マンション管理費相場を徹底解説!知らないと損する管理費の秘密

あまり知られていないマンション管理費の秘密と相場を徹底解説します。現在のマンション管理費が高いと思っている人、これから憧れのマンションに住みたいと思っている人も必見!マンション管理費の相場を知って管理費見直しと賢いマンション選びをしましょう。



マンション管理費は高い?

相場を知っている人は少ない?

「今のマンション管理費はいくら?」と聞かれたらほとんどの人が答えられると思いますが、「今のマンション管理費は高いの?安いの?」と聞かれたら答えに困ってしまう人が多いようです。そのくらいマンション管理費の相場はあまり知られていないようです。

実際、マンション管理費はそれぞれのマンションの立地、設備、管理状況が違うので比較が難しい費用です。ただマンション管理費相場が高くなる要因をいくつか押さえておくと、自分のマンション管理費の妥当性が見えてくるようです。

安ければ良いの?

もちろんマンション管理費が安ければ嬉しいですよね?でも安さだけで判断できないのがマンション管理費なのです。掃除が行き届いていなかったら住み心地が悪くなりますし、メンテナンスがきちんとされていなければ安全面でも心配になります。また綺麗な状態が保たれないと売却する時に「ここに住みたい」と思われにくくなり、結果として資産価値が下がってしまいます。次に具体的なマンション管理費の内訳についてご説明します。



マンション管理費の内訳

管理費と修繕費の違い

通常マンション管理に関わる費用はマンション管理費と修繕積立金で大きく2つに分かれます。

■管理費(日常的な費用)
共用部分の清掃、エレベーターの点検、窓口業務を行う管理人等の日常的な管理の費用です。

■修繕積立金(長期的な費用)
定期的な建物診断を行い、外壁の修理や屋上の防水工事などを行う時のため積立金です。マンションごとに長期修繕計画が設定されていて、何年かごとに大規模修繕を行い、マンションの価値を維持して行くことに使われます。通常、修繕積立金はマンションの築年数とともに修理が必要とされる場所が多くなるため費用が上がるとされています。

修繕積立金があまりに安いと将来大規模修繕工事が必要になった時に資金が不足して、突然費用が必要となる可能性があります。ですので、大規模修繕計画の内容がしっかり決められているかは大切なポイントとなってきます。平成25年度に国土交通省がまとめたマンション総合調査結果によると、長期修繕計画を立てているマンションは全体の89.0%という調査結果が出てきます。

平成25年度マンション総合調査結果によると全国平均で1戸当たりの修繕積立金の額は月1万783円とされています。

平成25年度マンション総合調査結果
参照元:国土交通省(2015年12月著者調べ)

管理組合と管理会社の関係

管理組合とはマンション所有者がつくる建物を管理するための組合のことです。建物の維持・管理のほかに共同生活のルールがこの組合で作られます。そしてこの管理組合が建物管理専門会社へ実際の管理・運営を委託するのが一般的です。管理会社は管理費等の徴収や滞納している場合は催促もします。管理組合と管理会社が良好な関係を持つことで物件の快適さと資産価値を保つことができるのです。

管理組合のしくみ

マンションを購入するとマンション所有者は管理組合の組合員となります。その中で理事と呼ばれる管理組合の役員が管理規約により選出されます。100戸規模のマンションの場合、理事長1名、副理事1名、理事3~6名ほど決められるのが一般的なようです。理事のお仕事は管理組合の役員として、マンション住民及び区分所有者のために管理のお世話をすることで具体的な内容は以下の通りです。

・1管理会社とのやり取り
・2マンションの現状把握
・3住民からのクレーム処理
・4修繕計画の作成
・5会計の管理
・6マンション住民のコミュニケーションづくり

理事は任期としては2年としているマンションが多く、順番に理事の役がまわってくる場合もあれば、くじびき等で決める場合もあるようです。また理事会と呼ばれる会合が定期的に行われ、その中で管理費・修繕積立費の納入状況、管理会社からの会計報告、住民からのクレーム等の情報が共有されます。

管理組合のよくある質問 | 株式会社大京アステージ
参照元:株式会社大京アステージ(2015年12月時点、著者調べ)

マンション管理費の相場

1㎡あたりの管理費の相場

■首都圏マンション管理費の相場(修繕費をのぞく)
不動産経済研究所の首都圏マンション管理費調査によると1㎡あたり216.43円となっています。これを首都圏のマンション平均面積約60㎡で計算すると首都圏マンションの管理費の相場は1万2,985円となります。

■首都圏地域別のマンション管理費は以下の通りです。
・都区部:263.39円/1㎡
・都下:203.79円/1㎡
・神奈川県:194.22円/1㎡
・埼玉県:188.72円/1㎡
・千葉県:193.24円/1㎡

規模(戸数)別・管理費の相場

マンションの規模(戸数)とマンションの高さ(階高)によるマンション管理費の相場の違いも調査からわかりました。

■マンション戸数別のマンション管理費
・49戸以下:256.48円/1㎡
・50~99戸:210.76円/1㎡
・100~299戸:204.61円/1㎡
・300~499戸:208.67円/1㎡
・500~999戸:234.23円/1㎡
・1,000戸以上:311.44円/1㎡

ここから見て取れるのは49戸以下の小規模マンションと、1000戸以上の超大型マンションは管理費が高くなっていることです。大きくても小さくてもある一定の管理コストはかかるので、小規模マンションの場合は「スケールメリット」があまり得られないためのようです。その一方、超大型マンションは「スケールメリット」はありますが、共用施設が充実している豪華なマンションが多く、管理費が多くかかってしまうことが原因と言われています。

高さ(階数)別・管理費の相場

■マンション高さ(階数)別のマンション管理費
・~5階:227.15円/1㎡
・6~9階:208.97円/1㎡
・10~19階:204.03円/1㎡
・20~39階:293.16円/1㎡
・40~59階:305.74円/1㎡

マンションの階数別でも同じように5階建てまでの低層マンションは割高で、20階から59階と階数が高くなると管理費も高くなる傾向があるようです。

管理費が高いマンションの特徴

不動産経済研究所の調査によると管理費が高いマンションの特徴は、40~59階建ての超高層マンションで戸数規模は1,000戸以上の超大型物件、最寄り駅からの距離が徒歩5分以内、平均価格が1億円以上のマンションとしています。利便性が高く設備も豪華な高層大規模マンションなら当然、管理費も高くなるということだと思います。

管理費が安いマンションの特徴

管理費が安いマンションの特徴は、階数は10~19階建てマンションで戸数規模は50~99戸、最寄り駅からの距離が徒歩15分以上、平均価格は2,999万円のマンションとしています。少しでもマンション管理費を減らしたいと考えている方は中層・中規模マンションがおすすめのようです。

首都圏マンション 管理費調査
参照元:不動産経済研究所(2015年12月著者調べ)



マンション購入時の確認ポイント

マンションを選ぶ際にマンション管理費が高くなるか、安くなるかのチェックポイントがいくつかあります。下記の点を注意して選びましょう。

マンション価格の高さ

価格が高いマンションというのは24時間警備体制を取っていたり、コンシェルジュが常駐していたり、スポーツジムがあったりと普通のマンションよりも設備が充実しているため、その分マンション管理費が高くなる傾向があります。マンション施設の充実によって生活の質が向上すると考える人は、相場より高い管理費であっても払う価値があると考えられているようです。

マンション戸数

規模(戸数)別のマンション管理費の相場からもわかるように、戸数が少なすぎてもマンション管理費が高くなりますし、逆に戸数が多くても高くなります。調査結果の相場から見ると戸数100戸以上299戸未満が一番安い価格になっています。

タワーマンション

一般的に「タワーマンション」と呼ばれるのは20階以上のマンションのことです。高さ(階数)別マンション管理費相場からも見てとれるように、20階以上のタワーマンションになると階数が高いほど管理費も高くなります。相場から見ると階数が10階から19階建てのマンションが一番安い価格とわかります。

新築時のマンション価格

中古マンションを買う時に確認したい点がどの時期に売り出された物件かということです。新築価格の値段が高かったマンションは管理費も高くなる傾向にあるからです。リーマンショック前のマンションの新築価格が高かった時期はマンション管理費も高く、リーマンショック後のマンション自体の価格が安かった時期は管理費も安い傾向にあるようです。中古マンションを購入する際はどの時期に建てられた物件かを確認しましょう。

設備の種類、規模

マンション設備の種類や規模によりマンション管理費が高くなるので確認しましょう。例えばプールや噴水などの水を使った施設は水道代もかかり、年月とともに劣化した時のメンテナンスコストが高くなる傾向があるようです。またエレベーターに関しても台数が増えると便利になりますが、そのぶんコストが増えることになります。一般的には70戸に対してエレベーター1台が目安といわれますので、その基準で設備を確認するとよいでしょう。マンション駐車場についても機械式駐車場は管理費が高くつくとされています。

マンション管理費が割安か割高か その相場を知ろう [マンション管理] All About
参照元:All About(2015年12月時点、著者調べ)

マンション管理費、安くなる?

管理費用の内容を確認

現在お住まいのマンション管理費が高いと思っている方は、まずは管理会社に管理費の内訳を明確にしてもらい、各項目の価格の根拠となる証拠を元に管理組合で適正価格かをチェックすると良いようです。必要に応じてマンション管理を専門としているコンサルタント会社に精査を依頼するのもひとつの手です。

管理の内容も警備員や管理人を常駐させる形ではなく、巡回型と呼ばれる週に何度か管理を行うように変更すれば人件費を削れるので安く出来る可能性があります。

管理会社を再検討

マンション管理費が高いと思っている場合や管理会社の対応が悪い等の不満を抱えている場合は、管理組合において管理会社の見直しを検討してもらう方法があります。他社の管理会社と比較することによって費用項目別に現在の管理費の妥当性が見えてくるようです。費用的にもパフォーマンス的にも他の管理会社の方が良いと管理組合で判断した場合は、管理会社を変えることで費用を安くすることが可能なようです。

管理費見直しドットコムではいくつかの管理会社に管理費の見積もりを作成してもらい、比較出来る便利なサイトです。現在の管理費が適正価格なのかどうかの判断材料を得ることが出来ると思います。

管理費見直しドットコム|マンション管理会社から一括見積で費用を削減!!相場、評判も確認!!
参照元:管理費見直しドットコム(2015年12月著者調べ) マンション管理費、修繕積立金はマンション管理会社や組合は必ず見直しが可能です。相場や評判を確認しての見直し、比較見積のご用命は、当サイトへ!

共有資産の活用

マンション管理費は専用庭・バルコニー使用料、駐輪場・駐車場の使用料を含むマンションが多いようです。最近の管理費が値上がりする大きな理由の一つに「駐車場使用料」があります。その背景にあるのは車に乗らない人が増えてきて、想定よりも駐車場利用者が少なくなり管理費が赤字になってしまうからです。

そこで検討されるのがマンションの共有資産である駐車場を外部に貸し出す方法です。ただし管理組合は営利を目的としない社団または公益法人なので、収入は維持管理などの補填にまわすことが前提となります。

マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)|法人税|国税庁
参照元:国税庁(2015年12月時点、著者調べ)

賢くマンションを選ぼう

住宅ローン金利や毎月返済額には敏感になって計算していたけれど、マンション管理費はそこまで深く考えなかったという話を聞きます。マンション管理費は住宅ローンと同じで毎月支払い続けなくてはならない重要な費用なのです。

マンション管理費は安ければ良いとされる費用ではありません。それなりの管理の質を求めるならば、サービス内容も充実していなければなりません。ですので、コストバランスと呼ばれる費用に対してそれに見合ったサービスを受けられているかという点に重点をおいて、マンション管理費の適正価格を見定めていく必要があるようです。

今回ご紹介したマンション管理費相場に関する知識がマンション管理費見直しとマンション選びに役立てば幸いです。 ※本記事の情報は、一般的または筆者個人の調査によるものです。法令などの改正、前提事実や個人状況の違いや変化によって、掲載内容と実際の結果が異なってしまう可能性があります。 従って本記事の掲載内容については一切の責任を負いかねますので、内容の解釈や実践はご自身の責任で行い、専門家に相談されることを推奨いたします。