世界からも注目される東京のマンション相場を徹底解説!

東京オリンピックを2020年にひかえ、東京のマンション市場に熱い注目が集まっています。日本国内での人気の高まりだけでなく、世界からも注目される東京のマンション事情と相場を調べてみました。



なぜ世界からも注目?

爆買?中国マネーの影響

東京都内で観光客が増えていると実感することはありませんか?そして、その中でも中国・香港・台湾から来る中国系の観光客の姿を多く見かけます。そしてニュースにもなっている中国系観光客による爆買はなんと不動産市場でも見られるのです。現在の東京マンションマーケットの2割が中国系の人によって売買されているようです。

東京マンションはお買い得?

不動産投資をする時の目安は「利回り」と呼ばれるものです。利回りとは簡単に説明すると投資したお金に対してどのくらい利益が出たかを表す数字です。この利回りが良ければ、投資する価値があると判断されるのです。

■アジア各都市の平均利回り
・東京 3.6%
・上海 1.9%
・台湾(台北)1.7%
・香港 2.6%
・シンガポール3.3%

NHKクローズアップ現代「東京を買う中国マネー」の中で、上海の投資家が紹介されています。中国では経済発展とともに中国不動産価格はみるみる高騰し、10年で3.3倍に上がったそうです。しかし近年は中国経済の陰りが落ち始め、地方都市を中心に不動産価格が下落し始めているそうです。

そこで、これから東京オリンピックの影響で不動産価格の上昇が見込まれる東京に注目が集まり、アジアの中では利回りが高い東京に注目が集まってきたのです。また東京は長引く不況の影響で不動産価格が比較的安く、東京都内に関しては再開発も進み利便性が高くなっているのも人気の一因です。

東京を買う中国マネー ~不動産爆買いと“投資移民”~ – NHK クローズアップ現代
参照元:NHKクローズアップ現代(2015年12月著者調べ)

www.nhk.or.jp



東京マンションの相場

新築マンション平均相場

新築マンション相場を集計しているサイト、マンションエンジンによる東京23区の平均相場です。

■東京23区平均相場
・平均価格 5,149万円
・平均面積 59.77㎡
 一坪は約3.3㎡なので坪数に変換すると約18.1坪となります。
・平均坪単価 284万円
 5,149万円 ÷ 18.1坪 = 一坪あたり284万円となります。

2015年10月に不動産経済研究所が公表した首都圏のマンション市場動向によると、前年度同月比で17.6%上昇しているようです。これは東京の地価上昇や建設資材の高騰などが原因といわれ、また2020年に東京オリンピックを控え消費者や投資家の期待値が高まっている影響もあると言われています。

不動産経済研究所
参照元:不動産経済研究所(2015年12月著者調べ)

東京都23区の新築マンション相場【マンションエンジン】
参照元:マンションエンジン(2015年12月著者調べ)

住みたい街ランキング

2015年の住みたい街ランキングを調べてみました。

・1位 恵比寿(渋谷区)
・2位 吉祥寺(三鷹市)
・3位 麻布十番(港区)
・4位 表参道(港区)
・5位 自由が丘(目黒区)

納得の素敵な街ばかりですね!マンションの値段は人気に比例しますので、相場も高くなります。次は新築マンションの相場が高い地域ベスト3です。

「マンショントレンド調査 第23回 住んでみたい街アンケート(首都圏/関西圏)2015年」 | マンショントレンド調査 | マンション情報のメジャーセブン
参照元:メジャーセブン(2015年12月著者調べ)

相場が高い地域ベスト3

23区内で新築マンション相場が高い地域ベスト3です。東京の3Aとよばれる「青山・麻布・赤坂」の不動産投資価値が高いと言われる地区がランクインしています。

■1位 港区
・平均価格 8,047万円
・平均面積 62.63㎡
・平均坪単価 424万8千円

2015年度住んでみたい街・第3位の麻布十番と第4位の表参道も港区です。港区といえばみんなが憧れる3Aの青山・麻布・赤坂以外にも六本木、白金台がある区でブランド高級マンションが多いエリアです。

■2位 千代田区
・平均価格 7,808万円
・平均面積 63.68㎡
・平均坪単価 405万3千円

千代田区の中で特に有名なのが一番町です。皇居を臨むその土地は都会とは思えないほど緑が多く、お屋敷が立ち並びます。特にファミリー層に人気が高い高級マンションやビンテージマンションが多く存在します。

■3位 渋谷区
・平均価格 6,787万円
・平均面積 55.42㎡
・平均坪単価 404万9千円

2015年度住んでみたい街・第1位の恵比寿は渋谷区にあります。また、渋谷区はお屋敷町として有名な松濤や大使館や有栖川公園など環境が良い広尾、オシャレな街として人気がある代官山を有する区です。

販売戸数が多いエリアは?

■1位 江東区 17,157戸
・平均価格 4,606万円
・平均面積 61.68㎡
・平均坪単価 246万9千円

2020年の東京オリンピックが開催される湾岸エリアはマンション開発が盛んで注目されているエリアです。江東区は豊洲を中心に大規模マンションが多数建設されており、大きなショッピングセンターもいくつかあり、利便性が高いエリアでもあります。

■2位 中央区 11,844戸
・平均価格 5,813万円
・平均面積 61.70㎡
・平均坪単価 311万5千円

中央区は銀座を有する区ですので平均単価は高くなります。中央区湾岸エリアである月島・佃・晴海エリアは再開発が進みタワーマンションが多いのが特徴です。月島などは昔ながらの住宅エリアもあり、下町情緒溢れる街でもあります。

■3位 品川区 9,432戸
・平均価格 5,526万円
・平均面積 55.05㎡
・平均坪単価 331万9千円

品川区も湾岸エリアに多くのタワーマンションが存在するため、販売戸数が多くなっています。品川駅はリニアの始点となる計画や品川と田町の間に新駅が設置される計画があったりと、これから更に発展するエリアとして注目度が高いようです。

東京都23区の新築マンション相場【マンションエンジン】
参照元:マンションエンジン(2015年12月著者調べ)

相場が変わる要因は?

立地条件

マンションの相場は立地条件が一番大きく影響します。特に駅からの近さや近隣施設の充実度によって価値が変わってきます。東京のマンションの場合、立地条件が良く人気のエリアには必ずブランドマンションが存在し、場合によっては数十年経っても価値が下がらないビンテージマンションと呼ばれるものもあります。

広さ・間取り・日当り

広さ・間取り・日当り・マンションの設備等も相場が大きく変わる要因です。広さに関しては、当然広ければ価格は高くなりますが、売却する際には広すぎてもなかなか買い手がつかない事もあるそうです。国立社会保障・人口問題研究所によると、2015年の東京の1世帯当たりの人数は1.97人となっていて、更に20年後には未婚率が上がると予想されているため、将来は単身者向けの70平米以下の需要が高まるとの予測もあります。また、間取りに関してはリビングルームを広くとったタイプが人気のようです。

耐震性・管理・修繕

耐震性・管理体制・修繕計画などがしっかりしているマンションは売却する際に資産価値の面で差が出てきます。耐震性は特にきちんと確認しておかないと人生計画が狂う事になりますし、管理体制が良くないと気持ちよく住む事ができません。大規模修繕計画は長い目でみると資産を守る非常に大切なものとなります。マンションそのものの価格だけではない部分をきちんと押さえておく必要があります。

東京オリンピック

2020年の東京オリンピックの影響でここ数年は相場が上がる可能性が高く、また東京オリンピックが終わると相場が下がるのではないかとの心配の声も聞かれます。オリンピックまでとそれ以降の相場予測はとても難しいと言われています。また、外資マネーの影響がどこまで出てくるかもグレーな部分です。特に中国マネーの影響が今以上になるのではないかとの心配もあります。



安く手に入れる方法は?

中古マンションを手に入れる

一般的に中古マンション価格は新築マンションの7~8割と言われています。築年数・広さ・立地で条件は異なりますが、住みたいエリアや駅が決まっているならば、中古で探すという方法もあります。中古マンションを現状のまま購入し、リノベーションによって元々のマンションの機能をグレードアップしたり、古い間取りを自分好みに変更したりと自分好みにカスタマイズする事が可能です。

定期借地権付きマンション

予算は少ないけれど利便性の良い都心に住みたい人から人気なのが定期借地権付きマンションです。一般の土地所有のマンションに比べると30~40%程度安い価格設定になっているのが人気の理由です。

定期借地権付きマンションは土地部分は借りているので、期間を過ぎたら返さなくてはなりません。定期借地権は存続期間が50年以上と設定され、契約更新はできない権利です。50年経ったら田舎に移住すると計画を立てているとか、親の持ち家が他にあるなどの理由で選ぶ方が多いそうです。

しかし50年後にマンションを解体して更地にして返す必要もあり、解体費用も必要になってくるため残りの期間が短くなった時は売却出来ない可能性もあります。このメリットとリスクを承知した上で購入する必要があります。

競売物件をねらう

借金の返済が出来なくなった人の不動産が差し押さえられて、裁判所を介して強制的に売買し、その代金で借金返済にあてるという公的制度です。安く魅力的な物件を手に入れる事が可能かもしれませんが、初心者には難しいとされる取引です。専門家と相談しながら検討する事をおすすめします。

競売とは? | 不動産競売物件情報センター981.jp
参照元:不動産競売物件情報センター981.jp(2015年12月著者調べ)

決算期をねらう

やはり情報収集が非常に大切になってくるようです。担当営業マンと仲良くなり、いろんな条件をきいて値引きに成功した友人がいました。これはマンションだけの話ではないですが、マンション販売会社でも決算期は多く数字を計上したいという販売会社側の目標値があります。ですので、決算期は値引き交渉が成立する可能性が高いと言われています。良い信頼関係を築くことで有益な情報を得る事が出来るようです。

都市計画を確認する

都市計画等で開発が予定されているエリアは資産価値が高くなる可能性があります。買った時からあまり価値が下がらないマンションを買うのは将来のプランを考える上で重要だと私は考えます。

個人的には品川、田町エリアは値上がりすると予想しています。なぜなら、2020年の東京オリンピック開催までに品川〜田町間に新駅を作ると発表され、この新駅を中心に国、東京都、民間企業など官民連帯で街づくりが進められるとされているからです。

都市計画情報等インターネット提供サービス | 利用条件
参照元:東京都市整備局(2015年12月時点、著者調べ)

相場を知るためのサイト

新築マンションを調べる時

メジャーセブンは大手不動産会社7社、住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスの7社が共同で運営する新築マンション検索サイトです。東京23区内の物件特集が組まれていたり、一番最新のマンション情報が検索出来ます。

特集から大手7社の新築マンション・分譲マンションを探す | マンション情報のメジャーセブン
参照元:参照元:メジャーセブン(2015年12月著者調べ)

中古マンションを調べる時

レインズマーケットインフォメーションは国土交通省が不動産売買を円滑にするために作られたサイトで、直近1年に取引された情報を地域、駅からの距離、専有面積、築年数などしぼって検索できます。このレインズは不動産会社においても価格査定で参考にされているサイトで、その価格査定の透明性や信頼性を持たせる働きをしています。

中古マンションは新築マンションと違ってオンリーワンの物件が多いため、自分が住みたい街、広さ、駅からの近さ、築年数などをしぼって検索し、自分の住みたい中古マンションの相場を知りましょう。

不動産取引情報提供サイト(マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト)
参照元:レインズマーケットインフォメーション(2015年12月著者調べ)

東京マンション市場はどうなる?

1990年代にバブルを経験した日本人から見ると、今の東京のマンション価格の盛り上がりにミニバブルを感じている方も多いと思います。過去のバブル崩壊から「不動産は下がらない」という神話は覆され、不動産に対して慎重にリスクを考えながら購入するのが当たり前になってきていると思います。

ここにきて東京の不動産に関しては東京オリンピック開催や中国マネーという新たな要因が出てきて、いつのタイミングで購入するのが良いのか更に難しい状況になっていると思います。

ただ、それぞれの人生でローンを組む時期や子どもの環境を整える時期などマンションの買い時があります。世間一般の相場感を持ちながらも、それぞれに合った予算と返済計画を立てて賢く選定される事をおすすめいたします。

※本記事の情報は、一般的または筆者個人の調査によるものです。法令などの改正、前提事実や個人状況の違いや変化によって、掲載内容と実際の結果が異なってしまう可能性があります。 従って本記事の掲載内容については一切の責任を負いかねますので、内容の解釈や実践はご自身の責任で行い、専門家に相談されることを推奨いたします。