私の理想の土地はどこ?坪単価と相場を知って賢い土地選び!

一生に一度の大きな買い物の不動産。理想の土地を選び、素敵な建築家さんに夢のマイホームを建ててもらいたい!と思ってる方、必見です!まずは自分の理想にあった土地選びから始めましょう。



2015年日本一高い土地は?

有名なあの場所!

■山野楽器銀座本店
よくメディアでも取り上げられる銀座が日本で一番地価が高い場所です。2015年国土交通省の地価公示によると全国で一番土地価格が高い地点は山野楽器銀座本店でした(東京都中央区銀座4丁目2番4)。この日本一記録は9年連続の記録で、1㎡あたり3,380万円です。

■坪単価とは?
土地の値段を表す時には通常一坪あたりの価格で示されます。一坪は約3.3㎡なので、もし山野楽器の地価を一坪に換算すると

3,380万円 x 3.3 = 1億1,154万円

一坪で1億1,154万円とは驚愕の数字ですね!

平成27年地価公示
参照元:国土交通省(2015年12月時点、著者調べ)

土地相場ランキング(全国)

2015年の公示価格を元にした土地相場ランキングです。

一坪あたりの価格で1万円以下切り捨て

・1位 東京都 135万
・2位 神奈川県 57万円
・3位 大阪府 49万円
・4位 京都府 41万円
・5位 愛知県 31万円

やはり東京都の坪単価が一番高くなっています。全国土地相場(平均坪単価)は2014年に比べて3.29%アップしているようです。都市部では地価は上昇傾向にあるのに対し地方では下降傾向にあり、土地価格に関してもその格差が広がっているようです。

東京都内土地相場ランキング

一坪あたりの価格で1万円以下切り捨て

・1位 中央区 658万
・2位 渋谷区 415万円
・3位 港区 368万円
・4位 千代田区 315万円
・5位 新宿区 295万円

中央区は日本で一番地価が高い銀座がある区なので、坪単価がズバ抜けて高くなるようです。



坪単価・相場を知る方法

公示価格

国土交通省による土地鑑定委員会が毎年1月1日時点での価格で3月中旬頃に発表される価格を公示価格といいます。買う人にも売る人にも偏らない公平は立場でそれぞれの土地を客観的に評価をします。具体的には、それぞれの土地を2人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定を行ない、その結果を調整したうえで価格が決定されます。土地の固定資産税評価額はこの公示価格を元に計算されます。

この公示価格を見る事によってその土地が上昇している土地なのかなどの相場感を知る一つの方法とされています。

標準地・基準地検索システム〜国土交通省地価公示・都道府県地価調査〜 検索地域選択(市区町村)
参照元:国土交通省(2015年12月著者調べ)

不動産取引価格情報

国土交通省の「不動産取引価格情報」は数多くの過去の土地取引事例を載せています。具体的に購入したい土地のエリアが決まっていれば、その周辺地域で売り出された情報を集める事によって相場を知ることが出来ます。ただし、個人情報保護法の影響で、情報提供者への配慮などから物件の特定は難しいようです。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System
参照元:国土交通省(2015年12月著者調べ)

売り出し中の物件

実際に売り出し中の物件を見る事で、最新物件のマーケットを知る事が出来ます。公示価格によるその土地の相場、過去の不動産取引価格情報の相場を先に調べてから、ご紹介するサイトで希望エリアを検索するとその土地が適正価格なのかわかるかと思います。そして相場が変動する要因を知る事でその価格が妥当かどうかの判断材料を多く持つ事が出来ます。次に価格変動の要因についてご説明します。

土地を探す【アットホーム】|土地購入の情報[売地]
参照元:アットホーム(2015年12月著者調べ)

土地の購入・物件探しは【Yahoo!不動産】
参照元:Yahoo!不動産(2015年12月著者調べ)

土地の価格はどうやって決まる?

土地は個別性が高く、まったく同じ条件の土地は存在しません。これから自分の買おうとしている土地が適正価格なのか心配ですよね?だからこそ、土地の相場感とどんな要因で価格が変わるのかのポイントを知っておく事が非常に大切になってきます。これから土地の価格が変わる要因をご説明していきます。

立地条件

当然人気のエリアは価格が高くなります。駅からの距離が近い方が高くなりますし、駅に関しても急行が止まる駅と止まらない駅では利便性が変わるため価格変動の要因になります。また、角地は両隣に建物がない、日当りが良い事が多いなどの理由で価格が高くなる傾向があるようです。

周辺環境

買い物に便利な場所や幼稚園・学校などの教育施設が充実しているエリアは人気があり、価格が上昇します。また高速道路が近くにあったり、交通量の多い道路に近いなどはマイナス要因となります。その他に日当りの良さや公園周辺の土地で借景といわれる自分の庭ではないけれど緑の恩恵に与れる場所は人気があり、価格が高くなる傾向があります。

また都市計画法などでこれから開発が予定されている土地も利便性が上がる可能性が高いため、プラス要因として土地価格に影響が出てきます。

敷地形状

整形地と呼ばれる綺麗な四角の形の土地で、建物が建てやすい土地は価格が上がります。逆に細長い土地や旗ざお地と呼ばれる奥まった土地は建物が建てにくい為、価格が下がります。

地盤

地盤が弱いエリアは建物を建てる前に地盤調査が必要になり、場合によっては地盤を良くする工事が必要となります。地盤調査は費用が5万円ほどのスウェーデン式サウンディング試験と呼ばれる簡単な調査や費用が20万〜30万円かかるボーリング調査と呼ばれる本格的なものもがあります。

道路条件

住宅が建てられる土地は最低でも1つの道路に接している必要があります。その道路に接している間口は2メートル以上であると定められています。また、建築基準法で認定されたその土地に接する道路の事を前面道路といいます。前面道路が4メートル以下の場合、建物の延べ面積に対する制限や高さ制限などの影響が出るため、どのような道路に面しているかは価格に影響します。

都市計画

選んだ土地の場所によって「どの位の広さで建てられるか」という建ぺい率と「どの位のボリュームで建てられるか」という容積率があります。つまり、同じ面積の土地でもこの建ぺい率と容積率が違えば、建てられる建物の大きさが違ってくるのです。この都市計画も土地価格の変動のひとつの要因です。

この建ぺい率と容積率は都市計画の用途地域ごとに制限が決められているのです。例えば、第二種低層住居専用地域と呼ばれる低層住宅の専用地域で敷地面積が100㎡(=約30坪)で、建ぺい率が60%、容積率が150%とされていた場合です。

■建ぺい率
100㎡ x 60% = 60㎡なので60㎡の範囲内で建物が建てられ、残り40㎡は空き地にしなければなりません。建ぺい率が低いという事は隣の家との隙間が広くなり、ゆったりとした住宅街となります。

■容積率
100㎡ x 150% = 150㎡が容積率となり1階と2階を合わせた床面積を150㎡まで建てる事が可能です。

用途地域とは「この地域は住宅街です」「この地域は商業地域です」などと取り決めてある地域の事で、建ぺい率、容積率以外にも高さ、斜線、日陰規制、前面道路の広さなどにより建てられる建物の規定が地域ごとにあります。

詳しくは建築基準法に基づいてわかりやすく解説されているサイトをご参照ください。

建築法規/建築基準法(建ぺい率・容積率・用途地域・道路斜線・北側斜線・高度地区など)
参照元:株式会社ポラリス・ハウジングサービス(2015年12月著者調べ) 家を建てる場合、建ぺい率・容積率・用途地域・道路斜線・北側斜線・高度地区など様々な規制が掛かります。事前の確認が必要です。

みんなで進めるまちづくりの話-国土交通省
参照元:国土交通省(2015年12月著者調べ)

売主の条件

土地の価格相場は過去の取引事例の蓄積から作られる事が多いですが、もし公示価格等で坪単価が上昇中の土地の売主の場合、売主は少しでも高い価格で売りたいと強気に出る事もあります。そしてもし買主がどうしてもその土地が欲しいと希望される場合は売主優位に話は進みます。最終的には売主と買主の合意によって決まりますが、売主と買主の意向と状況の違いで相場は上下します。



安くするコツと探し方

地元の不動産屋を見方につける!

土地を探す時はエリアをしぼって探す方が多いと思いますが、そのエリアに強い地元の不動産屋さんを見方につけると良い物件に巡り会う確立が高まります。予算や土地のイメージを具体的に伝えておいて、購入意欲を見せておくと買う確立の高いお客と認識され、一般の市場に出ない未公開物件情報を手に入れる事ができる可能性が高まります。

定期借地権

借地権付きの土地は所有権の土地よりも一般的に30~40%安い事が多いようです。もちろん借地権の残存期間によって価格は変わりますが、老後は海外や地方に移住する計画がある方や親の持ち家が他にある方は定期借地権つきで安く理想の場所に土地を見つける事が可能なようです。ただし、別途地代と呼ばれるお金が発生します。

地盤を確認する

土地を買う上で地盤の確認は絶対に必要なポイントです。地盤が弱い土地を買った場合、地盤の補強に地下に杭を打つ必要があり、多い場合は300万円から500万円ほどかかってしまうからです。地盤を確認する方法はいくつかあります。

■自治体の地盤情報(無料)
その土地の役所が出している「環境地図情報」の中に地盤情報が乗っていますのでそれを参考にすると無料で地盤情報を調べる事が出来ます。

■民間の地盤情報(無料)
民間会社のフリーデータサービスを使って調べる事も出来ます。

住宅地盤情報提供システム GEODAS(ジオダス)
参照元:ジオダス(2015年12月著者調べ) 家にとって地盤はとても大切です。正しい知識が、欠陥住宅・地震からあなたの家をまもります。 ■地名を参考にする
地名にはその土地の状況を示す名残りがあります。例えば「谷」がつく地名は湿地や低湿地に由来する地名と言われていたり「船」「橋」「堀」など水に関連する文字の地名などです。

弱い地盤はこうして見抜け。話題の「地盤サポートマップ」担当者を直撃 | ハーバービジネスオンライン
参照元:HARBOR BUSINESS Online(2015年12月著者調べ)

古家が建っていない土地

土地が売り出される時に昔からその土地に建っていた古い家、古家がついたまま売られているケースがあります。新しい家を建てる場合は更地にしなくてはならないため、解体費用が発生します。その古屋の規模にもよりますが解体費と廃材処理代がかかりますので、100万から200万ほど費用がかかります。出来るだけ、更地を買うようにするとかかる費用を減らす事が出来ます。

あえて形状の悪い土地を買う

旗ざお地と呼ばれる土地は形の良い成型地より安く売り出されている場合が多いようです。旗ざお地はメインの土地は奥にあり、アプローチ部分が長く取られています。しかし建築家のデザインやアイディアで旗ざお地の特性を生かしたデザインで上手く作る事も可能なようです。

土地探しと建築家探し

土地探しの最終目標は「その土地にどんな建物を建てるか?」という事ですよね?最近では土地探しを最終的にどんな建物を建てたいか?という観点から考える方も多いようです。ですので、理想の建築家を探しながら土地探しのアドバイスをもらうという方法も人気なようです。ここではいくつか評判の良いサイトをご紹介します。

ザ・ハウス@建築家 – あなたにピッタリの建築家を無料でご紹介
参照元:ザ・ハウス@建築家(2015年12月著者調べ) 毎年の厳しい審査を通過した東京の有名建築家50人の中から、あなたにピッタリの建築家を無料でご紹介いたします。ご紹介実績1000棟以上のザ・ハウスです。

建築家紹介センター | 建物を建てたい方に建築家を紹介・一級建築士が運営する建築家紹介サイト
参照元:建築家紹介センター(2015年12月著者調べ)

理想の土地を求めて

一生に一度の夢のマイホームを作る!というのは心躍る計画ですよね?その中で自分の住みたい土地に好きな建築家さんがデザインした家を建ててもらえるなら!と夢は膨らみます。しかし土地から探し、そこに家を建てるというのは建売住宅の何倍も労力がかかる作業なのです。でも完成した時には苦労の何十倍もの達成感と満足を感じる事が出来ると思います。

まずは土地の相場感を養ってこれだ!と思う土地に巡り会うまで情報を集めましょう。自分の理想の土地に出会うのはタイミングも重要です。経済状況により土地相場価格は変動がつきものですが、今回ご紹介した相場をつかむコツと安くなるコツがタイミング良く理想の土地を探すことにお役にたてれば幸いです。

※本記事の情報は、一般的または筆者個人の調査によるものです。法令などの改正、前提事実や個人状況の違いや変化によって、掲載内容と実際の結果が異なってしまう可能性があります。 従って本記事の掲載内容については一切の責任を負いかねますので、内容の解釈や実践はご自身の責任で行い、専門家に相談されることを推奨いたします。