リノベーション費用解説!節約ポイントと中古マンションの心得

中古マンションのリノベーションは増加傾向にあるものの本当に中古マンションで大丈夫なのか、フルリノベーションにするとどれくらいの費用がかかるのか実際に購入に踏み切るには不安がいっぱいですよね?そんなリノベーションについて、中古マンション購入から内装工事までの費用、中古マンションを選ぶ注意点、リノベーション費を抑えるポイントなどをご紹介します。



時代は“フルリノベーション”!

自分好みのスタイリッシュな空間を実現したい!

「ありきたりな間取りや雰囲気のマンションではなく、インテリア雑誌に出てくる様なおしゃれな空間に住みたい」と中古マンションのフルリノベーションをする人が増えています。「リフォーム」はどちらかと言うと古くなった状態を不便なく使える状態に戻すというようなイメージですが、「リノベーション」はもとの状態とは全く異なるオリジナリティの高い住空間に作り直すというイメージですよね。

そして「リノベーション」が注目されるもう1つの理由は新築を選ばずに中古マンションで費用を抑えつつ自分好みの魅力的な住居に出来るということです。ネットや雑誌などでインテリアの知識が深まっている現代の若い世代にはこのリノベーションが住宅を選ぶ上で現実的な選択肢のひとつとなっていることは間違いないと思います。

リノベーションは以前よりも身近に。

少し前なら新築マンションが人気でしたが、最近では地価の上昇などで状況は変わってきています。東京23区をはじめ、人気エリアの新築マンション価格を見てみると年々価格は上昇して60.00㎡前後で4,000〜5,000万円は当たり前というような状況。一般的な年収のサラリーマンではなかなか厳しいですよね…。人気エリアでなくても家を買うということは、人生においての一大イベント。その後の人生設計に影響する購入価格は一番重要なポイントです。

そこで新築だけでなく、築年数については妥協し「中古マンションをリノベーションして住む」という選択肢を加えてみると、案外自分の条件に見合った住宅の形を見つけることが出来ることもあるようです。実際、高額で手狭な新築マンションに住むより、同じ地域でもより広く安い中古マンションを見つけリノベーションして住んでいるという方も徐々に増えています。マンション選びからサポートしてくれるリノベーション業者も出てきているので「リノベーション」は以前よりも身近になっているのです。

中古マンションのリノベーションなら株式会社リビタ
参照元:株式会社リビタ(2016年1月、著者調べ)



フルリノベーションにかかる費用は?

総額700万〜1,000万円ほどかけている人が多い

中古マンションのリノベーションにかける総額は規模によって様々ですが、割合でみると700万〜1,000万円程かけている人が多いようです。フルリノベーションをするとなると解体費用もそれなりにかかりますし住まいに必要な機能をすべて揃える必要があるので金額の規模も大きくなっていますね。

リノベーション(中古マンション・一戸建て)なら【HOME'S】
参照元:HOME'S(2016年1月、著者調べ)

解体費用

フルリノベーションではスケルトン(コンクリート剥き出し)の状態まで解体をすることが多いですが、その場合解体費用が100万円近くになることはそう珍しいことではありません。一坪あたり20,000円前後がおおよその相場のようですが、その他に廃材の処理など諸費用を含めるとリノベーション費用の項目でもウェイトの大きい部分になるようです。

水回り、電気工事などの費用

以前の間取りから大きな変更をする場合、水回りや電気の配線の場所が変わるとそれに伴って工事が必要になります。リノベーションは以前の配置をいったんクリアにし、自由に設計できるところもありますがそういった変更をすることで費用が上乗せされるので出来る限り費用を抑えたい場合は水回りの位置は極力変更しないように設計してもらうと費用も工期も節約できるはずです。

内装工事費用

設計した図面をもとに壁を作り、床を張り、ドアを設置したりキッチンや風呂・トイレなど水回りなどを設置したり、部屋の中身を作っていくのが内装工事です。リノベーション費用のほとんどの部分が内装工事の費用でその内容次第で金額が違ってくるので材料選びを含め、すべて業者任せにするのではなく依頼する側も内装費用について勉強しておくことをおすすめします。

木材ひとつとってもオーク、チーク、パイン材など使う木の種類で値段はまちまち。フローリングにした場合の印象も大きく違います。どんな材料だと高くなるのか、逆に安価で質のよい材料などはないか等、事前に勉強しておくとその後費用を詰めていく際にも役立つと思います。

プロのおすすめ【フローリングの選び方】|無垢フローリング床材の専門店キャスオンラインショップ
参照元:キャスオンラインショップ(2016年1月、著者調べ)

デザイン費

見積りをもらう上で注意したい点の1つにデザイン費用がどうなっているかがあります。個性的でおしゃれな空間にしたいとなるとやはりプロに設計してもらう必要がありますが、業者によってそのデザイン費の取り方は様々です。

良心的なところは広さに関わらず定額で決めている業者さんもありますが、デザイン単価✕平米数という会社もあります。ここもリノベーション業者を選ぶ上での大きなポイントになってくると思いますので注意して見てみてください。

リノベーション費用をなるべく抑えるには?

工事費用は必ず複数業者に見積りをもらう

リノベーションにかかる費用は同じ内容でも業者によっても工事費用が大幅に違うことも多いです。無料の見積りサービス等を利用して複数の業者を比較してみることをおすすめします。リノベーションを行っている業者には工事をする平米数などである程度の予算が決まっている定額制のところや、工事の内容次第というところなど様々です。やりたい内容によっては選ぶ業者で大きく差が出る可能性があります。

そして見積りをもらう際には出来る限り自分たちのやりたいリノベーションプランをある程度具体的にまとめておいた方が良いと思います。よく分からない場合は雑誌やインターネットで調べた「こんな風にしたい」というイメージ画像などがあると見積りもより具体的な数字になるはずです。

R不動産のリノベーション・サービス|はじめに -東京R不動産-
参照元:東京R不動産(2016年1月、著者調べ)

【nuリノベーション】ベーションリノベーション東京スタンダード
参照元:nuリノベーション(2016年1月、著者調べ)

内装に使う材料費を見直すとコストダウンに

「内装」と一言にいってもその内訳は何十種類もの項目となります。住宅の内装はフローリング、ドア、壁面の材料、キッチン・風呂・トイレ等の水回りをはじめカーテンや照明まで様々なものの集まりで出来ているので見積りをもらって予算オーバーとなってしまった場合、その項目を見直し同じような見た目のものでも少し単価の低いものに変えてみると大幅なコストダウンにつながります。

長く住む家なのであまりに自分の趣味と合わないものや安すぎる材料だと、後々気に入らなくなったり劣化が早かったりしてかえってお金がかかる可能性もあります。ただ、フローリング1つでも値段はピンきり。どこを削ってどこにお金をかけるか上手くメリハリをつけながら業者さんと相談しながら決めていけば予算内に収められる場合も多いようです。

セルフリノベーションも活用!

リノベーションで人気の漆喰塗の壁は左官職人さんに依頼すると1㎡あたり10,000円程することが多いようですが、例えばこれをDIYすることで値段を大幅に抑えることが出来ます。自分で塗れば材料費だけで済むので1㎡あたり800円〜1,000円程で済みます。

もちろん手間と時間はかかりますし、職人のような綺麗な仕上がりとはいきませんが漆喰の場合多少塗り方が雑でもそれが逆にいい味になっていることもあります。友達にも手伝ってもらったり休日を使ってワイワイやるのも楽しそうですよね。セルフリノベーションの素材を売っているショップも増えているので出来そうなものをチェックしてみるのも良いと思います。

(例)70平米の壁塗り費用

・職人さんに依頼
10,000万円/㎡✕70㎡=70万円

・DIYした場合
1,000円/㎡✕70㎡=7万円

▶費用は約1/10!

簡単 練り漆喰 壁材・天井材[5坪用/畳10枚分] 20kg ホワイト (A436-SET-S1)

R不動産 toolbox
参照元:R不動産 toolbox(2016年1月、著者調べ)



リノベーションの注意点

自分のやりたいリノベーションが可能な物件か

リノベーションを考えている方の多くはある程度、「こんな間取りにしたい」という希望があると思います。一度スケルトンの状態にすれば設計通りに…と考えるかもしれませんが、マンションには解体できる壁と構造上解体できない壁があります。これは設計図から判断できる場合もありますが、実際にはスケルトンの状態にしてみないと分からないものもあるようです。

そういった壊せない壁のために好きな間取りに出来なかったとならないよう、どんな物件でもリノベーションに適しているとは限りません。出来れば物件選びの段階からリノベーション業者と相談できる状況にしておくと良いかもしれません。

長い工事期間、他の居住者への配慮も必要です

解体から内装工事、引っ越しの期間までリノベーション工事は短くて1か月、長ければ3か月程かかります。そしてその工事の間は業者の出入りや工事の音など周りの居住者の方には色々とご迷惑をかけることになります。引っ越し後も同じマンションの住人として良い関係を築くためには、工事の間ご不便をかけてしまう事についてきちんと挨拶をしておくことも重要です。

中古マンションの購入について

首都圏の中古マンション相場

場所、築年数、広さ、駅からの距離など条件によって中古マンションの価格は上下しますが、ここでは首都圏のいくつかのエリアの平均相場をあげてみました。リノベーションをする前提で考えると出来るだけマンション価格も抑えたいので、すべての希望条件を満たす物件というよりは最低限の条件で物件探しをした方が値段に見合ったものが出てきやすいのではないかと思います。

《3LDK〜4DK、中古マンション平均価格》

[東京都]
・大田区:約4,779万円
・目黒区:約7,326万円
・練馬区:約3,876万円

[神奈川県]
・横浜市:約2,964万円
・川崎市:約3,299万円
・鎌倉市:約3,251万円

[千葉県]
・市川市:約2,628万円
・浦安市:約3,840万円

[埼玉県]
・さいたま市:約2,461万円
・所沢市:約2,324万円

中古マンションを探す【アットホーム】|マンション購入の情報
参照元:アットホーム(2016年1月、著者調べ)

なぜ!?中古マンションをオススメする理由 (その1)|スマサガ不動産
参照元:スマサガ不動産(2016年1月、著者調べ)

中古マンション購入代金の7〜10%もの諸費用がかかる

3,000万円のマンションを購入する場合、必要な金額は中古マンション購入代金だけではありません。仲介した不動産業者に支払う手数料をはじめ、購入費用のおよそ7%〜10%の費用が必要と言われています。3,000万円のマンションであれば、200〜300万円ほどを+αとして準備しておかなくてはならないということです。住宅購入をする場合はこういった諸費用の確認もしておきましょう。

《中古マンション購入にかかる諸費用》

・仲介手数料
・ローンを借りる際の諸費用
・登記にかかる費用
・固定資産税等
・消費税

リノベーション費用も含めて住宅ローンを組める

中古マンションの購入+リノベーションの場合でも住宅ローンを組むことも可能です。中古マンションを購入しておいてしばらく経ってからリノベーションを…と考えるケースもあるようですが、手数料や諸費用がその都度かかる事を考えると一度に住宅ローンを組んだほうが得かもしれません。

ただし、中古マンションの場合築年数によっては住宅ローン減税を受けられないものがあるようなので購入前に確認をしておいた方がよさそうです。また、新築と比べて借入金額や借入期間が短くなるケースもあるようなのでその点についても金融機関に確認が必要です。

中古マンション選びの注意点

耐震の判断基準

中古マンションの耐震性能を見る場合、判断基準にできるのが1981年6月以降に建てられている物件かどうかです。1981年というのはそれまでの「旧耐震基準」から「新耐震基準」へ内容が大幅に改変された年であり、実際に阪神大震災での被害状況をみても新耐震基準以降に建てられた物件のほとんどが「被害なし」や「軽い被害」で済んだとの結果もあるようです。

もちろんそれだけですべてを決める事は出来ませんが、それが価格に反映しているのも事実なのでひとつのポイントとして抑えておいても良いと思います。

築30年以上の中古物件、本当に大丈夫? | スーモジャーナル – 住まい・暮らしのニュース・コラムサイト
参照元:スーモ(2016年1月、著者調べ)

管理費・修繕積立金の支払いも考えて

マンションに住むには管理費や修繕積立金がかかります。エレベーターの点検や定期的な清掃などのための管理費と何年かに一度のマンション全体の改修や修繕のための積立となる修繕積立金です。

金額はマンションの規模やグレードなどにもよりますが、月々のローン返済とあわせて毎月かかる費用として考慮しておくことが必要です。一般的に修繕積立金は年数が経つほど上がっていくので築年数の古いマンションは3〜4万円くらいになっていることも多いです。ローンとあわせ月々支払っていける金額かどうかも見ておきましょう。

その他

リノベーションを選ぶ人が増加しているとはいえ、買った中古マンションに同じような世帯があるとは限りません。築年数が20年、30年のマンションであれば、そこに居住している世帯はそのマンションができた2、30年前に新築で購入した人が多いです。つまり、自分たちより年上の世帯が多い場合もしばしばあるということです。購入前に住んだ後の事についても想像してみると後でギャップに悩まなくていいような気がします。

まとめ

いかがでしたか?なかなか分かり難いリノベーションですが、リノベーションにかかる費用と中古マンション購入にかかる費用それぞれのポイントや注意点を確認してみなさんが「やって良かった!」と思うような満足のリノベーションにしてください。