住宅建て替えに失敗したくない方必見!費用や進め方がまるわかり

念願のマイホームも、20年、30年と月日が経つと家族構成の変化や、家の老朽・メンテナンス、先を見越してのバリアフリーなど「建て替え」を検討し始めなくてはなりません。とはいっても、どのくらい費用がかかるのか、何から始めたらいいのかさっぱり。そんなあなたのために1からすべてわかるようにまとめました。



何から始めれば・・!?

建て替えを考える理由はそれぞれで、住んでいる家が古くなってきたり、耐久性への不安だったり、また子供たちがみんな巣立っていき間取りを変えたいなど様々です。家を大幅に改装するとなると、その場を一旦明け渡すのですから仮住まいや引っ越しなど、家族一人ひとりのことを考慮しなければならないし、もちろん協力していく必要があります。
なので、しっかりと段取りを決めていくことでスムーズに進めていけるようにすることがとても大切になってきます。
まずは、一通りの流れから説明していきます。

建て替えの検討

1.住宅展示場などに出向いて、気に入ったところも含めて4社ほどのハウスメーカーに相談してみる。
2.敷地調査・プランニング・概算要求(見積)・資金計画作成
3.作成された資料を基に家族で話し合う

家族の意見が合致したら、建て替えの作業の流れをみていきましょう。



建て替え作業の流れと費用の相場

まず、大まかな流れがこうなります。

●設計の打ち合わせ
 ・仮住まい探し
●解体にかかる費用の見積もりを計算
 ・現住宅の片づけ・近隣への挨拶
●仮住まいへの引っ越し

●現住宅の解体
 ・建物減失登記の手続き・敷地の整地・測量
●新しい住宅の建築
 ・地盤調査・地鎮祭からの着工
●引き渡し

●新しい住宅への引っ越し

それでは、ひとつずつ詳しく説明していきます。

設計の打ち合わせ

メーカーが決まったら、設計に取り掛かります。安心して住むためには、ご自身の事、今後の事、必要な機能など、ここでじっくりと話し合っていくことがとても重要となっていきます。妥協はせず、十分に納得のいく話し合い・相談をして進めていってください。半年ほどの期間を要します。

■費用の相場
建築する住宅の費用のおよそ10%~15%です。
安心・安全に暮らすためには、高い金額とはいえません。

■注意点
デザインを重視したり、お客の要望に忠実に応えようとした結果、構造上・生活動線・使い勝手などが考慮されておらず不便だったり、値段がグッと上がることも・・
しかし、コストや一般的な費用に縛られすぎて納得いく住まいにならなかった。なんてことにならないためにも、予算や条件はもちろんのこと、思いや要望、どんな暮らしをしたいかなどをしっかり固めておくことが重要です。

仮住まい探し

期間としては、おおよそ半年ほどは見積もっていていいでしょう。荷物の量やペット同伴などご自身の環境に適した住まいを準備しなければなりません。

■費用の相場
これは、お住いの都道府県やエリアによって様々ですので、ここで相場の金額を明示することはできかねます。費用を抑えるために、一時郊外へいったり、ご実家やご親戚の家に一時的に同居される方もいらっしゃいます。

■注意点
半年という期間は、住まい手からすると決して短期間とはいえません・・通勤通学の便、生活に必要な周辺の情報などの確認も必要になります。
しかし、不動産業者からすると、短期の物件となるので、取り扱う業者としてはあまり好ましくなく、物件自体も少ないところが多いようです。近場にしたいのであれば、早いうちから探しはじめたほうがいいでしょう。
また、新しい住宅に関わる建築家・ハウスメーカーなど仮住まいに関する”つて”をお持ちの業者さんも多いので相談されるのもいでしょう。

解体にかかる費用の見積もり計算

現在ある住居を取り壊し、更地にするための費用です。

■解体費用の相場
・木造家屋 1.8万~4.0万円/坪
・鉄骨家屋 2.5万~4.5万円/坪
・RC家屋  2.5万~6.0万円/坪
※解体費用の相場は全国各地域によって異なります。
一般的な相場に含まれる工事は、家屋解体費・養生費・廃棄物処理費・事務処理費などです。
同条件で複数の解体業者に見積もりをとり、比べるとよいでしょう。

■注意点
安さだけで選ぶのは危険!?
廃棄物の不法投棄、近隣への配慮不足でのトラブルなど、やはり安いなりの理由があるので、安すぎる業者などは十分に注意しましょう。

仮住まいへの引っ越し

建て替えている間の仮住まいへの引っ越し、建て替え後の新しい住居への引っ越しと、半年の間に2回も引っ越しをするのはとても大変なことです。費用を抑える点でも、早めからの梱包作業や荷物をまとめたり、不要なものの廃棄など事前の作業で差が出てきます。

■引っ越し費用の相場
トラックの借り上げ費+人件費で5万~7万ほどです。
引っ越し業者だけでなく「便利屋」を利用する方も少なくないようで、費用を抑えたいのであれば見積もりを取ってみましょう。

■注意点
引っ越し業者によって見積もりに大きく差がでることがあるので、複数の業者に一括見積サービスを利用しましょう。また、引っ越し時期のピークなど混みあってるときには料金も割り増しになりますので注意!参考までに・・
・繁忙期(2.3.4.8.10月)⇒他月の1.5~2倍
・土日祝祭日⇒平日の2~3割り増し
・早朝、深夜⇒2~3割増し

また、仮住まいは短期間といえども、ガス・電気・水道などのライフラインの確保は必須です。ガス・電気・水道の移転手続き代行サービスを利用するなど、確実に住所変更を行っておくことも頭に入れておきましょう。

現住宅の解体

解体費用については、先に挙げた通りです。
この他にかかってくる費用が・・

■建物減失の登記費用
登記された建物を解体などした際に、必要になってくるのが「建物減失の登記」です。

解体工事着工後、速やかに土地家屋調査士に相談しましょう。
費用は、4~5万円です。ご自身で行うことも可能となっています。
※注意点
減失登記申請をしないと・・
・存在しない建物に固定資産税が課税される
・銀行からの融資が受けられない

■敷地の整地費用
敷地が傾斜などの場合、建築工事と切り離して敷地の造成が必要な時にプラスされます。

・整地を必要とする面積1㎡あたり・・・500円

傾斜などの度合いにより、8,900~33,300円ほどかかります。
他、伐採・抜根費、地盤改良費、切盛土費、土止費など必要に応じてあり。

■測量費
お互いの家や道路などの位置を正確に測り明確にするために必要な作業です。
費用の目安は一般的な住宅での計算をしていますので、土地面積や状況により増減がありますので参考までに。

・官民査定無し、立会証明書無し・・・140,000円前後
・官民査定有り、立会証明書有り・・・210,000円前後

新しい住宅の建築

先を見据えてバリアフリーにしたり、建材をこだわったものを使ったりなどすると当然値段はアップしていきます。建築が始まってしまってからでは、どうしようもないので事前の打ち合わせは念入りに。

■相場
ごく一般的な平屋だとして、35坪3LDK、坪単価50万円とすると約1,800万円前後。

■地盤調査費用
そして、重要となってくるのが地盤調査です。
軟弱な地盤に補強も改良もせずに家を建ててしまうと、後々家が傾くなど思わぬ事態が・・後で困らないためにも、地盤調査はしっかりとしましょう。
地盤調査の結果をもとに、起訴の形状や、地盤改良の方法などが決まります。

・相場・・・6~7万円程度。

調査の結果地盤が弱いことが分かれば、地盤改良工事などの費用もかかってきます。

■地鎮祭の費用
建築の際、基礎工事にかかる前にその土地の神様を祭り、工事の無事を祈る安全祈願祭です。

・神職への初穂料・・・2~3万円
・神社関係者へのお車代・・・5千円~1万円
・地鎮祭の竹や砂・・・1万円(用意していただいた建築業者のかたに)
・お供え物の購入費・・・1~2万円
・近隣へのお品代・・・500~2千円/件数分

一般的なものを挙げてみましたが、風習やしきたりなど、地域によっても様々ですので、やはり慣れている建築関係者に尋ねるのがいいでしょう。
※注意点
・時間に遅れないこと
・暑さや寒さの対策をしておくこと
・事前にお手洗いを済ませておく
・虫よけ対策をしておく
などが、経験談で多くあがっています。

引き渡し

建物が完成し、住宅ローンの承認が済めばいよいよ引き渡しとなります。
引き渡しに関しては、特に費用はかかりませんが、工事期間中にご迷惑をおかけした近隣への挨拶を工事前後にするのがマナーです。その際に手土産をもっていくのが普通ですので、挨拶をするところへの戸数分の手土産の用意も必要です。

■手土産の相場
お菓子などが無難でよく選ばれているようです。
だいたい1,000円~2,000円前後×戸数分です。

■注意点
引き渡しの前に、「内覧会」というものが行われ、家主が実際に目で見て確かめ、工事がしっかり行われているかチェックする重要なもので”購入者検査”とも呼ばれています。
契約通りになっているか、内装・外装から水回りの配管、電気の配線、小さな金具まで・・この時には気が付かず、後になって建築業者などともめたりトラブルになるケースは多々あります。
内覧会では、細かいところまでしっかりチェックすることが重要になりますので、小さな脚立とデジタルカメラを持っていくことをおすすめします。
また、事前にチェックリストを作ったり決めたりしてから、内覧会に臨むと、見るべきところもしっかりわかっていいでしょう。

新しい住宅への引っ越し

仮住まいへ引っ越しした時と同じくらいの費用がかかります。仮住まいでの物をできるだけ増やさないということも心掛けておきましょう。
また、賃貸物件ですので、返す時に破損はもちろんのこと、小さな汚れや傷があれば”原状復帰”の費用が別途かかってきます。仮住まい中、家を汚したり、壊したりがないように気をつけて生活していきましょう。

■注意点
大型の家具など家のインテリアの中心となるものがなければ、物の配置や収納がうまくいきません。新しく家具を購入されたりした場合には、引っ越しの日にちに合わせて搬入してもらうよう販売店としかり話し合っておきましょう。
間取りを決めている段階で、置く家具のサイズや場所などを明確にしていると、すんなり収まるので後で困ることはないでしょう。

流れからわかる、失敗しない家の建て替え!

大切な家の建て替え、人生のうちに何度もできる買い物ではないので失敗はしたくないですね。
しっかりとした資金計画とデザイン性、そして建て替えをするにあたって家族で話し合った初めの目的などを明確にしておくことはとても重要と言えます。

「こんなはずじゃなかった・・」

建て替えを検討する際に、数多くの住宅展示場やモデルハウスに足を運ぶなかで、あれこれ夢が膨らみ自分たち家族の姿や生活のシーンなどを当てはめて想像することでしょう。そこには、各メーカーが、客集めのために、とにかく理想のたくさん詰まった家をつくりあげていますから、実際にその通りに家を建てるとなるとオプションだらけ・・気づいたら予算をはるかに上回り、建築後は住宅ローンの返済で首がまわらない状態。四苦八苦な毎日なんてことも。

また、デザインばかりを重視しすぎると予算はもちろんのこと、月々の水道光熱費が驚くほど跳ね上がってしまい、夫婦共働きしなくてはならなくなったり、旅行などの楽しみがなくなってしまうなど、家を建て替えてしまったばかりに、家族の時間がなくなってしまった・・などとなってしまったら、元も子もなくなってしまいます。
建て替えにあたって、家族で何を一番大切に考えたいのかを十分に話し合い、その上で
用意できる自己資金・毎月の返済額・建て替えにあたっての上限金額などを明確にしてから、見学に行くと素敵なモデルハウスに揺さぶられすぎてしまうこともないでしょう。



家族みんなの家だからこそ・・。

家の建て替えと一言に言っても、様々な費用が必要に応じてかかってくることがわかりましたね。それぞれの分野はありますが、トータルに相談できる専門家・建築家もいますが、
一番は自分でしっかり調べることが大事です。わからないまま進めていくと後で大変なことになってしまっても取り返しがつかず、泣き寝入りになることだってあります。
知識と、情報をしっかり集め、後悔のない家づくりにしましょう。
そして、家の建て替えを検討し始めてから、すべて完了し新居に住むまで1年半~2年ほどの期間を有ります。短期間に2回の引っ越しがあったり環境の変化だったりで、体への負担も多かれ少なかれあります。
そんななかで、やはり支えになるのは家族です。お互いがサポートし合いながら、この期間を乗り越えて、笑顔で新しいスタートが切れることを心より祈っております。