【賃貸保証会社】は怖くない!利用するメリットと審査基準とは?

賃貸契約をするときに、保証会社の契約が必要だといわれたことはありませんか?最近は、保証会社の契約をしなければ、賃貸契約が出来ないことも多くなりました。では賃貸の保証会社とは何をするところなのでしょうか?その審査基準はどうなのでしょうか?



賃貸の保証会社とは?

賃貸の保証会社とは、家賃保証をしてくれる会社のことをいいます。保証会社は一定の基準をもって、賃貸契約をする借り主の勤め先や収入家族構成などをもとに審査をし、家賃の保証を有料で行うものです。

賃貸契約をする人にとって気になる保証会社の情報です!

賃貸契約をするときに、「この物件は保証会社が必要」といわれたことはありませんか?保証会社は何をする会社なのか?家賃の支払いが遅れたら、厳しい取立てがされるのではないか?など、なんとなく怖い気もしますよね。また、保証会社というのだから、もし審査に通らなかったらどうしようという不安がある人もいるのではないでしょうか。

そんな賃貸契約に必要な保証会社について、なぜ必要なのか、何を保証するのか、審査は必要なのかなどの情報を調べてみました。

保証会社が必要な理由

保証会社は連帯保証人の代わりをするわけではなく、あくまで家賃の保証だけをする会社になります。連帯保証人とは、家賃の保証以外も責任を負う必要があります。では貸主である賃貸のオーナーは、連帯保証人がいれば安心なのではないかと思われるかもしれません。しかしそうでもないようです。

家賃の滞納があった場合には、オーナーは連帯保証人に家賃の支払いを請求できますが、その連帯保証人に支払い能力がなかった場合、家賃の回収ができない可能性があります。そんな時に、保証会社が家賃の立替をしてくれるため、わざわざ連帯保証人へ請求するための手続きや、家賃の支払いが遅くなるといったことが起こらなくなるわけです。

主な保証内容は?

保証会社で行う主な保証内容は、まず家賃滞納があった場合の賃料保証、滞納が続いた場合の明渡し訴訟費用の保証、明渡した後に残された残置物の撤去費用保証、また原状回復費用の保証などがあります。もちろん、保証会社によってその保証内容は異なります。

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参照元:スーモ(2016年5月時点、著者調べ)

保証料はどれくらい?

保証料については、借り主が負担をするものです。保証料には、初回保証料と更新保証料とあり、初回保証料としては、保証内容によって異なりますが、一般的には賃貸料の月額にたいして、20%~100%となっています。また1年更新などの場合、その更新保証料として、賃貸料の月額に対して10%~、または1万円程度の設定となっているようです。

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参照元:アパマンショップ(2016年6月時点、著者調べ)



保証会社利用のメリット

保証会社を利用すると、借り主に対して、また賃貸物件のオーナーに対してのメリットがそれぞれあります。

連帯保証人が不要の場合もある

最近では連帯保証人も必要な場合が多いのですが、連帯保証人が立てられない借り主にとっては、保証会社を利用することで、連帯保証人が不要となることもあり、入居物件を探すにあたって入居が可能になる物件を探す選択肢が広がるというメリットがあります。

賃貸オーナーの安心サポート

賃貸物件のオーナーにとってのメリットとしては、保証会社が毎月の賃料について保証をしてくれるため、もし家賃が滞納されてしまった場合でも、オーナーには毎月家賃が入金されます。賃貸物件にローンを組んでいる場合には、安定した収入が見込めることは安心ですし、滞納時でも督促などをする手間がありませんので、管理業務が軽減されます。

つまり、賃貸オーナーにとっては、保証会社はその賃貸物件にたいしての安心をサポートしてもらえる大切な存在になるわけですね。

保証会社利用のデメリット

保証会社を利用するにあたっては、メリットばかりではありません。やはり、デメリットもでてきます。

保証料の負担

入居者にとっては、契約時に保証会社の保証料が必要となるため、それだけ金銭的な負担がかかることになります。入居にかかる負担が大きくなると、借りようとしている人にとってその負担が難しくなるばあいもあり、入居を避けられてしまう可能性もありますね。

督促は保証会社から

万一家賃を滞納してしまった場合には、保証会社が家賃立替をするため、賃貸物件のオーナーからの督促ではなく、保証会社からの督促となります。その保証会社によっては、厳しい督促をする場合もありますし、悪質な督促をする会社もないとは言えません。

家賃を滞納しなければ何の問題もありませんが、特別な理由で家賃の支払いが遅れてしまう可能性もあるかもしれません。そんな時に事情をきいてもらえるような保証会社であれば問題はありませんが、あまりに厳しい保証会社の場合には、借り主にとってはデメリットとなり得るでしょう。

保証の免責事項

保証会社によって免責事項というものがあり、その免責事項に該当する場合には、家賃を保証されない場合も出てきます。また、保証会社によっては保証契約を終了するという場合もあり、賃貸物件のオーナーにとっては、保証会社をなくすことになりますので、免責事項には注意する必要がでてきます。

例えば免責事項の内容としては、24か月分までの滞納家賃までしか回収できないなどが設けられていたり、免責期間として日数が定められていたりします。

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参照元:株式会社Nextlife(2016年6月時点、著者調べ)



利用するには審査があるの?

保証会社を利用するには、独自の基準による審査があります。では、その審査についてみていきましょう。

審査の必要性

保証会社を利用するにあたっては、審査は必要となります。保証会社は借り主が家賃滞納などをした場合に、その家賃をオーナーへ支払うという保証を行わなければなりません。つまり、それだけの負担を保証会社は負う必要があるということです。

そうなると、明らかに家賃を支払えないという人に対しての保証は、できるだけ避ける必要があるでしょう。家賃を支払えない場合には、家賃の保証とその督促業務が発生するわけですから、保証会社の負担が大きくなるのです。加えて、それでも支払いが難しい借り主であった場合には、保証した家賃の回収が難しいという可能性がでてきます。

保証会社としても、このようなリスクは避ける必要がありますので、保証会社ごとに基準を設けて、審査を行う必要があるのです。

審査時の必要書類

もちろん保証会社によって異なりますが、基本的な必要書類については次のようなものがあります。

■個人への保証
・保証会社申込書
・本人確認書類(運転免許証・健康保険証など)
・住民票
・収入証明書(追加で必要な場合のみ。給与明細書や源泉徴収票など)
・内定通知書(これから就職する場合などに、収入証明の代わりに)

■法人への保証
・商業登記簿謄本
・会社案内など
・決算書や事業計画書など(追加で必要な場合のみ)

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参照元:暮らしっく不動産(2016年6月時点、著者調べ)

審査にかかる時間

審査にかかる時間についても、保証会社によって異なりますが、審査に必要な項目を満たしている状態であれば、早くて1時間程度で審査結果が出るようです。また、保証会社で本人確認や連帯保証人の審査を実施している場合には、その本人確認や連帯保証人の確認がとれるまで審査が終わらない場合もあります。それだけ、審査に時間がかかるということになります。

ちなみに、審査の保留や追加書類が必要となる場合もありますが、こうした場合は決して審査に落ちたというわけではなく、審査のために必要な書類として依頼される場合がほとんどですので、それによって審査が通らないということではありません。

審査基準と審査内容

審査基準や審査内容については、保証会社によって異なりますが、一般的な審査基準として確認しておきましょう。

収入と家賃比率と審査の内容

保証会社での審査では、収入に対しての家賃比率について、目安としては30%程度とされていますが、現在の家賃比率で推奨されているのは、収入に対して25%となっているため、保証会社も25%を目安としているところがあります。

これは、収入の30%に家賃を抑えても、その金額によっては生活が厳しいのではないかと、保証会社が判断する場合があるためで、生活が厳しくなると家賃滞納のリスクが高まってしまいますので、手取り収入を考慮して考えられるのです。

しかし、支払い比率をクリアしたとしても、家賃の金額によっては回収が困難になる可能性があります。例えば、30,000円程度の家賃であれば回収もしやすいのですが、これが150,000円となると回収しにくくなるでしょう。保証会社の審査では高額の家賃の場合、いくら支払い比率をクリアしていても審査に通らないということもある可能性があります。

さらに、借り主の職種や勤続年数、その職業の経験年数などについて短い場合には、審査が難しい場合が出てきます。こうしたさまざまな条件で審査が行われることになります。

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参照元:HOME'S(2016年6月時点、著者調べ)

在籍確認はあるの?

在籍確認については、その状況にもよるところがあります。例えば公務員や大企業で、健康保険証などの確認が取れれば、その会社などに在籍していることが確認できます。在籍確認については、借り主の勤務先情報や勤務状況などによって、ある場合もありますが、必ずあるというわけでもないようです。

信用情報データも確認

保証会社では、過去の申込者や連帯保証人についての滞納データなどを保存していますので、審査時には過去のデータの確認も行なわれます。申し込みした保証会社のデータにより、滞納の履歴がないか、他の案件で連帯保証人になっていないか、また滞納の多い職種や年齢、家賃の価格帯などについても調べていくようです。

しかし、保証会社同士でのこうしたデータ連携は行われていないため、ひとつの保証会社で審査が通らなくても、別の保証会社では審査が通るといったこともあります。なお、全国保証業協会(LICC)などで共有されているデータについては、訴訟などの案件や夜逃げなどの悪質な滞納者のデーターになります。

全国賃貸保証業協会 情報を確認するには
参照元:全国賃貸保証業協会(2016年6月時点、著者調べ)

連帯保証人の有無と信用性

家賃の金額や借り主の職種・年齢はもちろんのこと、連帯保証人についても審査の対象となってきます。保証会社の審査では、滞納時に回収ができる要因を確認していきます。例えば、連帯保証人が親であれば回収がしやすくなりますし、公務員や大企業などの職種であれば、審査が通りやすいといえるでしょう。

また、もし求職中であっても、年齢が若いのであれば仕事につきやすいため審査にはプラスに働きます。逆に60歳以上で求職中の場合には、審査のマイナス要因となってきますので、他にプラスになることはないかを確認します。

連帯保証人になれる人については、年金受給者でも審査が通る可能性が高くなりますが、連帯保証人の年齢や居住状況なども考慮されます。年齢については70歳程度までは許容範囲内であり、また住んでいる場所があまり遠くない場所であれば、問題は無いようです。 連帯保証人にはどのような責任があるかご存知ですか?身内が連帯保証人だったとき、その相続はどうなるのでしょうか?賃貸での連帯保証人の責任は?状況ごとの対処法と必要な基礎知識を確認しておきましょう。

転居の理由も審査の対象

転居の理由については、その理由が明確であれば問題がないのですが、身寄りのない遠くの地域へ転居の場合などについては、何を目的にその物件を必要とするのか疑問に持たれることもあります。保証会社では、滞納時の回収を優先させるため、明確な理由がない場合には追加の書類などを要求されることがあります。

緊急連絡先が必要

保証会社の審査には、緊急連絡先が必要となる場合があります。これは、万一のときに借り主本人、また連帯保証人などへ連絡がつけられることなどが必要だからです。そのため、友人や勤務先の同僚では意味がない場合があります。多くは、連帯保証人以外の家族や親戚など、3新等内の親族が基本となっています。

保証会社は怖くない! 審査と費用と仕事内容と。 | 暮らしっく不動産
参照元:暮らしっく不動産(2016年6月時点、著者調べ)

保証人は必要?

保証会社は、もともと保証人がいない人にとってその保証人代わりとしての役割がありましたが、最近では連帯保証人が必要な場合も多くなっています。

連帯保証人の必要性

保証会社は、家賃の滞納などがあった場合にその回収をする必要があります。借り主本人が、その返済能力が低い場合には、回収が難しくなる可能性がでてきます。こういった状況になった場合には、連帯保証人から回収をする方法をとるため、連帯保証人が必要な場合が多いのです。

連帯保証人については、親や親族などが良いでしょう。もちろん、知人や友人でも可能ではありますが、それについての理由が明確である必要が出てくるでしょう。

保証会社利用の理由は借り主のモラル低下

賃貸物権のオーナーが保証会社を利用するのは、家賃の滞納などがあった場合に、その家賃を保証してもらえ、オーナーの代わりに回収してくれるという点にあります。こうした保証会社を利用しなければならなくなった理由については、近年、借主のモラルが低下していることも要因のひとつになっています。

最近は、人との繋がりが薄くなり、家賃が送れそうなときに連絡がなかったり、電話をしても折り返しの連絡もさえしてこなかったりする人が増えてきているようです。こうした常識的なことができない人が増えてきたのが、保証会社を利用する要因となっているようなのです。

毎月家賃を決まった期日に支払わなければならないという意識や、契約を守らなければならないといった常識が、昔と比べると低くなっているのでしょう。保証会社の加入が必須になってきた理由には、こうした借り主のモラル低下や家賃滞納が増加しているということなのです。

オーナーの安定した運営のために

賃貸オーナーが保証会社を利用するようになったのは、借り主のモラル低下が原因となっていますが、その他には、これまでの連帯保証人だけでは、家賃回収が困難になってきたこと、連帯保証人が機能しないことや責任の認識がない人が多くなったことなどがあるのですね。

保証会社に加入することにより、賃貸オーナーは安定した運営ができるようになり、保証会社の免責を補うために連帯保証人をつけることなどにシフトしていったのです。現在、賃貸の保証会社は、賃貸オーナーや管理会社のために必要なシステムとなっているのです。

借り主が負担する費用

では、借り主が負担する費用について、もう少し詳しく確認しておきましょう。

初回保証料

借り主が賃貸契約をする際には、初回保証料が必要です。この費用については、保証会社によって異なっています。一般的には、毎月支払う管理費なども含めた家賃の合計に対して、20%~100%の範囲内での設定となっているようです。

例えば、「日本賃貸保証(JID)」という保証会社の「JIDトリオ30」という商品では、初回保証料は30%となっています。この場合、家賃の合計が63,000円の物件に入居するにあたり、必要な初回保証料はその30%の18,900円ということになります。

更新料

また、、保証会社を利用すると、賃貸の更新料にプラスして保証会社への更新料も発生します。この金額についても、保証会社ごとに異なっており、1年に10,000円というところもあれば、賃貸の更新と同じ2年更新のタイミングで金額が決まっているところもあります。

例えば、「日本賃貸保証(JID)」という保証会社の「JIDトリオ30」という商品では、2年ごとの更新時に、家賃総額の30%が更新料として設定がされています。

日本賃貸保証について | 日本賃貸保証株式会社
参照元:日本賃貸保証株式会社(2016年6月時点、著者調べ)

保証会社の種類

保証会社は大きく2種類に分かれています。

賃貸管理会社からの指定

賃貸管理会社で指定される保証会社では、大手の場合自社で保証会社を作り、その保証会社以外は利用できないということも多いようです。こうした保証会社の場合は、審査が厳しい傾向があるため、賃貸オーナーが注意する必要があります。

自分で保証会社を選ぶ

不動産会社や賃貸オーナーが自由に保証会社を選ぶこともできます。この場合は、提携しているわけではないので、利用したいときに提携できる自由さがあります。基本的には保証会社については、不動産会社や賃貸オーナーが指定した保証会社を、借り主は利用することになります。

賃貸保証会社のCasa(カーサ)なら保証人不要

近年の保証会社では、連帯保証人も必要とすることが多いのですが、賃貸保証会社「Casa(カーサ)」では保証人が不要となっています。連帯保証人など、立てる人が居ない人もやはりいますが、そういう人にとっては保証人が不要であると、ありがたいですよね。もちろん審査はありますので、その審査に通らなければ利用はできません。

家賃保証・家賃決済・賃貸保証なら、株式会社Casa(カーサ)
参照元:株式会社Casa(カーサ)(2016年6月時点、著者調べ)

英語もOK!外国人向けの保証会社

最近では、外国人の入居希望者も増えています。そんな時に困るのがやはり保証人を探すことでしょう。また言葉が通じないなどの不都合があることも多いものです。保証会社の中には、外国人向けの保証会社もあります。

例えば「GTN(グローバルトラストネットワーク)」という保証会社では、外国人入居者にとってもオーナーにとっても、悩みの種である保証人問題や言葉の問題などを一定に引き受けてくれる保証会社になっています。

GTN(グローバルトラストネットワークス)|外国人向け家賃保証・賃貸住宅保証、不動産お部屋探し【アパート、マンション、オフィス、店舗】
参照元:GTN(グローバルトラストネットワークス)(2016年6月時点、著者調べ)

まとめ

保証会社とは、借り主が家賃を滞納したときなどに、その滞納した家賃を保証してくれるため、賃貸物件のオーナーにとってはありがたい仕組みとなっています。保証会社は、滞納した家賃を保証してオーナーに支払いますが、代わりに保証会社が滞納した家賃の督促などを行うことになります。

この保証会社の費用は、借り主が負担をする必要があり、賃貸物件を契約するときには、敷金や礼金などのほかに初回保証料も必要となってきます。また更新時にも保証料を支払う必要がある場合もあります。保証会社によって、その審査方法なども異なりますので、詳しくは不動産会社や管理会社などに確認をすると良いでしょう。

滞納したときの取立てなど不安もあると思いますが、多くが良心的な会社となっています。しかしその前に、部屋を借りるのであれば、責任をもってその家賃を支払うという借り主側のモラルが何より大切ですね。