【REIT入門編】しっかりリスクを学んで夢の「金持ち父さん」になる!?

2000年の法律の改正により2001年9月に市場創設されたJ-REIT。創設から14年程が経過し、これから始めようと思われている人、もう1度基礎的な部分を学びたいとお考えの人への入門編としてJ-REITの特徴や魅力またリスクについて説明いたします。



REITについて

REITとは?

はじめにREIT(リート)とは何なのか?といいますと「Real・Estate・Investment・Trust」の頭文字をとって1960年代にアメリカで生まれた不動産投資信託のことです。

日本でも2000年に「投資信託及び投資法人に関する法律」の改正により導入されました。ちなみに日本での呼び名はJ-REIT(Jリート)といいます。

REIT(リート)は不動産投資信託ですので投資家から集めたお金を賃貸住宅やオフィスビル、商業施設などに投資して、そこから発生する賃料や売却益等の収益をお金を出してくれた投資家に分配する仕組みです。

REITの特徴について

REIT(リート)の投資対象は不動産です。不動産投資というと通常は数千万、物件によっては数億円の資金が必要になります。その点、REITは投資信託の形態をとっていますので数万円程度から投資することが出来ます。

REIT(リート)は証券取引所に上場してますので証券会社を通して取引所で購入することが出来ます。通常の不動産投資の場合、購入した物件を売却しようと考えたとき、売却先がすぐにみつからなかったり、売却先がみつかっても手続きなどに時間がかかり、不動産をすぐに現金化することは難しいです。

REITの場合は取引所で売却が可能ですので不動産投資に比べ現金化が容易(流動性がある)といえます。他にもREITのETFの購入、REITの投資信託の購入によりREITへ投資することが可能です。

REIT(リート)への投資の際は、証券口座が必要となりますので口座をお持ちでない場合はリンクを貼っておきますの証券口座選びの参考にしてください。

REITとネット証券選び
参照元:REIT投資講座(2015年12月時点、著者調べ)

REITの魅力について

またREIT(リート)の魅力の1つとして分配金の利回りが高いことがあげられます。その理由としてREITの仕組みが大きく影響しています。REITは不動産投資を目的とする特別に認められた法人として賃貸不動産やオフィスビルなどへの投資をしています。法人ですので通常の会社をイメージしてくださるとわかりやすくなると思いますが会社は事業活動を行い利益をあげると法人税が発生してしまいます。

REIT(リート)はこの法人税の部分がある条件を満たすと免除になるんです。その条件というのが魅力としてあげた分配金の利回りが高いことに関係があります。

REIT(リート)は不動産の賃料等により発生した収入から各種の経費等を控除した当期利益の90%超を投資家に分配することで法人税が免除されるんです。それによって投資家は比較的安定した高い分配金を得ることが出来るんです。

それとREIT(リート)は比較的インフレーション(インフレ)に強い傾向があります。インフレとは簡単にいいますと物やサービスの値段が上がっていくことなのですが物価上昇時には土地の価格や賃料水準も上がりやすい傾向にあるためインフレに対しても対応することが可能な投資と言えそうです。

JAPAN-REIT.COM
参照元:不動産投資情報ポータル(2015年12月時点、著者調べ)

J-REITの仕組み – 投資信託協会
参照元:投資信託協会(2015年12月時点、著者調べ)

インフレとデフレの巻(1) | マンガでわかる経済入門 | man@bowまなぼう
参照元:manabow(2015年12月時点、著者調べ)



REITのリスク

REITにはどんなリスクがあるのか?

REIT(リート)には多くの魅力があるのですが、投資をする上ではリスクにも注意が必要です。投資商品ですので投資したお金や提示されている分配金の利回りは保証されているわけではありません。

せっかく投資をするのですから有意義で納得のできる投資ライフをおくりたいものです。それでは投資をするにあたって知っておきたい4つのリスクを説明します。

J-REITが持つリスク – 投資信託協会
参照元:投資信託協会(2015年12月時点、著者調べ)

価格のリスク

REIT(リート)は預貯金のように元本が保証されている商品ではありません。証券取引所に上場していますので株式と同じように売りと買いの需給関係によって価格が変動してしまいます。

仮に投資したREITの個別の業績自体は変動がなかったとしても取引市場全体や不動産市場全体などに悪い流れなどがあった場合に、その影響を受け価格が下落してしまうこともあります。

収益のリスク

魅力の1つとしてお伝えした分配金も保証されたものではありません。REITに投資したら決算期ごとに分配金を受け取る権利がありますがREITの運用は不動産ですので、例えば賃貸住宅の空室状況やテナントの退去、賃料未納、物件の毀損による修繕費用の増加など様々な要因により収益が増減してしまうため、分配金も変動する可能性があります。

また増資を行うことで仮に利益は増加傾向にあっても1口あたりの分配金が減少してしまうこともあります。

金利のリスク

REIT(リート)は不動産で運用しますが運用する際、投資家から集めたお金だけでなく金融機関からの借り入れによって不動産を取得する場合が多いです。

借り入れには金利という利子が発生しますので経済情勢などにより金利が上昇すればREITの金利負担も増えてしまい収益が圧迫してしまう要因となります。収益が圧迫しますので、それにより分配金が減少してしまう可能性もあります。

運用体制のリスク

REIT(リート)の運用には不動産投資法人だけでなく運用会社、資産保管会社、事務受託会社などの関係会社が複数あります。これらは法人ですので倒産リスクがありますし、債務不履行などによる信用力低下のリスクもあります。

リスクが世間に表面化した場合、需給で価格変動してしまうREITにはマイナスの影響が発生するおそれがあります。

REIT投資のデメリット・リスク
参照元:REIT投資講座(2015年12月時点、著者調べ)

REIT(リート)が持つ主なリスクは何ですか?/よくあるご質問(FAQ) - 三井住友アセットマネジメント
参照元:三井住友アセットマネジメント(2015年12月時点、著者調べ)

まとめ

日本においては2000年の「投資信託及び投資法人に関する法律」の改正により2001年9月に市場創設がされたJ-REIT。今回の記事ではそのREITの特徴や魅力、またリスクについて説明しました。内容を箇条書きでまとめます。

●REITの特徴、魅力について
・通常の不動産投資に比べ少額で投資が可能。
・取引所に上場しているので流動性がある。
・REITへの投資には3通りある。
・分配金の利回りが比較的高い傾向にある。
・インフレ時にも強みがでる傾向がある。

●REITのリスクについて
・価格のリスクがある。
・収益のリスクがある。
・金利のリスクがある。
・運用体制のリスクがある。

以上となりますが、REITへの投資にあたっては今回紹介した内容以上にメリットやリスクが存在すると思います。大切なお金を投資するにあたっては情報の収集や投資方法の勉強などの事前の準備が大事になってきますので、この記事も参考にしつつ、ご自身の投資ライフを満喫していただけると嬉しく思います。

※本記事は一般的な情報に過ぎず、適用法令等の改正、前提事実や個人状況の違いおよび変化によって、掲載内容と実際の結果が異なってしまう可能性があります。従って本記事の掲載内容については一切の責任を負いかねますので、内容の解釈や実践はご自身の責任で行い、専門家に相談されることを推奨いたします。