入金額は、年収の6~20倍

最後に総借入金額ですが、年収の6~20倍と銀行により条件が大きく異なるようです。年収800万円の場合、4,800万円程度から最大1億6,000万円まで借入が可能となる計算になるといえます。



「不動産投資ローン」を積極的に貸してくれる金融機関はどこ?

以上が不動産投資ローンの審査基準の参考的なラインです。一般的に不動産投資ローンに消極的な大手銀行は審査が厳しくでハードルが高いと言われています。また、地方銀行は融資には前向きなイメージがありますが、物件の所在地などに制限があるので注意が必要でしょう。

銀行よりも融資に積極的なのがノンバンク(銀行などの金融機関以外で、貸金業務を営む金融会社。信販会社など)らしいです。審査は銀行より緩いようですが、金利が高めなので慎重に検討する必要があります。そこで「不動産投資ローン」のために積極的に融資してくれることが多いと言われている金融機関を少しだけ紹介します。

スルガ銀行

[商品概要]融資金額:10万円以上1億円以内
融資期間:1年以上30年以内
融資金利:変動金利
連帯保証人:原則不用
※2015年9月現在。

ドリームライフアセット|スルガ銀行
お客さまのニーズに合わせた魅力的な商品・サービス情報をご案内します。

オリックス銀行

[商品概要]融資金額:1,000万円以上2億円以内
融資期間:1年以上35年以内
融資金利:変動金利・固定金利
連帯保証人:原則として、お借入対象不動産の共有者がなります
対象エリア:制限あり
※2015年9月現在。

不動産投資ローン | オリックス銀行
アパート1棟やマンション1室(40m2以上)への投資をされる方、借りかえをお考えの方に、きめ細やかなコンサルティングで、お客さまの賃貸経営をバックアップいたします。

住信SBIネット銀行

[商品概要]融資金額:300万円以上1億円以内
融資期間:1年以上25年以内
融資金利:変動金利
連帯保証人:原則不要
※2015年9月現在。

不動産担保ローン – 商品概要|住信SBIネット銀行
まとまった金額の長期お借入なら、住信SBIネット銀行の不動産担保ローン。お借入金額は最大1億円。お借入期間は最長25年なので、ゆとりある返済計画が立てられます。資金使途は原則自由。まずはシミュレーションから。

セゾン ファンデックス

[商品概要]融資金額:100万円~1億円未満
融資期間:5年~30年
融資金利:変動金利、利率見直し(年1回)
連帯保証人:原則不要
※2015年9月現在。

不動産担保ローン(投資物件購入コース) | セゾン(saison)のローン百選_株式会社セゾンファンデックス | 不動産担保ローンのことならセゾン(saison)の「ローン百選」にご相談下さい。
不動産担保ローン、VIPローンカード、生活支援ローンの商品案内・申込みが出来るセゾン(saison)の「ローン百選」不動産担保ローン(投資物件購入コース)商品概要ページ。ローンのことならセゾンカードでお馴染みのクレディセゾングループのセゾン(saison)の「ローン百選」にご相談下さい。

まとめ

不動産投資ローンの審査に通るためには、勤め先と年収が大きなポイントとなることが多いといえますが、できるだけ有利なローンを組むために、実績が豊富な不動産会社に相談することもオススメします。最近では、OLさんや一般の会社員の間でも不動産投資の人気が広がっているようですので、自分に貸してくれる金融機関探しから始めてみてはいかがでしょうか。 本記事は一般的な情報に過ぎず、適用法令等の改正、前提事実や個人状況の違いおよび変化によって、掲載内容と実際の結果が異なってしまう可能性があります。従って本記事の掲載内容については一切の責任を負いかねますので、内容の解釈や実践はご自身の責任で行い、専門家に相談されることを推奨いたします。