中古住宅を購入してリフォーム!失敗しないポイントを教えます!

最近注目を浴びている「中古住宅」。新築住宅と比べて、価格も割安だし、自分好みにリフォームできることもその魅力だと思います。でも、中古住宅を選ぶのは、なかなか難しいと思いませんか?!中古住宅を購入する際に、失敗しないためのポイントをご紹介していきたいと思います。また、リフォームする際の注意点についても、併せて見てみましょう!



中古住宅が注目されている理由とは?

家を購入する際、迷うのが「新築にするか?」「中古にするか?」では、ないでしょうか!?せっかくのマイホーム、あとで後悔したくないですよね。最近は、中古住宅が非常に人気を集めております。意外だと思われた方もいらっしゃいますか?

中古住宅を購入される方は、リフォームに重点をおいており、自分だけの「オリジナルのお家」を目指している方が多いように思います!そんなわけで、中古住宅が注目されている「その理由」について、ご紹介します。

その①新築と比べて価格が安い!

不動産は、「新築」として発売されているときが最も価格設定も高いため、築年数が経過するごとに、その価値も「下落」することがほとんどです。そのため、一般的な「中古住宅」は、お手ごろ価格にて購入できることから、最近注目を浴びるようになりました!

<例えば>
■郊外の駅前に立っているお家(3年前の新築時の価格:1億円)→中古価格:6,500万円

この金額を見ると、(3年後)には、資産価値が(3,500万円)も下がっている計算になるのです。そう考えると、中古物件は、かなりお買い得な「お買い物」になることが考えられます。

ですが、立地などの条件によっては、その「資産価値」も上がるため、新築の購入時よりさらに高く売却することもあるでしょう。
<例えば>
■地価変動により
・都心の一等地のお家(5年前の新築時の価格:1億円)→1億4,000万円へ値上がり。

この金額を見ると、(5年後)には、資産価値が(4,000万円)も上がっている計算になります。「投資する」物件としては、大変優れた物件であるわけです。

その②物件を見て購入できること

中古物件のいいところは、自分の目で確かめられる点だと思います。特に、自分が気になる点は、リフォームの予定を立てることも可能でしょう。また、中古物件ということで、1箇所ずつ状態もチェックする必要があります。1度だけ見学するのではなく、何度か足を運んでみることも必要であると考えられるでしょう。

ここで、リフォームは、大体いくらかかるのか?その価格相場について、リフォーム価格を比較できる「ホームプロ」から、その目安となる金額をみてみましょう。

<例えば>
■お風呂場のリフォーム→相場価格:約50万円~150万円(一戸建ての場合)
・タイル張りのお風呂場をユニットバスへ→約80万円程度
・お風呂場の拡張工事(0.75坪を1坪へ)→約100万円程度

■キッチンのリフォーム→相場価格:約50万円~200万円(一戸建ての場合)
・オープン対面型のキッチンへ→約120万円
・風通しのよい、明るいキッチンへ→約105万円

■トイレのリフォーム→相場価格:約10万円~50万円(一戸建ての場合)
・便器の交換→約12万円
・バリアフリー空間へ→約43万円

特に、水回りは、大変気になるポイントですので、多くの会社からリフォームの見積もりをとってみると、かかる金額も多少抑えられる可能性があると思います。

リフォーム会社、比べて選べる:株式会社ホームプロ
参照元:株式会社ホームプロ(2016年1月時点、著者調べ)

その③自分好みにリフォームできる

中古住宅は、やはり自分の使い勝手がよいように「リフォーム」したくなるものです。風通しや光のあたり具合も気になるところでしょう。また、部屋の壁や床も自分の好きな風合いにしたいですよね!?

ここで、リビングや寝室をリフォームする場合、大体いくらかかるのでしょうか?価格相場をみてみましょう。

<例えば>
■リビングのリフォーム→相場価格:100万円~150万円(一戸建ての場合)
・リビングの床をきれいなフローリングへ→価格:約100万円
・3つの部屋を1部屋へ拡大リビングへ→価格:約120万円

■寝室のリフォーム→相場価格:50万円~200万円(一戸建ての場合)
・和室を溶質へリフォーム→価格:約80万円
・介護用へ改修リフォーム→価格:約60万円

住宅の価格が割安だった分、リフォームにお金を回すことも考えられますので、自分の「オリジナル感」あるおうちを求める方であれば、中古住宅は「ベスト!」ではないでしょうか。

リフォーム会社、比べて選べる:株式会社ホームプロ
参照元:株式会社ホームプロ(2016年1月時点、著者調べ)

その④物件の選択肢が多いところ

中古住宅は、その「築年数」や「立地条件」、「部屋の広さ」など、条件の違う「さまざまな物件」が売り出されておりますので、選択肢も幅広くなっていると思います。そのため、購入希望者が、自分の「希望する条件」で物件を探すことも、難しくないと思います。

ためしに、中古一戸建ての情報を【SUUMO】にて検索してみようと思います!検索結果が数多くありますので、ここでは、最低価格と最高価格の物件を例に挙げたいと思います。

<例えば>世田谷エリアで中古物件を探したい場合(検索結果:543件)

■4LDK(築1998年3月)
<東急田園都市線「二子玉川」駅徒歩圏内>
・最低価格:約3,500万円

■9LDK(築2011年8月)
<小田急線「経堂駅」徒歩7分>
・最高価格:約7億5,000万円

同じ世田谷区内でもエリアによって、結構価格が異なりますね!

もし、お子さんが居る場合でしたら、希望する学校の「学区内」で探すことも出来るでしょう。ご家族で引越しをお考えの方へも「中古住宅」は、非常に魅力的な物件だと思います。

東京都世田谷区の中古一戸建て購入情報:【SUUMO】
参照元:【SUUMO】(2016年1月時点、著者調べ)

その⑤入居までの時間がかからないこと

新築住宅の場合、お家が完成するまで(入居まで)に結構な時間(1年以上)を要します。ですが、中古住宅であれば、半年以内に入居する時期も決められるでしょう。すぐにでも引っ越したいと考える方には、中古住宅は「もって来い」です!住み替えが容易な点も、その魅力の一つであると思います。

中古住宅5つの魅力:【HOME'S/ホームズ】
参照元:HOME'S/ホームズ(2016年1月時点、著者調べ)



中古物件選びを成功させる秘訣とは?

ここでは、中古住宅を探す際、失敗せずに「物件を選ぶ方法」についてみてみたいと思います!

その①目的を明確にして探すこと

中古住宅を探す際、いろいろな物件に目が行ってしまい、「アレも」「コレも」と目的を見失う方も中には、いらっしゃると思います。当初の目的は、「通勤に便利なエリア!」だったのに、自分が気に入った家は、「不便なエリア」だったり。そのようなことを考えると、「一番の目的」は何だったのか?を見失い、後で後悔するかもしれません。

また、居住用でなく、賃貸用で中古物件を探しているのであれば、「人気のあるエリア」であるか?や、「その物件のタイプ」(カップル向け、ファミリー向けなど)も見きわめる必要があるでしょう。

その②不動産屋さん選びも失敗しないコツ

不動産会社にも、それぞれタイプがあります。

<例えば>
■全国展開している大手不動産会社
■地元のみを取り扱っている不動産会社
■不動産会社が物件の売主

大手不動産会社は、物件情報の多さとサービスなど、大手だから出来るメリットがあります。逆に、地元の不動産会社は小回りの利く対応ができ、地元の細かい情報を有していますので、いろいろと相談しやすいのがメリットです。

また、不動産会社が売主の場合ですと、「直接契約」すれば「仲介手数料」が不要になりますし、「物件に詳しい」という点もメリットであると思います。

それぞれの利点を有効に活用し、物件を探すことも良い方法だと思います。そのため、一つの不動産会社に決めて物件探しをせず、それぞれの不動産会社へ相談してみることも、ポイントと言えます。

もし、「契約を迫ってくる」または、「物件の短所」について説明が無い不動産会社だった場合なら、利益追求を重視しているため、注意する必要があります。

その③物件には、何度も足を運んでみること

「中古住宅」を見学に行く際は、家族で1度だけでなく、複数回。また、「曜日」や「時間帯」などをずらして行くのも良いでしょう。中古住宅の内側は、「日当たり」や「騒音」、「水漏れ」など、リフォームの必要性をチェックしてみましょう。

また、スペースを測るため「メジャー」を持参するとよいかもしれません。ほかに、「敷地の境界」がはっきりしているか?もトラブルの基ですので、必ず確認しておきましょう。

中古住宅の見学は、わかりづらい点も多いですので、不動産会社に同行してもらい、説明してもらうのが一番だと思います。

中古住宅の「落とし穴」について

その①欠陥住宅も中にはあります!

中古住宅を購入する際、最も気にしなければいけないのが、「欠陥」です。それを見抜けなかったことで後悔しないよう、購入前の下見にて、その「住宅の状態」を確認する必要があります。

<例えば>
■雨漏りについては、屋根裏に「シミ」ができてないか?確認しましょう。
■「外壁」や「内壁」の状態「傷」や「ひび割れ」などを注意深く観察すること!
■「床下」や「小屋裏」を覗いてみて、「ひび割れ」や「亀裂」がないか?確認しましょう。
■住宅の「基礎」に「異常」がないか?確認しましょう。(シロアリの被害も含めて確認)
■「窓やドア」と「建具」は、開け閉めをしてみること。また、カギの開け閉めをしてみて、「違和感」がないか?確認しましょう。
■室内を「素足」や「靴下」で歩いてみると、床の「沈み込み」や「傾き」なども感じることができるかもしれません。

とは言え、素人が住宅をチェックするには、限界があるのも確かです。もし、不安がある方は、「建物検査のプロ」に「調査の依頼」をすることも考えた方がいいかもしれません。その料金は、(6万円)~(10万円)くらいかかりますが、購入後に欠陥がわかるよりは、安上がりであると言えます。

欠陥住宅・瑕疵などの建物調査:住宅検査センター
参照元:住宅検査センター(2016年1月時点、著者調べ)

欠陥住宅の見分け方:【HOME'S/ホームズ】
参照元:【HOME'S/ホームズ】(2016年1月時点、著者調べ)

その②ご近所トラブルのあるエリア

中古物件によっては、「ご近所トラブル」が原因で売りに出されているケースも考えられます。そのため、中古物件の下見だけでなく、ご近所の状況についても確認しておく必要があるでしょう。

<騒音トラブルがあるか?>
「騒音」や「生活音」にストレスを感じるご近所さんがいないか?確認しましょう。特に、密接している住宅は、家族構成、日中に在宅されているか?そのご家族の「職業」についても確認しておきましょう。

以前、ニュースで見ましたが、「近所に保育園」を建設することを反対しているお年寄りが多いとか。「こどもの声」が「うるさい」という理由だからだそうです。そういうことを言うような人がご近所に居ないかどうか?確かめておきましょう。

<その地域のボスは、誰か?>
各地域には、必ず挨拶しておくべき「自治会長」や「町内会長」など、「ボス的」な存在の方がいるかと思います。事前に「あいさつ」をした、しなかったで、その後の運命が変わることも考えられます。そのため、事前に確認をしておくとよいと思います。

特に地方へ行くと、このような「ボス」は、「絶対的存在」になっている場合がありますので、気をつけましょう!

<人間関係に問題ないか?>
人間関係で不安にならないためにも、「神経質な人」がご近所にいるか?地域のことをご近所さんに聞けるかどうか?も確認しておく必要があります。

よく人間関係でトラブルになる原因は、「ゴミの出しかた」など、些細なことから始まったりしますよね?!そのような問題が勃発するエリアかどうか?ご近所さんに聞いてみましょう。

中古住宅内覧におけるヒアリング事項&ポイント:nanapi(ナナピ)
参照元:nanapi(ナナピ)(2016年1月時点、著者調べ)

その③物件によっては、ローンが組めない場合も

法的に「問題がある」建物では、住宅ローンを組むことができません。ですが、ここ10年前までは、多くの建物が「検査済証」を取得していなかった事実があります。

この「検査済証」を取得していない(=イコール)検査に合格していないため、法的に問題があるとされるわけです。以前までは、「検査済証」が無くとも「建物の登記」が出来たためにこのような問題が出てこなかったわけです。

2012年だと、約90%の建物が「検査済証」を取得していますが、1998年の時点では、取得していた建物は約(38%)のみ。この結果だと、ほとんどの住宅で取得していないと考えられるわけです。

そのため、購入を検討されるのであれば、まず「検査済証」があるかどうか?確認する必要が出てくるでしょう。それによって、ローンが組めるか?組めないか?も変わってくると思います。

建築基準法適合状況調査のためのガイドライン :国土交通省
参照元:国土交通省(2016年1月時点、著者調べ)

その④耐震性も確認しなければなりません

中古住宅の「築年数」によっては、耐震性が無い住宅もあります!その注意ポイントは、「1981年6月以前」に建築確認を行った建物かどうかです。

(1978年)の宮城県沖地震以来、建築基準法が(1981年6月)に改正されました。そのため、これ以降に「建築確認」を受けたものについては、「耐震基準(1)」と同レベルになります。

地震に対抗するための「壁の量」や「筋かいの接合」方法が、それまでの基準(旧耐震基準)と比べ、強度の面でかなり異なります。

<新耐震基準とは>
大規模の地震(震度6)程度でも、建物が倒壊せず、建物内部の人の安全が確保されること。

それ以前の建物については、耐震性についての基準が設けられていませんでした。ですので、耐震性があるかどうか?も各建物によって、不明です。建物によっては、丈夫に造られたものもあると思いますが、ほとんどがその基準を満たしていないという事実があります。

中古住宅を購入する際は、「建築年度」がいつだったのか?を気にする必要があるでしょう。

中古住宅の耐震性について:O-uccino(オウチーノ)
参照元:O-uccino(オウチーノ)(2016年1月時点、著者調べ)



税制や住宅ローン優遇について

住宅ローン控除の対象となる条件は?

住宅ローン控除を受けるには、その適用要件を満たしている必要があります。ここでは、その要件について、みてみましょう。 ■自らが居住すること
住宅ローン減税を受けられるのは、「居住の用に供した場合」とされています。また、「住宅の引渡し」又は「工事完了から(6カ月)以内」に、減税を受けようとする者は、自ら居住する必要があるため、居住実態は「住民票」で確認されます。別荘や賃貸用の住宅については、この対象となりません。

■床面積が50㎡以上であること
「住宅床面積」が(50㎡)以上であることが要件となります。床面積の測定は、「不動産登記上」の床面積と同じです。

■中古住宅の場合、耐震性能を有していること
中古住宅の場合、建築年代によっては現行の耐震基準を満たしていない場合も考えられます。そのため、中古物件の購入で「住宅ローン減税」を受けるためには、「耐震性能」を有していることを確認する必要があり、次のいずれかに適合することが要件となります。

①築年数が一定年数以下であること
・耐火建築物以外の場合(木造など):(20年)以内に建築された住宅であること
・耐火建築物の場合:(25年)以内に建築された住宅であること(鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など)

②いずれかにより現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること
・耐震基準適合証明書
・既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
・既存住宅売買瑕疵保険に加入

■借入期間や年収についても要件あり
・借入金の「償還期間」が(10年)以上であること
・年収(3,000万円)以下であること(3,000万円を超える年は、住宅ローン控除の利用不可)
・増改築等の場合、工事費が(100万円)以上であること

住宅ローン控除など~住まいの税金:買う【不動産ジャパン】
参照元:不動産ジャパン(2016年1月時点、著者調べ)

No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除):国税庁
参照元:国税庁(2016年1月時点、著者調べ)

リフォームも適用となる減税制度について

中古住宅をリフォームした場合、「一定の条件」を満たせば、「所得税の控除」が受けられます。

<控除の種類>
■一般的な住宅ローン減税
■特定改修に対するローン減税
■投資型減税

リフォームの規模や内容、資金計画などに応じて、使える制度を選ぶことになります。しかし、「特定改修」した場合、「ローン減税」や「投資型減税」を利用するには、以下のいずれかに該当する必要があります。

①耐震リフォーム
②バリアフリーリフォーム
③省エネリフォーム

※詳しくは、財務省のWEBページでご確認下さい!

住宅ローン減税制度の概要 : 財務省
参照元:財務省(2016年1月時点、著者調べ)

リフォームする際の注意点について

物件の築年数によって、かかるコストも異なります!

先ほど、耐震性の部分でも説明しましたが、もし(1981年)より前に建てられた住宅であれば、「耐震リフォーム」が必要になってきます。耐震リフォームは、「特定改修に対するローン減税」にも含まれておりますが、結構な金額がかかることが予想できます。「耐震」にかかるコストを考えると、物件探しでは、1982年以降の住宅を探す方が良いかもしれませんね。

しみやカビは、自分の目で確認すること

築年数があまり経っていない中古物件でも、「しみ」や「カビ」が見えないところで繁殖している可能性があります。

特に、「あまり住んでいなかった」家などあれば、「風通し」が悪く、「湿気」が多かったなどの理由で「カビだらけ」だったなんてこともありえます。ですが、壁紙を剥がして確認することは出来ませんので、自分の目と鼻をたよりに「カビくさい」「しみがある」など発見する必要があるでしょう。

見学の時点で、それを発見しておかなければ、あとで「高い」リフォームが必要になることも考えられます。

リフォーム履歴は、事前に確認しておくこと

「リフォーム履歴」とは、これまで「いつ、どの部分を修理したか?」という記録のことです。あらゆる、お家のカルテと言えば、わかりやすいでしょうか。それがあるのと無いのでは、今後、自分がリフォームする際に、かなり左右されるかもしれません。

実際、リフォーム工事に取り掛かろうとした際、工事部分がリフォームできる状態ではなかった!なんてことも有りえます。そのようなことを踏まえると、やはり「リフォーム履歴」は、必ず確認しておくべき!だと思います。

現在までのリフォーム履歴が大切:スマイルユウ
参照元:スマイルユウ(2016年1月時点、著者調べ)

まとめ

ここまで、中古住宅について、いろいろと見てきましたが、いかがでしたでしょうか?物件探しは、とても楽しそうですが、「見極める」という点では、ちょっと難しさを感じたのは、私だけでは無いと思います。

また、リフォームについても、自分好みに変えられる点では、非常に魅力的ですが、気をつけなければいけないことも多いように感じました。そのようなことも含めると、やはり自分の力だけで解決しようとせず、専門家の力を借りることも、方法の一つかもしれません。ぜひ、参考にしてみて下さいね!