【つなぎ融資の基礎知識】住宅ローンとどう違うの?必要なの?

「新築で家を建てようと思ったら、住宅ローンの実行タイミングが遅いことがわかった。手付金、着工金などが必要な場合につなぎ融資というものが必要らしい。つなぎ融資ってどんなものなのか知りたい。どこの金融機関でも扱っているの?つなぎ融資を使用する以外に方法なないのか?」など、つなぎ融資に関する基礎知識について簡単にまとめました。



つなぎ融資とは

住宅購入を予定している桜田さん夫婦。住宅ローンを利用するつもりですが、「つなぎ融資」が必要になるかもしれないということで色々調べている様子です。

ローン実行までのつなぎ

夫(以下:M):そうか…。住宅ローンというのは家が完成してからでないと借りられないのか。

妻(以下:W):え?どういうこと?家が完成してからローンを借りるの?ローンが借りられるから家を建てることができるのでしょう?

M:もちろんそうだよ。言い方が悪かったな。借りられるけど、ローン開始のタイミングが問題ということだ。

W:「家が完成するまではローンのお金を貸してもらえない」ということ?

M:そう。マンションや中古の戸建て、新築建売だったら「既に家がある」から所有権を移すタイミングとローン実行のタイミングが一緒になるイメージはつくだろう?

W:そうね。

M:うちみたいに土地と家を購入する場合、家については完成してからでないと所有権設定できないだろう。家は完成してからの引き渡しだからね。

W:そうね。それはそうだわ。それとローン開始のタイミングが関係するの?

M:そのようだ。住宅ローンというのは、所有権を設定できるようになってから融資実行という順序になるようだ。だとすると、それまでの間は建築会社に払うお金が用意できない。着工するタイミングで支払う着工金とかそういうものは完成前に必要になるお金だろう。だから、ローン実行までのつなぎとして「つなぎ融資」という形で別にお金を借りるということらしい。一般的に家の引き渡しからローン実行までに1~2カ月かかるということだ。家を建て始めてからローン実行までの間融資してもらうお金、それがつなぎ融資だ。

頼りになるつなぎ融資とは? | 建て主のミカタ
参照元:一般社団法人家づくり支援協会(2016年1月時点、著者調べ)

たった数ヶ月のために

W:え~?!そのたった数ヶ月のために、住宅ローンと別の融資を受けなくてはいけないということ?もちろん利息付きよね?

M:当たり前だ。お金を借りるということなのだから。お金のある人なら自己資金を充てるということらしいが、普通は「つなぎ融資」を利用することが多いらしい。

W:住宅ローンの利息も大変なのに、数カ月のための「つなぎ融資」で余分に費用が掛かるなんて…。家って本当にお金がかかるわね。

M:数カ月というか、着工からローン実行までに半年くらいかかる場合もあるだろうし、それなりの利息にはなるな。

新築一戸建てのときに必要?

M:さっきも言ったけど、新築の家をこれから建てるってことは中古住宅や建売住宅、マンションと違って「これから建てる」わけだから、新築工事費用がかかるわけだ。建築会社にしてみれば。

W:そうね。それで?

M:新築の家を建てるときには「工事請負契約」というのを結ぶ。「工事を請け負います」ということだ。建築会社にしてみれば、1円ももらってない状態で作ります、という形より「手付金」や「着工金」等である程度の支払いを前もってもらっておきたいと考えるのが自然だろう?

W:そうね~。大きな会社でなければ、材料費とか、そういうのを工面するのも大変でしょうし…。

M:そうだ。だから、引き渡し時に一括支払い(住宅ローンの融資実行まで待つ)というパターンはあまりないそうだ。ないことはないようだが、基本は着工のときから何回かに分けて支払う形だそうだ。

つなぎ融資とは 不動産用語集|三井のリハウス
参照元:三井のリハウス(2016年1月時点、著者調べ)

つなぎ融資を組むならイオン銀行住宅ローン~つなぎ融資とは?金利は?
参照元:イオン銀行(2016年1月時点、著者調べ)

ARUHIフラットつなぎ|ARUHI
参照元:ARUHI(2016年1月時点、著者調べ)



どこから融資してもらうの?

扱っていない金融機関も

W:つなぎ融資ってどこの金融機関でも扱っているものなのかしら?

M:そうでもないようだ。例えば価格.comで住宅ローンランキング上位となっている銀行で見てみよう。1位の楽天銀行はつなぎ融資がある。ところが、2位と3位のソニー銀行と住信SBIネット銀行ではつなぎ融資を扱っていないようだ。

W:住宅ローンの金融機関を選ぶときに、つなぎ融資を扱っているか扱っていないかを確認することが大切になってくるわね。

つなぎローン – 新規お借り入れ|住宅ローン|楽天銀行
参照元:楽天銀行(2016年1月時点、著者調べ)

お申し込みにあたってのご注意|住宅ローン|MONEYKit – ソニー銀行
参照元:ソニー銀行(2016年1月時点、著者調べ)

ミスター住宅ローン – お借入条件|住信SBIネット銀行
参照元:住信SBIネット銀行(2016年1月時点、著者調べ)

住宅ローンと同じ金融機関

M:それはそうだけど、つなぎ融資は「住宅ローンを申し込んだ金融機関から」融資してもらうものらしいぞ。一般的なパターンとして単独で利用するものではなさそうだ。だから、基本路線として「住宅ローンを申し込みたい金融機関につなぎ融資があるかどうかを確認する」が手順としてふさわしいようだ。

W:そうなの?確かに、別々に申し込むより1か所の金融機関の方がいいからスマートといえばスマートよね。

M:ほら、楽天銀行の「つなぎ融資」ページにも「楽天銀行の住宅ローンを利用する人が対象」と書いてあり、「他社住宅ローンのつなぎ融資には利用できない」と書いてあるだろう。

W:本当ね。

つなぎローン – 新規お借り入れ|住宅ローン|楽天銀行
参照元:楽天銀行(2016年1月時点、著者調べ)

つなぎ融資不要のケース

どんなときなのか

M:つなぎ融資不要となる金融機関があるぞ。常陽銀行だ。

w:そんな方法もあるの?

M:常陽銀行なら、着工前に住宅ローンを融資してくれるそうだ。「つなぎ融資」による余計な負担がなくなると記載されている。

W:それはいいじゃない!つなぎ融資なしは魅力。

M:他には…「すまいとマネープラン」というのがあるぞ。聞いたことのない名前だからどうかと思ったが、金融機関と提携しているらしい。ソニー銀行、埼玉りそな銀行、スルガ銀行、千葉銀行、八十二銀行と提携しているなら安心だ。なるほど、ソニー銀行は土地購入資金が融資審査対象外だが、他の4銀行は土地・建物ともに対象になっている。

W:でもすまいとマネープランだと手数料がかかるわ。ほら、口座設定料で6万円。支払手数料は工事代金の1%。工事代金が3,000万円なら30万円、4,000万円なら40万円ということになるわね。支払いが工事のタイミングで分けて行われるとしても最終的にはその金額がかかることになるわよね。ただの支払手数料だけというわけでもなく、工事進捗状況の調査・報告をしてもらえるみたいだけれど。つなぎ融資の利息と比較して、あとは工事進捗を管理してもらえるメリットをどう捉えるかだわ。

つなぎ融資不要ってどういうことですか?:住宅ローン:常陽銀行
参照元:常陽銀行(2016年1月時点、著者調べ)

つなぎ融資不要の住宅ローン【すまいとマネープラン】・・・特長:つなぎ融資不要・・・着工時に住宅ローンが全額実行
参照元: 株式会社ERIソリューション (2016年1月時点、著者調べ)

ポイント|住宅ローン「職人技」|住宅ローン|千葉銀行
参照元: 千葉銀行(2016年1月時点、著者調べ)

つなぎ融資不要の住宅ローン【すまいとマネープラン】・・・ご利用費用
参照元: すまいとマネープラン(2016年1月時点、著者調べ)

分割融資とは?

M:りそな銀行だったら「分割借入」という方法が使えそうだぞ。

W:分割借入?

M:そうだ。新築の建築代金支払い時期に合わせて分割借入ができるということなら、つなぎ融資なしにして住宅ローンだけで引渡し前の支払に使えるということだ。つなぎ融資のように別の融資という扱いではないから住宅ローンと同じ金利が適用される。ということは、つなぎ融資に比べて金利面で有利と言える。分割で融資が行われるから分割融資とも言うみたいだな。

W:なるほど。

住宅ローンについてのよくある質問│住宅ローン│りそな銀行
参照元: りそな銀行(2016年1月時点、著者調べ)

代理受領という方法

M:代理受領という方法を使う手もあるぞ!

W:代理受領?

M:どこでもできるというわけではないようだが、要するにハウスメーカーあるいは建築会社がローン申請者である俺に変わり、金融機関の融資金を受け取るという方法のことのようだ。こうすることで金融機関が「登記するもの」と認めてくれるという仕組みらしい。

W:つなぎ融資以外の方法として有効ね!

M:長期固定金利住宅ローン「フラット35」のサイトでも「金融機関によって代理受領ができる場合がある」と記載されているから、やはり代理受領の方法を選択する人もいそうだな。

注文住宅の資金計画と住宅ローンのつなぎ融資|一戸建て木造注文住宅の住友林業(ハウスメーカー)
参照元: 住友林業(2016年1月時点、著者調べ)

資金を住宅の建設業者や販売業者が代理受領することはできますか。:よくある質問:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】
参照元:住宅金融支援機構(2016年1月時点、著者調べ)

ハウスメーカーによる?

M:三井ホームで家を建てる場合は「三井ホームローン」というオリジナルの住宅ローンを利用できるようだな。全国70以上の金融機関と提携しているそうだ。三井ホームが金融機関を選択してくれるのも便利だ。三井ホームが代理受領するからやはりつなぎ融資がいらない仕組みとなっている。

W:便利そうね。住宅ローンのプランまで面倒をみてくれるなんて。

M:土地資金のローンの場合は土地つなぎ融資「リンケージローン」を組み合わせるようだ。全て心配いらないようにローンが揃っている印象だな。

資金計画・住宅ローン | 注文住宅の三井ホーム | ハウスメーカー ・ 住宅メーカー
参照元: 三井ホーム (2016年1月時点、著者調べ)



つなぎ融資の審査

審査の流れ

W:つなぎ融資なしで住宅ローンを組めるなら楽そうだけれど、つなぎ融資が必要になる場合もあるわけよね。つなぎ融資がどんな手続きになるのか概要を調べておいた方がいいかも。知りたいわ。

M:公益社団法人の全国宅地建物取引業協会連合会の賛助会員でもある全宅住宅ローン株式会社の例で見てみよう。フラット35を利用する場合のようだ。

【つなぎ融資手続き】
①フラット35内定
②①の内容確認の連絡がつなぎ融資担当からくる
③審査結果通知書がFAXでくる
④金銭消費貸借契約証書等原本が郵送されてくる(土地、着工、中間など全ての書類含む)
⑤融資条件を整えた書類を返送する
⑥つなぎ融資実行日確定後、見積書・確認書がFAXでくる
⑦押印後FAXで返信
⑧契約内容確認、(会社等)在籍確認がされる
⑨融資実行

W:家の場合と異なり、土地決済分については司法書士を通して別の手続きがされるみたいね。

つなぎ融資審査のながれ – つなぎ融資ご希望の方 – 全宅住宅ローン株式会社
参照元:全宅住宅ローン株式会社(2016年1月時点、著者調べ)

審査NGになるのはどんなとき?

W:やっぱりローンといえば、審査に通るかどうかよね。つなぎ融資の場合、どんな条件があるのかしら?

M:公益社団法人大阪府建築士会のサイトに「通らないケース」が載っているぞ。勤務年数や勤務形態で判断されるのと…、あー、他にローンがあって残高が多い場合だな。収入のバランスにもよると思うが、車のローンなど抱えていると厳しい人もいるだろうな。年収とのバランスは当然として、年齢や健康状態、滞納の過去があってもマイナスになりそうだ。

W:想定内かなぁ。通常の範囲ではつなぎ融資を利用できるということよね。

住宅ローンについて « 建築設計事務所・建築家の注文住宅で理想のマイホーム~住宅を設計する仲間達(大阪府建築士会)~
参照元:大阪府建築士会(2016年1月時点、著者調べ)

つなぎ融資の利息

高いって本当?

M:つなぎ融資の利率については…、三井住友銀行の例で見てみよう。通常の住宅ローンが超長期固定金利型20年超35年以内で2.03%。つなぎローンの利率は年2.475%。

W:ARUHIの場合は3.475%。楽天銀行が2.76%。

M:通常の住宅ローンより高めという話だけど、どうやら本当のようだ。日割り計算するのか…。

W:日割り計算?

M:利息分を計算するには融資金額×利率(年率)×経過日数÷365ということになる。

●500万円で融資期間4カ月、利率2.475の場合
500万円×2.475×120日÷365=40,684円
●1,000万円で融資期間4カ月、利率2.475の場合
1,000万円×2.475×120日÷365=81,370円

M:少な目の計算でもこのくらいかかるのだから、土地代など高額なつなぎ融資のケースを含め、融資期間(本来の住宅ローンが実行されるまでの期間)が長ければ長いほど金額が大きくなるということか。

W:それなりの出費になりそうね。お友達の家では家の完成が2カ月も3カ月も遅れた例があったわ。そうなると利息も膨らむことになるのね。建築会社によく確認した方がいいわね、工事の遅れがないかどうか。それから、金利もそのときのタイミングで変わるでしょうから借りるときに要確認ね。

※金利は全て2016年1月時点

ローン金利 : 三井住友銀行
参照元:大阪府建築士会(2016年1月時点、著者調べ)

ARUHIフラットつなぎ|ARUHI
参照元:ARUHI(2016年1月時点、著者調べ)

つなぎローン – 新規お借り入れ|住宅ローン|楽天銀行
参照元:楽天銀行(2016年1月時点、著者調べ)

利息以外にかかる費用

M:住宅ローンとは別の融資だからつなぎ融資固有の利息以外の費用もかかるはずだ、手数料とか。見てみよう。

W:スルガ銀行のサイトね。取扱い手数料が108,000円。利息分に加えてこの手数料がかかるということね。

M:ARUHIの場合で事務手数料が100,000円。収入印紙代は融資金額によるけど2,000円~2万円くらいだな。楽天銀行はスルガ銀行と同じ108,000円。

W:いずれにしろ手数料は大体10万円を超えるくらいだわ。

つなぎ融資応援型|商品ラインナップ|ホームローン「夢舞台」|スルガ銀行ローン
参照元:スルガ銀行ローン(2016年1月時点、著者調べ)

ARUHIフラットつなぎ|ARUHI
参照元:ARUHI(2016年1月時点、著者調べ)

つなぎローン – 新規お借り入れ|住宅ローン|楽天銀行
参照元:楽天銀行(2016年1月時点、著者調べ)

金融機関選びと合わせて検討!

M:自己資金に余裕のない俺たちとしては、「つなぎ融資」のこともしっかり検討しないといけないな。

W:そうね。金融機関選びの大事なポイントになりそう。つなぎ融資のない金融機関もあるのだから。それから、分割融資や代理受領の可能性も要確認。

M:数万、数十万の単位の金額に関わるから時間をかける価値のある話だし。

W:いい金融機関に決まるといいわね。