住宅ローンが払えない!マイホームを守るための3つの手段

住宅ローンが払えないとどうなるのでしょう。マイホームを手放すことは大変つらいと思われます。そんな事態にならないために、まず滞納する前にできることをおさえておき対策を立てましょう。目先のことだけを考えていると、後々もっと厳しい状況に陥る可能性が高いので、冷静に収支を把握して対処していきましょう。



住宅ローンが払えないとどうなる?

収入減、健康を害してしまった、など理由は様々だと思われますが、住宅ローンが払えない…そう確信したらまずすべきことは借入先への相談です。詳しくは後述しますが、とにかく「ちょっとくらい大丈夫」などと考えるのは禁物です。

滞納1カ月:電話や通知

住宅ローンが引き落としできなかった多くの場合、まずは借入先の金融機関から支払いのお願いといった電話や通知があるようです。その場合、曖昧に返答せず、返済が難しいので相談したい旨をはっきり伝えることが必要です。

場合によっては、返済条件を見直してもらえたり、一定期間元金の返済が猶予され利息のみ支払ったりといった対応がしてもらえる場合もあります。この段階ならまだ取り返しはつきますので、できるだけ早く金融機関に相談しましょう。

滞納2カ月:督促状・催告書

滞納が2カ月以上になると督促状が届き返済を求められます。それでも滞納が続くと、今度は「催告書」という指定期日までに支払わなければ法的措置を取るという内容の通告書が届きます。これは競売に向けて動き出す、という金融機関からの最終通告であると言えるようです。

遅くとも、この段階で金融機関に出向いて相談するなどの対策を取ればなんとかできる望みはあります。しかし、ここで応じない場合は期限前の全額返済を求められることもあります。1~2回でも滞納してしまうと今後有利な金利のローンに借り換えするということが難しくなる場合があります。

滞納3~6カ月:全額繰上償還請求

住宅ローンの滞納が合計3~6回(金融機関によって相違)になると「期限の利益喪失通知」が届き、ローン残額の全額を繰上償還しなさいという請求が届きます。これは必ずしも3カ月は大丈夫ということではなく、わが家のローン契約の規定には「書面により督促しても、次の返済日までに元利金を返済しなかったとき」という書かれ方がされています。

住宅ローン契約時に”○年○月○日までに○回の分割で返済する”と決められますが、これが規定の回数以上滞納されると”直ちに一括返済しなさい”と借入先から請求ができるのです。

多くはまず滞納回数が規定回数まであと1回となった時点で「期限の利益喪失予告通知」が届き、規定回数と重なった時点で「期限の利益喪失通知」が届くということです。ここまでくると一括返済をするしか道はなくなってしまいます。ですので、この段階になる前に対策を練ることが必須なのです。

代位弁済通知→競売へ

保証会社が介入している契約の場合は、滞納回数が規定に達した時点で、期限の利益損失を通知されると同時に、借入先金融機関は保証会社へ代位弁済を求めます。これは契約者の代わりに、保証会社が金融機関へ一時的にローンを一括返済するということです。

これ以降は保証会社もしくは債権回収会社から債務の一括返済を求められることになりますが、多くは一括返済などできないため任意で住宅を売却するか、競売という法的措置で住宅を処分し返済資金に充当することが必要となります。宝くじでも当たらない限りはマイホームを手放すしかないことになります。

「競売開始決定通知書」が届いた時点で物件を差し押さえされたということになりますが、落札者が決定するまでの間は住むことができます。しかし競売物件の多くは市場価格の6~7割程度と言われています。

競売落札価格で債務が完済できない場合は、債務が残るばかりでなく、引越し費用さえ手元に残らないという最悪の事態になってしまいます。



住宅ローンが払えない場合の3つの手段

1.任意売却

ローンの一括返済をしなくてはならなくなった時点で最も現実的な解決方法は、住宅を任意で売却して競売より少しでも手元に残る資金を増やすことだと考えられます。物件は抵当に入っているため勝手に売却をすることはできないので、専門の機関に依頼して任意売却の手続きをします。

うまく行けば債務をすべて返済して手元に資金が残る場合もありますし、債務が超過してしまっても無理のない返済にしてもらえた上で、新生活開始のための資金を確保してもらえる場合もあります。マイホームを手放すのは悲しいことですが、それ以上にこれからの生活のことを考えなくてはなりません。

専門機関にした場合でも、任意売却にかかる費用については債務者が負担することはないということですので、住宅ローンが返済できないと確信した時点で早めに相談するようにしましょう。悪徳業者にはくれぐれも注意し、信頼できる機関に相談しましょう。

任意売却の無料相談|全国住宅ローン救済・任意売却支援協会
参照元:全国住宅ローン救済・任意売却支援協会(2015年12月:著者調べ)

2.個人民事再生

住宅などの財産を処分せずに、住宅ローン以外の債務を大幅に減額するという「住宅ローン特則」が付加された個人民事再生という法的措置があります。諸条件はありますが、住宅を手放さずに他の債務を圧縮することができる場合があるようです。

ただし個人再生では住宅の資産価値までしか債務の減額ができないため、資産価値が高い場合にはあまり効力を発さないことがあります。例えば住宅の市場価値が1,500万円程度でローン残額が1,000万円の場合、資産価値は500万円ということになります。

住宅ローン以外の債務が700万円とすると、通常は500~1,000万円までの債務は1/5に圧縮され140万円となるところが、資産価値の500万円までしか減額されないということです。給与所得者であれば、2年分の可処分所得(手取り収入)と比較して多い方までしか減額されません。

それを3年で完済するというのが条件になりますので、月々13万円以上を住宅ローンの返済とは別にしなくてはなりません。住宅の資産価値がほぼなくても、給与所得者であれば手取り収入の2年分にまでしか減額されないためかなり厳しいのではないかと思われます。

ちなみに住宅ローン以外の債務がない場合も条件が合えば手続きすることはできますが、住宅ローンは一切減免されず、支払期間を延長するなど返済スケジュールが変更できるというだけになるようです。

数十万程度のまとまった費用が必要になりますし、自己破産と同様の社会的評価を受けることになります。受理されなかった場合、裁判所から破産宣告される場合もあるようです。支払期間が延長されることで総返済額も増えますので、実際に行動に移す人は稀ではないかと考えられますが、どうしてもという場合は専門機関に相談してみましょう。

最低限支払わなければならない金額は,次のとおりです。
ア小規模個人再生手続の場合
一応の目安は次のとおり。
借金等の総額(住宅ローンを除く)が
100万円未満の人総額全部
100万円以上500万円未満の人100万円
500万円以上1500万円未満の人総額の1/5
1500万円以上3000万円以下の人300万円
3000万円を超え5000万円以下の人総額の1/10
(注) ただし,処分できる財産がある場合には,上記の表により
算出した金額と自分の財産を処分して得られる金額とを比較
して,多い方の金額
イ給与所得者等再生手続の場合
上記アの表により算出した金額と,自分の可処分所得額(自分の
収入の合計から税金や最低生活費などを差し引いた金額)の2年分
の金額とを比較して,多い方の金額
ウ住宅ローンの特則を利用した場合
住宅ローンは,上記の支払と別枠で支払を続ける必要があります

出典:

www.courts.go.jp

3.マイホームに住み続ける方法

自宅を売却しても、賃貸という形でマイホームに住み続けることができる「リースバック」という方法があります。これは将来(数年以内)買い戻すことを前提に、いったん第三者に物件を任意売却して住宅ローンを返済し、賃借契約を結んで家賃を支払って住み続けるという方法です。

しかしリースバックは任意売却によってローンが完済する場合でないと実際には難しいようです。そして数年の定期借家契約となるため、それまでに買戻しの目途が立たなければ結局マイホームを手放す羽目になります。

買い戻し価格は売却時の2~3割増が一般的であり、家賃を払いながらそれだけの費用を貯めるのは至難の業でしょう。現在はローンも支払えないが、数年のうちに不動産を買い戻せるだけの貯蓄ができるという稀有な場合に限られるといえます。

自宅に住み続ける方法、住宅ローンの滞納・競売でお悩みの方へ、日本再生支援機構
参照元:日本再生支援機構(2015年12月:著者調べ) またリースバックのように数年で買戻しできる目途が立たない場合は「親族間売買」が成功したという事例もあるようです。これはリースバックと同様に、任意売却し賃借契約を結ぶ方法ですが、売却先を親族にするというものです。

この場合、当事者間で話し合うことによって融通がききやすいので、買戻しの目途が立たなくても賃貸で住み続けることができると期待できます。

ただし親族間売買のために住宅ローンを組むことには金融機関は難色を示すことがほとんどだそうで、成功させるのはかなり難しいようです。どうしてもという場合は、手続きに慣れた専門機関に相談してみましょう。

任意売却での親子間売買、親族間売買とは。自宅に住み続けるには。 | 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会
参照元:一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会(2015年12月:著者調べ)

www.963281.or.jp

住宅ローンを滞納する前に

絶対にしてはならないこと

これまで述べてきた通り、絶対にしてはならないことは”放置”です。金融機関からの電話や通知があれば、速やかに対処するべきなのです。この時点で誤った対応をしてしまうと、その後半年の間に坂道を転がり落ちる羽目になる危険が非常に高いのです。

あとは、返済できないからといって消費者金融などで借り入れをすることは絶対にしてはならないことです。切羽詰まるとそうしてしまいがちですが、それほど余裕のない状態であれば、翌月は消費者金融への返済も増えさらに余裕のない状態になります。

消費者金融は定められた借入枠の中でどんどん借り入れができるため、住宅ローン返済のために借り入れ、消費者金融への返済のために借入枠から借り入れて返済、という負のスパイラルに陥りやすく、あっという間に枠いっぱいまで借り入れてしまう危険があります。

金融機関に相談する

住宅ローンを滞納する可能性が出てきた場合、まずすべきことは借入先の金融機関に相談してみることです。場合によっては、返済条件を見直してもらえることもあるようです。どの対処法になるとしても、早めに動くことが最も大切です。

時期を逃すことで、できたはずの対処ができず結果的に最悪の事態を招くことになりかねません。とりあえず滞納する前に相談に行くべきだと思われます。借入先金融機関にはそれぞれ相談窓口がありますので、ローン契約時の担当者でなくても、そちらに相談にいってもいいでしょう。他にも全国銀行協会などのカウンセリングサービスを利用するという方法もあります。

とにかく一人で抱え込まず、借入先や専門知識のある機関に相談すると解決策が見いだせるかもしれません。いずれにしても早い段階での相談が今後の道を決めると言っても過言ではないと考えます。

金融機関等の相談窓口一覧: 金融庁
参照元:金融庁(2015年12月:著者調べ)

カウンセリングサービス – 全国銀行協会
参照元:全国銀行協会(2015年12月:著者調べ)

支出を減らし収入を増やす

とてもシンプルですが、まず家計を見直しましょう。住宅を手放す羽目になってまで必要な物かどうか、必要と感じられても生活を立て直すまで一旦中止できないかどうかについて考えてみることが必要です。最も効果が大きいと考えられるのは、自家用車を手放すことです。

自家用車を手放せば、車のローン、ガソリン代、保険料、自動車税、車検費用といった高額の出費がまったくなくなります。これは大きいです。とんでもない!車がなくては生活できない!と思われる人もいるかもしれませんが、家を手放すことに比べたら我慢できませんか?

わが家の周りもほとんどの家が2台以上自家用車を保有されています。1台手放せばかなりの節約になると思われます。車のローンがないなら、車を売れば滞納分の住宅ローンが支払えるかもしれません。最も効果的な方法だと思われます。

あとは、保険料を見直すことです。例えば現在のリーズナブルで無期限保障の保険などと比べ、一昔前の医療保険は5日目からしか支払われない上に期限が決まっていることが多いです。そういった役に立たない保険が終身保険の特約としてひっついている場合があります。

これを機会にその部分の特約を外し、新たに外資系保険会社などの数千円の医療保険に加入してみるというのもいいと思われます。特約を外してもその分の保険料が数十万円返戻されることもあります。

また、塾などの学校外教育費を見直す・通信費を見直すなどの地道なこともしてみるべきでしょう。子供を保育園に預けている場合は、保育料の減免ができないかも確認してみましょう。所得の3~5割減などの場合は考慮してもらえることがあるようです。

あとは妻がパートに出る、夫がアルバイトをするなどして収入を増やせないか考えてみましょう。収入を増やして支出を減らせば、必ず余裕は出てきます。その場しのぎの借入は破綻への道を進むしかありませんが、建設的に家計を立て直せば改善する可能性大なのです。



まとめ

このように、住宅ローンが払えない状況に陥った場合、最も大切なことは早めに借入先や専門機関に相談するなどして、適切な時期に適切な対処をすることだと思われます。間違っても借入先金融機関からの通知を放置したり、消費者金融などから借り入れたりしてその場をしのいではなりません。

そして、どう努力しても支払えないという場合は、早めに任意売却の専門機関に相談してみることがいいと思われます。競売にかけられる前にできるだけ高額で売却できれば、ローンがまかなえる可能性もあります。新生活準備金の確保もできるかもしれません。

いずれにしても、せっかくのマイホームを手放すことにならないように、早い段階での行動が必要だと思われます。