年収400万のケースで住宅ローンの借り換えを査定してみた

家計に住居費の占める割合は高いのでなんとかしたいですね。マイホームのために住宅ローンを抱えていればなおさらです。ローンの利子負担は、借り換えで軽減することが可能です。国債の金利は住宅ローンの金利に影響を与えると言われています。中央銀行の政策で国債価格が高く、低金利となっている今が借り換えのチャンスです。今回は、年収400万円前後の世帯を想定し、住宅ローンの借り換えのポイントを考えてみます。



年収400万は住宅ローンの負担が重い?

住宅ローン負担が重くないですか?

みなさんは、金融機関からマイホーム取得のために融資を受ける場合、限度額まで借りていませんか。住宅ローンを借りる場合、金融機関によって違いはありますが、融資に関して返済率を年収の35%を上限としているようです。

たとえば、年収400万円であれば140万円です。1か月で約12万円くらい返済することが必要となります。私が考える年収400万円前後の手取りは年290万円、1か月で約24万円くらいです。つまり手取りの半分が住宅ローンに消えることになります。

住宅ローンがもたらす問題

年収に対して住宅ローンが高すぎると、将来の子どもの教育その他で支出が増えた時に返済は難しくなるでしょう。また、マイホーム購入時に、間取りや広さに興味がいきがちになり、将来のことを考えて住宅ローンを組めていないとすれば問題です。

頭金が少ないのに物件を基準に住宅ローンを組むと、どうしても「借りれる」限度額まで借りてしまいがちですが、むしろ将来に渡り「返せる額」と頭金を基準に、買うことができる物件を選ぶことが重要でしょう。

住宅ローンを借り換えで減らす

マイホームを買うという気持ちになるのは、年収が上がるだろうという期待や実際に昇給があったときでしょう。昇給する会社の業績は良いはずですが、自分の勤める会社以外も業績は良い可能性が高いです。

業績が良くなると、会社は投資をしてさらに利益を出そうとしますので金利が高い状態であることが多いのです。つまり金利が高い時点に住宅ローンを組むことが考えられます。こうした点に思い当たる方は、借り換えによる住宅ローンの見直しを検討してはどうでしょう。



年収400万の住宅ローン借り換え

年収400万前後の方は、住宅ローンの借り換えを検討してみてはどうでしょう。
借り換えには次の3つがあります。

・同じ金利タイプへ変更
・違う金利タイプへ変更
・当初固定金利の期間終了後の借り換え

同じ金利タイプへ変更

変動金利/固定金利など、同じ金利タイプへ変更する場合、借り換えの際に注意する点は「金利」と「手数料」の2点です。金利と事務手数料で試算してみて、総返済額が少なくなる場合は、借り換えを検討しましょう。

違う金利タイプへ変更

違う金利タイプへ変更する場合は、下記のような2パターンがあります。

・変動金利→固定金利
・固定金利→変動金利  

変動金利から固定金利に借り換えするのは、今後の金利上昇を見越して、低金利のうちに固定金利に借り換えるという理由でしょう。この場合、返済総額は増えます。理由は変動金利に比べて固定金利は高いからです。

今の金利ではなく、将来の予測した金利をもとに金利と事務手数料で試算してみて、総返済額が少なくなる場合は、借り換えを検討した方がよいでしょう。固定金利から変動金利に借り換えすると、返済総額は減りますが、将来的に金利が上昇するとそのメリットが失われることになります。

当初固定金利の期間終了後の借り換え

借りていた固定金利の期間が終了した後の借り換えの場合は、新規借入時とほぼ同じ状態で借り換え先の住宅ローンを選ぶことになるでしょう。すでに期間が終了しているので自動的に変動金利になっていますから、どの金利タイプにしても変わらないからです。

期間終了時の経済状況や今後の動向を予想して、全期間固定にするのか、もう一度当初固定金利にするのか、変動金利にするのか選択します。ただ、今の当初固定金利タイプの住宅ローンで当初期間終了後は借り換えしたほうがメリットがあります。理由は、当初期間終了後の金利条件は良くないからです。

年収400万前後の人へのメリット

年収400万円前後で三十代世帯の場合、借り換えのメリットは大きいと考える人が多いようです。ここでは住宅ローン借り換えのメリットについて考えてみましょう。メリットに次の点があげられます。

・総返済額が削減できる
・金利タイプを変更できる
・特典がある

総返済額が削減できる

借り換えの最大のメリットは、総返済額が削減できることです。最近はかなり安い金利の商品がありますので、収入面で余裕がなくて子供の養育費や将来の進学に備えて節約している30代世帯にとって総返済額が削減は生活の質を高める上で必要でしょう。

金利タイプを変更できる

将来の金利の動向を予測し、適切な金利タイプに変更することで、金利上昇による総返済額の増加などの危険を回避できるでしょう。金融機関によって、変動金利が低い場合や、長期固定金利が低い場合などがありますので、目的の金利タイプの金融機関を利用するとよいでしょう。

特典がある

金融機関によって借り換え客を取り込むために保険を付与したり、買い物特典を付与している場合があります。



住宅ローン借り換えと金利動向

2015年は2014年と比べると変動金利はほぼ横ばい、固定金利は0.1%強下落しました。2016年はどうなるでしょうか。結論から先に申し上げると先行きは不透明です。しかし筆者は現在の金利が歴史的に低水準であるのでこれ以上は下げられないと思います。

住宅ローンの借り換えをするのであれば、今の金利の状況が続くうちにしておいたほうがいいのかもしれません。

海外事情から金利動向を占う

金利に影響を与える要因の1つは中国の経済状況です。中国経済はこれまで世界経済を牽引してきましたが、中国の株価が下落しているニュースを耳にした読者もいらっしゃるでしょう。これ以外に最近では、中東情勢の不安定化や北朝鮮の核実験など、経済社会にとって脅威となる要因も増えてきています。

このような事態が続くと投資家は利回りより安全性を優先するので、結果として日本円や日本国債が買われて金利は下がるでしょう。

国内事情から金利動向を占う

現在の低金利は、中央銀行の政策が大きく影響しています。低金利の間に新たな産業を創り、投資を行うことで成長させるとする政府の思惑があるからです。しかし、今のところ新たな成長産業を生み出すことができていないといえます。

経済が上向くと見込みが立てば、この低金利をもたらす政策は近い将来に終わるでしょう。そうすれば金利は上昇しはじめると思われます。ただし2017年は消費税増税が予定されているので、ある期間はその影響で経済成長率は下がるでしょう。

また販売業の業績も悪化するので株価は下落すると思われます。株価の下落は金利を上昇させる要因になります。

住宅ローン借り換えの注意点

借り換えで注意するポイントに次の点があげられます。

・ 借り換えに要する諸費用を確認する
・ 金利タイプの変更は慎重に行う

借り換えに要する諸費用を確認する

固定金利から変動金利に変えることによる返済額の軽減は、将来の金利上昇リスクが伴うので一概にメリットがあるとはいえません。しかし、固定金利から固定金利への借り換えや変動金利から変動金利の借り換えはメリットがあると言えます。

もちろん、事務手数料や保証料なども発生しますので、借り換えにあたってはそれらも考慮する必要があります。借り換えにかかる諸経費が返済額削減効果より大きい場合は借り換えのメリットはありませんが、そうでない場合は借り換えを検討すべきでしょう。

今までは、事務手数料が高かったために借り換えする際は1%以上の金利差が生じることが必要でした。最近は住宅ローンに参入する企業の増加と共に事務手数料も下がってきており、現在の金利が借入金利より0.3%程度低くなっても借り換えによって総返済額を減額できる場合があります。

住宅ローンの借り換えメリットを無料で査定するサービスを行っている金融機関もあるようですから、一度試してみてもよいでしょう。

住宅ローン借り換え手数料比較!諸費用安い銀行は?【損しないコツ】
参照元:住宅ローン借り換え手数料調査部(2016年1月時点 筆者調べ)

金利タイプの変更は慎重に行う

同じ金利タイプの借り換えではなく、違うタイプの借り換えを行う場合は慎重に行うべきです。具体的には固定金利タイプを変動金利タイプに借り換えする場合です。

固定金利タイプは変動金利タイプより高く設定されていますので、固定金利タイプを変動金利タイプに借り換えすると数百万単位の借り換えメリットが発生する場合があります。

しかし、変動金利への借り換えは将来的な金利上昇による返済額の増加が生じるリスクがあります。こうした点も考慮して借り換えを検討しましょう。

住宅ローン借り換え諸費用と期間

借り換えにかかる諸費用

借り換えにかかる諸費用に次のようなものがあります。

・事務手数料
契約時に必要となる手数料のことです。ネット銀行の相場は借り入れ金額の2.1%です。大手都市銀行の相場は31,500円です。

・保証料
大手都市銀行、地方銀行の住宅ローン利用時にかかります。相場は金利に0.2%を上乗せした金額です。一括払いで50万円から150万円です。ネット銀行の場合は無料がほとんどですが、その分事務手数料が高いです。

・印紙税
契約書に貼る印紙代です。1000万円以上5000万円以下は2万円です。1億円以下は6万円です。

・抵当権抹消費用
抵当権抹消を法務局で手続きする費用です。相場は1万円から2万円です。

・抵当権設定費用:登録免許税
抵当権設定をする際にかかる税金です。借り入れ金額の0.4%です。

・抵当権設定費用:司法書士報酬
登記申請する手続きを司法書士に依頼する場合の報酬額です。相場は5万円から10万円です。

住宅ローンを借り換える – 住宅ローン比較
参照元:価格.com (2016年1月時点 筆者調べ)

借り換えにかかる期間

必要な書類を集めたり、現在借り入れている金融機関や借り換えを予定している金融機関との打ち合わせ、税務署や法務局からの証明書発行などを考えると短くても3週間、長くて1か月半程度の期間を要すると考えておきます。

どのくらいかかるの?住宅ローンの審査期間
参照元:住宅本舗(2016年1月時点 筆者調べ)

まとめ

ここまで、住宅ローンの借り換えのポイントを述べてきました。最後にまとめると次のようになります。

・住宅ローンを「返せる額」にする手段として借り換えは有効な手段です。
・固定金利から変動金利への借り換えは現時点の金利ではなく、将来の金利を考えて判断します。
・借り換えにかかる諸経費が返済額削減効果より小さい場合は借り換えを検討します。

特に三十代という若い世帯にとって、今後のライフプランを考える上で住居費をいかに少なくするか今後の生活の質に関係する切実な問題です。是非とも住宅ローンの借り換えを上手に行っていただきたいと思います。