【マンション購入】教えて!諸費用っていくら準備すべき?

マンション購入時には、マンション本体価格以外にいろいろと諸費用がかかります。あとで足りなくなると困るので、どのぐらい準備しておけばいいのか事前にしっかり知っておく必要があります。うちの場合はいくらぐらい準備しておけばいいの?ケースバイケースで、必要項目をしっかり押さえておきましょう!



1.まずは概算を知る!

概算の基準は物件価格

諸費用は、いくつか項目が並びます。そして項目ごとの金額を足して総額を計算します。ですから最終的には細かい数字になります。でも購入前に知りたいのは、だいたいどのくらいかかりそうか!という目安ですよね。そこでまずは概算についてみていきましょう。概算を求めるには、物件価格を基準として計算します。

ただ概算なので、あくまで目安です。でもまずは概算でもかかりそうな金額を把握しておけば、あわてなくて済みます。

諸費用は物件価格の何%?

新築の場合、物件価格の3~5%の諸費用として見ておいたほうがよい、と言われています。3%と5%で計算してみましょう。仮に物件価格を4,000万円とすると
・4,000万円×0.03=120万円
・4,000万円×0.05=200万円
すなわち4000万円の新築マンションを購入した場合、120~200万円程度の諸費用がかかる事になります。

では中古の場合はどうでしょう。中古の場合は6%から9%かかると言われます。すなわち
・4,000万円×0.06=240万円
・4,000万円×0.09=360万円

中古の場合は、仲介手数料等が加わる、新築と違ってメンテナンス代がかかるという理由で諸費用が増えています。240万円~360万円ぐらいは諸費用として準備したほうが安心ですね。

このように諸費用は結構大きな金額で、しかも幅があります。という事は、やり方によっては圧縮ができないものでしょうか?何も知らずに言われるままに支払うより、この際少し詳しく知っておきましょう。



2.マンション購入時の諸費用とは?

必ずかかる費用

マンションに限らず、不動産を取得した場合に必ずかかる費用があります。
・所有権移転登記の費用
・不動産取得税
・収入印紙

収入印紙は契約書に貼るので、契約時に必要です。ローンを借りる場合はローン契約時にも必要となります。登記費用は決済時に司法書士の先生に払うことになります。不動産取得税は、新居に入居後しばらくたつとお知らせがきます。

住宅ローンを使うと諸費用は増えるの?

銀行から融資を受けローンを組んだ場合、
・ローン保証料
・ローン取扱手数料
・団体信用生命保険料
・抵当権設定費用
・火災保険料

などがかかります。ローンでいくら借りるか、新築か中古かなどの条件のよって費用は異なります。銀行によっては、ゼロ円だったり、金利に含まれていたりすることもあります。

物件が決まり、融資の額も決まったら、早速銀行の担当者もしくは不動産会社の人に諸費用のリストをお願いすると良いでしょう。

中古マンションではこんな費用が!

中古の場合は、これに仲介手数料が加わります。仲介手数料は、購入物件を紹介してくれた不動産会社に支払うものです。この金額は法律で、物件価格×3%+6万円が上限と決められています。

つまり、先ほどと同じく仮に4,000万円だとすると
・4,000万円×3%+6万円=120万円+6万円=126万円
となり、決済時に不動産会社に126万円を支払います。

加えて中古の場合はクリーニング代はもちろん、不具合の修理代が必要になるケースもあります。そういった箇所の修理修繕などに多少の費用がかかるものと考えられます。

リフォーム代は別枠!?

上記のように諸費用というのはローン手続き関係や税金など必ず払わなければいけないものが主なので、概算段階ではリフォーム代は別と考えたほうが良いと思います。実際に新居に移るときには、リフォームや引越し以外にも家具の買い替え、粗大ゴミの処分費など、結構お金が飛んでいくので手元に現金が必要になります。

それではここから諸費用を項目別に並べてみましょう。諸費用を大きく「購入時必ずかかる諸費用」「ローンを借りるとかかる費用」「中古の場合かかる費用」の三つに分けてあります。

3.購入時必ずかかる諸費用

①所有権移転登記

マンションを購入したら、法務局で不動産登記をすることになります。実際に法務局に行くのは司法書士さんで、手続きが完了すると権利書が出来上がります。不動産業者さんが紹介してくれる人でもいいし、自分の知り合いの司法書士さんでも大丈夫です。

登記費用とは、司法書士さんへの報酬と登録免許税という税金の事です。税金は決められた額になりますが、司法書士報酬は様々なようです。ネットで情報収集をしてみてもいいかもしれません。

またローンを組んだ場合は、これに抵当権設定登記の費用が加算されます。

②不動産取得税

不動産を取得すると、1~2ヶ月後ぐらいに新居のある都道府県名で不動産取得税の課税のお知らせが届きます。固定資産税評価額の4%になります。ただ築年数や面積など一定の条件を満たせば軽減を受けられるケースもあるそうなので、ぜひ不動産屋さんにご相談下さい。

③収入印紙代

私達が普段良く見かけるのは200円の収入印紙ですね。不動産取引では大きな金額の印紙が使われます。不動産売買契約書、ローン契約書に貼ることになります。4,000万円で購入したとすると、売買契約書には2万円の収入印紙を貼る事になります。つまり1,000万円を超え、5,000万円以下の買い物をすると2万円の印紙税を払うことになるのです。一枚で2万円の収入印紙があって郵便局で購入できます。不動産売買には、普段聞きなれないようなたくさんの種類の税金がかかるのですね。

No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書|印紙税その他国税|国税庁
参照元:国税庁(2015年11月著者調べ)



4.ローンを借りるとかかる諸費用

④ローン保証料

銀行などから融資を受けローンで返済する場合、通常はローン保証料と呼ばれる費用が発生します。銀行経由でローン保証料は「信用保証会社」に支払われます。信用保証会社は、いわゆる連帯保証人のようなものです。もしも毎月の返済が滞った場合に、貸した側が確実にお金を回収できるように保証してくれる会社です。

仮に4,000万円のマンションを購入し、頭金を二割の800万円、ローンで3,200万円とします。30年返済で固定金利2.0%とした場合、ローン保証料はある都市銀行では61万円でした。

ローン保証料は、銀行によっても異なり、金額や返済年数によっても異なります。ですから61万円というのは単なる目安で、融資額が決まったら銀行の担当者にきちんと確認しましょう。あるいは銀行によってはネット上でシュミレーションがあるので、それを活用しても良いかもしれません。

なお、最近はローン保証料ゼロで人気を集めている銀行もあります。参考まで。

⑤ローン取扱手数料

住宅ローンを組んだ場合、その取扱手数料を銀行に支払うことになります。この金額は銀行によって様々で、差が非常に大きいです。3万から5万円ぐらいのところもありますが、融資金額の2%というところもあります。融資金額が3,200万円とすると、その2%は64万円ですから大きな金額ですね。

このようにローン保証料や取扱手数料のパターンは、銀行によって千差万別です。銀行の数だけあると言っても過言ではないくらい。またやり方が一つに決められている場合もあれば、いくつか選択肢がある場合もあります。各銀行のホームぺージを見るとかなり詳細に案内しています。自分にとってベストな銀行を時間をかけて納得するまで探す気持ちと、それを行う時間の余裕があるといいですね。

⑥団体信用生命保険料

これも住宅ローンを組んだ人にかかる諸費用です。これのおかげで融資を受けた人が万が一死亡した場合など、ローンを全額返済してもらえます。生命保険のようなものです。よく「団信」と呼ばれています。

「団信」の保険料は、金利に上乗せされているケースもあります。団体信用保険料がゼロ、とか当行が負担します、と書かれていますが、結局は金利に上乗せされていると考えて良いと思います。

ローン保証料と団体信用生命保険料が似ているような気がしますが、この二つは異なります。ローン保証料は銀行への返済が滞ったので信用保証会社が建て替えをしてくれているだけです。銀行にも信用保証会社にも返済できなくなると、結局は売却等で清算することになります。一方、「団信」は生命保険ですから、借主が万が一死亡した場合はそれ以降のローン残高を保険会社が全額一括で払ってくれるのでローン完済となります。残金は直接銀行に支払われます。

⑦抵当権設定費用

住宅ローンを組んで購入すると、登記の際に抵当権が設定されます。この費用が登記費用に追加されます。すなわち司法書士への報酬と登録免許税が加わります。具体的な額については、不動産会社でも銀行でも質問すれば教えてくれます。当初からローンで購入すると伝えてあると、所有権移転登記とひとまとめに登記費用となっている事が多いです。

⑧火災保険料

銀行で融資を受ける際の条件になっているのが、火災保険への加入です。火災保険料は建物の構造、所在地、年数、広さなど様々な基準をもとに決まります。

5.中古の場合かかる費用

⑨仲介手数料

不動産仲介手数料は、購入物件を紹介してくれた不動産会社に支払います。成功報酬なので、購入に至った場合のみ支払います。新築では売主が直接販売するので仲介手数料は発生しません。中古マンションのときのみになります。ごくたまに中古でも売主の直接販売のことがあって、その時は仲介手数料がかかりません。

仲介手数料の計算式「購入物件×3%+6万円」はさきほど書いておきましたが、キリの良い数字で計算して並べてみました。目安にして下さい。
・物件価格が3,000万円:3,000万円×3%+6万円=96万円
・物件価格が4,000万円:4,000万円×3%+6万円=126万円
・物件価格が5,000万円:5,000万円×3%+6万円=156万円
これが法律で上限と定められている手数料です。ですからこれより安くなることはあっても、高くなることはありません。

また気をつけたいのは、これに消費税が加わることです。2015年11月現在では8%なので加えると
・物件価格が3,000万円:103万6,800円
・物件価格が4,000万円:136万0,800円
・物件価格が5,000万円:168万4,800円
になります。

ちなみに上記の計算は400万円以下の物件には適応されません。また別な計算式となります。

最近では、仲介手数料ゼロをうたい文句にしている不動産会社もあるので、お住まいの地域によってはゼロにすることも不可能ではないかもしれません。

⑩精算金

中古で購入した場合、精算金が発生します。買主から売主に支払うものです。既に売主が納付済みの固定資産税、都市計画税、管理費・積立修繕金などを引き渡しの日で日割り計算して精算します。

例えば固定資産税ですが、毎年1月1日時点の所有者にかかってきます。そこで仮に7月1日に決済となった場合、固定資産税は売主と買主で50%ずつ負担することになります。売主さんはすでに一年分を払い済みですから、買主さんは半年分を売主さんに払います。このような日割りの計算等は不動産会社が通常はやってくれます。

6.購入時にかかるその他の費用

⑪引越し代

引越しなどは、数社から見積もりをもらって比較して決めたいですよね!ただ見積もりは部屋まで来てもらって中を見てもらうことになるので、あまり数を頼むと対応が大変です。

3月、4月は引越し屋さんのスケジュール確保が大変なようです。余裕をもって早目に計画を立てましょう。

⑫リフォーム代

リフォームは、新築でも中古でも考えられます。新築の場合はオプション工事ですね。中古の場合は壁紙の張り替えなどで綺麗にする程度のものから、間取りそのものを変更してしまう大掛かりなものまで色々と想定されます。

いずれにしても部屋が空っぽの時はリフォーム工事がしやすいので、するならばこのタイミングは逃したくありません。リフォーム用に資金を準備しておきたいものです。この費用は諸費用には含めず、物件価格+諸費用+リフォーム代と考えたほうが良いでしょう。

大がかりな場合は、リフォーム・増改築費用もローンにしてしまうという手もあります。

7.諸費用は現金で準備する!

マンション購入に際して、頭金が物件価格の二割というのが一つの目安になっています。頭金を増やせば毎月の返済額が減るため、なるべく頭金を多くしたいと考えがちです。ただ本当に手持ちの現金を全部頭金にすると、困ってしまいます。諸費用は決済時に現金で支払わなくてはいけないので、その分を確保しておく必要があります。

その辺りは、引っ越し時期なども含めて資金計画を立てて、失敗のないように進めて行きたいですね。余裕があれば、リフォームはもちろん、家具の買い替えなど、念願のマイホームではたくさんの楽しみが待っています! ※本記事の情報は、一般的または筆者個人の調査によるものです。法令などの改正、前提事実や個人状況の違いや変化によって、掲載内容と実際の結果が異なってしまう可能性があります。 従って本記事の掲載内容については一切の責任を負いかねますので、内容の解釈や実践はご自身の責任で行い、専門家に相談されることを推奨いたします。