住宅ローンシミュレーション|30代からの破綻しない返済計画

住宅ローンシミュレーションを利用して破綻しない返済計画をたてましょう。30代夫婦と子供2人家族の場合で考えた場合、頭金をどのくらい充当すればいいのか、借入額はどのくらいであれば無理なく返済できるのか、金利は固定か変動どちらにすればいいのか、借入期間はどうするか等、最も安全安心な返済計画と抑えるポイントをまとめます。



ローン破綻しないためのポイント

本当は怖い住宅ローン

偏見かもしれませんが大手住宅メーカーでは、住宅ローン借入れ可能限度額ギリギリまでの家を勧められることが多いような気がします。住宅ローン審査さえ無事クリアすれば、建築メーカーは引渡時に金融機関から代金を受け取れるので、顧客が本当に無理なく返済できる額かどうかまで考慮してもらえることは稀ではないでしょうか。

住宅ローンの借入限度額の目安として年収の5倍までと言われることが多いですが、これは金利があるので危険な考え方です。返済率で考えた場合は以下のようになると言われています。

  年収
・300万円以下:25%以内
・300万円超400万円以下:30%以内
・400万円超700万円以下:35%以内
・700万円超:40%以内

仮にこの限度額いっぱいまで借り入れた場合の月々の返済額を計算してみましょう。
PhotoBy:著者 どうでしょう?年収が400万円で月額10万円を超えてしまいます。賃貸であれば家賃・共益費・駐車料だけで済みますが、持ち家になると固定資産税、修繕費用を別途用意する必要が出てきます。賃貸料より高い住宅ローンを返済しながら、それらの費用に備え、なおかつ生活し貯蓄しなくてはいけないのです。

年収400万円なら手取り年収は320万円程度ですので、月々26万円ほどでやりくりしなくてはならないと考えられます。住居費だけで10万円以上必要となった場合、残りで生活・貯蓄などの備えはできるでしょうか。かなり難しいのではないでしょうか。

借入れできる額 − 住宅ローンを知ろう|マンションや一戸建ての不動産購入・不動産売却・賃貸なら|東急リバブル
参照元:東急リバブル(2015年12月:著者調べ)

現在の住居費から考える

もっとも安心なのは、現在の住居費から考えてみることです。家賃が高すぎて生活を切り詰めているような状況であれば、現在の家賃より月々のローン返済額を減らさなくてはもっと苦しい状況に陥ります。現在の家賃で難なく支払えるのであれば、多少増えるのは大丈夫でしょう。

しかし、家賃以外にかなりの費用がかかることをしっかり考慮したうえで返済計画を立てなければ、ローン破綻する危険性が高いと思われます。安心するためには住居費として使える分に2~3万円程度の余裕を見たほうがいいと考えられます。

つまり月々8万5千円の家賃+駐車料5千円=9万円を支払っているのであれば、ローン返済月額は6~7万円程度に収めたほうが安心だということです。

住宅ローンシミュレーションサイトでは、借入可能額を年収から計算する方法と月々の返済額から計算する方法の2通りあることが多いですが、月々返済額から計算するほうが安心です。

住宅ローンシミュレーション – 月々の返済額はいくら?|住宅ローン|楽天銀行
参照元:楽天銀行(2015年12月:著者調べ)

ボーナス返済はしない

さらにボーナス返済はしないほうが賢明です。ボーナス払いをしなくては返済できないようなプランを立てては破綻の危険が高くなります。家賃の場合ボーナス払いは発生しません。もしボーナスでも返済したいのであれば、繰り上げ返済をしたほうがかなり得となります。

ボーナスというのは企業の任意のものです。固定収入ではありません。固定収入でないものを返済のあてにすることは、大変危険な考え方です。ボーナス払いをする場合と、ボーナス払いをしない場合の返済プランを比較してみましょう。 借入額2,500万円、借入期間35年、金利全期間固定1.89%で計算した場合

▼ボーナス払いなし
・月々返済額:81,411円
・総返済額:34,192,565円
 (うち利息:9,192,565円)

▼ボーナス払いあり(年間20万円)
・月々返済額:48,846円
・総返済額:34,230,508円
 (うち利息:9,230,508円)

このように、総返済額はほとんど変わらないので損はないように思えます。月々に余裕が生まれるほうがいいという方はボーナス払いを併用される方が多いようです。ではボーナス払いなしで、年間20万円を繰り上げ返済してみたらどうでしょう。

▼ボーナス払いなし(年間20万円返済額軽減型で繰り上げ返済)
借入期間:35年
・月々返済額:81,411円から毎年千円ずつほど減少
 25年目から2千円ずつほど減少
 30年目から3千円ずつほど減少
 10年後:74,819円
 20年後:64,840円
 30年後:45,952円
・総返済額:32,981,607 円
 (うち利息:7,981,607円)

総支払額が140万円以上減りました。同じ条件で、期間短縮型で繰り上げ返済した場合は以下のようになります。

▼ボーナス払いなし(年間20万円期間短縮型で繰り上げ返済)
借入期間:28年2カ月
・月々返済額:81,411円
・総返済額:32,256,432円
 (うち利息:7,256,432円)

総支払額が200万円近く減ったうえに、借入期間が28年2カ月にまで短縮されます。ちなみにボーナス払いありで、借入期間を28年にした場合は以下のようになります。

▼ボーナス払いあり(年間20万円)
借入期間:28年
・月々返済額:62,665円
・総返済額:32,248,059円
 (うち利息:7,248,059円)

月々の負担を軽くするためにボーナス払いを併用するのなら、借入期間を短くすれば同じ効果は得られるようです。借入期間を短くするのが最も総返済額を減らすことができます。しかしボーナス払いをしなくては厳しいほどの返済計画は危険だと個人的には考えます。

返済プラン比較シミュレーション – 住宅金融支援機構
参照元:住宅金融支援機構(2015年12月:著者調べ)



30代からのローン選択方法

頭金は最低何割?

まず、貯金のすべてを頭金に使ってしまってはいけません。貯金は残しつつ諸費用分をまかなえるだけの頭金は用意したほうがいいと思われます。大抵の場合、頭金は1~2割以上と考えられています。これは住宅ローンを契約すると家屋(土地から購入の場合は土地も)が担保となるためと考えられているようです。

住宅ローン金利も融資率によって変わります。融資率が9割以下の場合と9割超の場合とでは、金利は0.1%強ほど変わってきます。

30代の夫婦なら貯蓄に余裕があることも多いですが、頭金を入れ過ぎて手元資金がなくなってしまっては、万一の場合に乗り切ることができません。特に住宅購入後は固定資産税の支払いなど、それまでなかった費用が発生するため家計がぶれやすくなると考えられます。

たとえば頭金2割を用意できるが、とりあえず1割だけを充当して残りは数年後に繰り上げ返済するといった場合、頭金を入れたのと同様の効果があるようです。貯蓄に余裕があればあえて頭金を1割にし、新生活が軌道に乗ったころに繰り上げ返済で対応するほうが安全かもしれません。

そして忘れてはならないのが、ローン返済中に教育費がかかるということです。教育費は必ず別に確保しておかなければ、実際に最も教育費がかかる時期にローン返済ができなくなってしまう可能性があります。教育費を別に積立できる保証がなければ、その分を確保しておく必要があります。

頭金1割でも貯蓄が底をついてしまうといった場合は、住宅購入には時期尚早ということだと考えたほうが賢明ではないかと個人的には考えます。

「住宅ローンの頭金は多いほどよい」説のウソ | 家計・貯金 | 東洋経済オンライン | 新世代リーダーのためのビジネスサイト
参照元:東洋経済ONLINE

借入期間は?

借入期間は短いほど総返済額が少なくなります。30代からの住宅ローン契約は、借入期間が30年でも完済時期が60歳以上、定年後となってしまう危険があります。なるべくなら定年までに完済したいものですが、だからと言って無理に借入期間を短くすると、月々の負担が増えて家計が厳しくなる危険があります。

たとえば35歳で2,500万円の住宅ローンを借入した場合、25年後には60歳になってしまいます。仮に無理して25年ローンを組んだとしましょう。借入期間は10年短くなり総返済額もかなり減りますが、全期間固定1.89%の借入の場合、月々の支払額は2万円以上増え、それが25年続きます。

35年ローンだと完済時は70歳になってしまうため不安ですが、25年ローンと比べて月々2万円以上の余裕ができ、その分貯蓄もできる計算になります。つまり借入期間が短いと完済するのは早くなり、総返済額も減り結果的に得になるのですが、ローン支払い期間の生活に余裕がなくなる危険があるのです。

30代の場合、35年が不安なら初めは30年など長めに設定しておき、余裕があったら繰り上げ返済して期間を短縮するといった方が無難ではないかと考えます。 PhotoBy:著者(2015年12月作成)

固定金利か変動金利か

PhotoBy:著者(2015年12月作成) 2015年現在、低金利はまだ続いており、変動金利であればネット銀行なら0.6%以下のところも多いようです。35年固定金利の場合も1.55%~2.29%とかなり低くなっているので、どうしても安心を得たい場合は全期間固定金利もいいかもしれません。

ただ変動金利は即上がるとは考えにくいのが現状のようです。仮にここ数十年で金利が上昇しないと仮定して変動金利を1%とし、全期間固定金利1.89%の場合と比較してみましょう。 借入額2,500万円の場合、35年間で変動金利と固定金利の総返済額の差は450万円以上となります。仮に変動金利で借入期間を10年短縮しても、固定金利の毎月返済額と13,000円程度の差となり、総返済額は600万円近く変動金利のほうが少なくなります。

では金利が段階的に上昇すると仮定して変動金利のプランをシミュレーションしてみましょう。 PhotoBy:著者(2015年12月作成) 変動金利が5年後に2%、20年後に3%になっても、毎月の支払額は20年目までは変動金利のほうが安くなり、総返済額も30万円程度しか変わりません。将来金利がどうなるかは誰にもわかりませんが、かなり急激に金利が上昇しない限り変動金利の恩恵を受けるほうが得ではないかと個人的には考えています。

変動金利は全期間、店頭金利より▲1.5~2.18%程度の引き下げ幅が適用されることが多いです。下手に期間限定固定金利型などにすると固定期間が終わると引き下げ幅が1%ほど下がり、メリットがないのでやめたほうが良いと言われるようです。

金利が上がっても引き下げ幅は適用されますので、よほどの金利上昇でない限りこの低金利のうちは変動金利で借り入れるのが得策ではないかと個人的には考えます。

繰り上げ返済の利用法

浮いた金利を繰り上げ返済

変動金利が不安であれば、固定金利で借りたつもりになって、浮いた分を繰り上げ返済し期間短縮するのもいい方法かもしれません。例えば上の例で、当初5年間の浮いた金利65万円程度を6年目に繰り上げ返済すると、総返済額は以下の通りに減少し、借入期間も1年2カ月短縮、金利が上昇した場合でも変動金利のほうが得となります。

<借入期間35年・借入額2,500万円・6年目に65万円繰り上げ返済>
▼変動金利当初5年:1%、以降2%とした場合
・総返済額:32,937,234円
(全期間1.89%固定金利総返済額より▲1,255,331円)

▼変動金利当初5年:1%、6~20年目2%、以降3%とした場合
・総返済額:33,848,148円
(全期間1.89%固定金利総返済額より▲344,508円)

しかし、繰り上げ返済はあくまで余裕資金で行うべきものなので、無理は禁物です。教育資金をはじめとする手元資金は必ず確保しておきましょう。

ローン減税分を繰り上げ返済

住宅ローン減税の還付分を繰り上げ返済するのも良い方法です。毎年末のローン残高の1%が10年間還元されます。2,500万円なら10年で(毎年税還付分を繰り上げ返済したと仮定しても)180~190万円程度受け取れるのではないかと考えられます。

毎年こまめに繰り上げ返済すれば固定金利1.89%35年ローンの場合、3年以上の借入期間短縮と、総支払額120万円以上減少させられると思われます。

住宅ローン減税制度の概要 : 財務省
参照元:財務省(2015年12月:著者調べ)

すまい給付金かんたんシミュレーション 会社員の方|すまい給付金
参照元:すまい給付金事務局(2015年12月:著者調べ) ローン減税やすまい給付金の受取額が試算できます。



実践!ローンシミュレーション

住宅ローンシミュレーションサイト

住宅ローンのシミュレーションはこちらのサイトの『返済プラン比較シミュレーション』でさせてもらっています。1度に3つまで比較でき、繰り上げ返済のシミュレーションもできるので、ぜひ活用してみてください。

住宅ローンシミュレーション:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)
参照元:住宅金融支援機構(2015年12月:著者調べ)

全期間固定金利の場合

PhotoBy:著者(2015年12月作成) 全期間2%の固定金利で30年ローンを組んだ場合のシミュレーションです。30代からなら借入期間は30年が無難かと思いましたが、3,000万円以上のローンになるとかなり月々の負担が大きいですね。

35年ローンにすると3,000万円の場合で月々の負担が1.15万円ほど減少します。総返済額は180万円以上増えますが、月々1万円強の軽減分を貯蓄し1年ごとに13万円繰り上げ返済という形にすれば、借入期間を30年まで短縮させることができます。

そうすると、最初から30年ローンを組んだ場合に比べても17万円ほどの負担増で済みますので、計画的に繰り上げ返済する自信があればそういった方法も一手かもしれません。

変動金利の場合

PhotoBy:著者(2015年12月作成) 変動金利ですが、当初5年間は1%、6~15年目が2%、16年目以降3%といった上昇の仕方でシミュレーションしてみましたが、驚いたことに全期間固定金利2%の場合より総返済額が少なくなりました。30年以内の借入であれば、この程度の金利上昇なら変動金利のほうが有利であると考えられます。

当初5年の金利が半分になるだけで、ここまで結果が出るのですね。やはり個人的には、この低金利時代には変動金利がおススメですが、変動金利でないと審査が通らないといった理由の場合には危険だと思われます。

十分にシミュレーションして、専門家に相談の上で決定するようにしましょう。

ローンシミュレーションまとめ

住宅ローンは他のローンより低金利ですが、借入額が大きいため、かなりの利息を支払うということを忘れてはいけません。そして住宅は新築でも住んだ瞬間から中古住宅となるため資産価値は瞬時に落ちてしまうと考えられています。

わが家は十分なシミュレーションをしないまま、建築メーカー提携の金融機関で住宅ローンを組みました。頭金が多かったのと、変動金利0.775%で今のところ変動していないため家賃程度のローンで済んでいますが、固定資産税や維持費用を考えるとやはり負担は増えています。

30代で安定した収入があり、頭金も十分に用意できるといった場合はネット銀行などの金利の低いところで検討するのもいいかもしれません。事務手数料は保証料並みにかかることが多いですが、金利は固定金利でもとても安いことが多いです。

一生一度の大きな買い物ですので、十分に検討の上、後悔のない返済計画を立てましょう!
※本記事は一般的な情報に過ぎず、適用法令等の改正、前提事実や個人状況の違いおよび変化によって、掲載内容と実際の結果が異なってしまう可能性があります。従って本記事の掲載内容については一切の責任を負いかねますので、内容の解釈や実践はご自身の責任で行い、専門家に相談されることを推奨いたします。