マンションの相場とは?検討中なら知っときたい基礎知識と調べ方

分譲マンションを購入するとき、相場を知って比較しながら検討したいものです。そして住み始めたら、自分のマンションにどのくらいの資産価値があるのか気になるものです。相場は実際の取引価格が反映されるものですから、買うとしたらその値段が適正か?売るとしたらいくらで売れそうか?この際調べてみましょう!



1.相場はどうやって比べるの?

坪単価の計算

相場は坪単価で比較します。坪単価とは、一坪当たりの価格になります。一坪は約3.3㎡。正確には国際単位だと3.305785㎡なので、通常は3.3㎡で考えます。畳で言うと、二畳で一坪です。ですから六畳間は三坪ですね。坪単価は、マンション価格÷坪数で求めることができます。

仮に専有面積66㎡で4,000万円のマンションだとしましょう。66㎡を3.3で割ると20ですから20坪ですね。4,000万円÷20坪=200万円、すなわち坪単価は200万円となります。
相場を考える時は、間取りは関係ありません。2LDKでも5DKでも、専有面積の坪単価で比較します。

専有面積ですが、共有でない部分を指します。意外に思われるかもしれませんがベランダは専有ではありません。ですから専有面積は部屋の中だけと覚えておくと良いです。

参考までに売却価格を決めるときは、ルーフバルコニーや専用庭などはオプションのようなものと考えます。ルーフバルコニーなのでプラス50万とか、専用庭でプラス100万といった感じで、専有面積の価格に上乗せします。

坪単価は変動するの?

相場ですから、同じ部屋でも坪単価は変動します。

1990年代のバブル期までは、マンション価格は分譲後も値上がり続けました。土地神話という言葉もあり、不動産価格は下がらないものと信じていた人も多かったです。

2015年現在の日本においては、分譲後に更に価格が上がることは期待出来ません。ですから新築で購入したときが最高値となります。その後は年数が経過することで、じりじりと値を下げるのが一般的です。

人気があると、相場は高い

相場というのは、人気投票にも似ています。よくビューティーコンテストに例えられたりもします。人気があるエリア、人気があるマンションは高くなる傾向があります。

人気を数字で表したものが坪単価と考えるとわかりやすいでしょうか。



2.住みたい街ランキング

このように相場を考えるうえで「人気」は大切な目安になります。毎年発表される住みたい街ランキングですが、2015年では
・一位:恵比寿
・二位:吉祥寺
・三位:麻布十番
・四位:表参道
・五位:自由が丘

いずれもお洒落で洗練されてる街ですね。一度は住んでみたい♪♪という感じでしょうか。

上記は、 不動産大手7社(住友不動産・大京・東急不動産・東京建物・野村不動産・三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス)が運営するマンションポータルサイト「MAJOR7(メジャーセブン)」が発表したものになります。良かったら他のエリアなども掲載されているので、見てみて下さい。

「マンショントレンド調査 第23回 住んでみたい街アンケート(首都圏/関西圏)2015年」 | マンショントレンド調査 | マンション情報のメジャーセブン
「第23回 住んでみたい街アンケート(首都圏/関西圏)2015年」。マンショントレンド調査は、ユーザーニーズ調査を実施し、お客様のマンション選びに有益な情報提供をしています。調査結果については、メジャーセブンサイト内で公開をしております。参照元:MAJOR7(2015年11月著者調べ)

3.マンション相場、現在の傾向は?

空き家が増えている!

不動産相場は二極化の時代に入っています。人気のあるところは更に人が集まり、人気がないところはますます買い手がつかない状況です。

この傾向は、近年ますます深刻になっています。参考になるのが「空き家率」です。空き家率は増加の一途をたどり、今後ますます空き家が増えていくと予想されています。

マンション購入を検討する際、遠い将来に売るときのことを考えるのもポイントの一つです。売れない不動産を抱えると処分に困り、結局は処分もできずに抱えることになるので厄介です。

統計局ホームページ/平成25年住宅・土地統計調査(速報集計)結果の要約
参照元:総務省統計局(2015年11月著者調べ)

敬遠されるマンション

・【駅から遠い】最寄駅から歩いて15分以上かかったり、バス便の場合は敬遠される傾向があります。
・【築年数】1970年代に建築された物件はすでに築40年以上になります。

人気のあるマンション

逆に人気がでているのは
・【アクセスがいい】駅チカだったり、都心に近いと人気です
・【街並みが綺麗】お洒落なイメージが強い地区や、再開発で計画された綺麗な街並みは人気です。最近はタワマンと呼ばれる高層マンションが何かと話題になっています。



4.相場より高かったらどうなるの?

都心では過熱感?

それでは人気が集中する都心の坪単価はいったいどのくらいなのでしょう?新築物件の場合、坪単価は300万円、400万円以上はするようです。最近では相続税対策でマンションを購入する人もいるらしく、坪単価600万円という数字も踊っています。

これは相場を逸脱した感が否めません。新築マンションの購入の際には、そのエリアの平均坪単価を参考にして適正な価格かどうかを判断すると良いでしょう。そうやって相場観が養われてきます。

例えばランキング一位の恵比寿ですが、「恵比寿 マンション 新築 坪単価」で検索をかけると最近分譲したばかりのマンションの坪単価に行く着くことが出来ます。ご自分の気になるエリアでも試してみて下さい。

価格下落のリスク

相場はいつも同じではありません。特に近年都心で相場が上がっている地区では、短期間で急激に上がっている感があります。上記の過熱気味のエリアでも、「ちょっと前300万円前後だったのに…」という話も耳にします。

不動産が適正価格を越えると、売主にとっては利益が大きくなるので良いのですが、購入するほうは負担が大きくなります。

それだけではありません。その価格が一次的な要因で上昇したもので相場から乖離している場合、マーケットはいつかは適正価格に戻ろうとします。つまり、下落するリスクを抱えることになります。

高くても売れる理由は?

以前の相場を知っていれば、明らかに高掴みとなってしまう。なのにどうして売れるのでしょう?それは人を引きつける力のあるエリアだと、他のエリアからも人が流入するからです。その中には相場に関係なく自分の予算で物件を探す人が現れます。

例えば海外からの投資マネーかもしれません。あるいは、郊外の持ち家を売って余生を都心で暮らそうというリタイア後のご夫婦かもしれません。エリアの魅力にマンションの魅力、この相乗効果で相場は上がっていきます。

5.相場より安かったらラッキー!?

相場より安いのはお得!?

逆に相場よりも安い場合は、お買い得感が高くなります。誰しも「安い!」という言葉には弱いもの。特に一生で一番高価な買い物なら尚更です。ただ相場よりも安い場合もぬか喜びは禁物。いつの世も安いのには訳があるものです。

出遅れている場合

大きな要因がない限り、相場は急激には変わりません。ただ最近よくあるのは、地域一体の再開発が進み新築の高層マンションなどが出来る場合です。これまでは空き地だったところが、数年かけて綺麗な住みやすい街になります。再開発中で工事中だとまだお得な段階です。

完成して綺麗な街並が出来上がり、買い物やアクセスが便利になり、住環境が整ってくると人気が出てきます。住人の数が増えて賑やかになり、人が人を呼びます。そして新築マンションが分譲される度に坪単価があがっていきます。こうして相場は上がっていきます。だからアクセスが良い割には、周辺よりも相場が安めで、再開発に既に着手していて数年後には新しい街に生まれ変わる所などは、相場アップが期待できるでしょう。

何かしら負の要因がある場合

住環境というのは、住んでみないとわかりません。もし相場より安い!と感じる場合は、何かしらマイナス要因があることも考えられます。2015年にはマンションが傾くような事態も起きました。これは極端な例になりますが、こういう事態が起きると資産価値が著しく損なわれます。

ただ負の要因と言っても、人は気にするけど自分は気にしない事かもしれません。マンション購入の際には様々な選択のポイントがあります。最寄り駅までのアクセス、自然環境、教育環境、日当たり、地盤、騒音など、人それぞれ住居に求める要素は様々です。結局、相場はあくまでもその時々の時流で決まる単なる目安です。自分の住み心地は自分が決めるという気持ちで、複数の物件を比較検討しましょう。

やっぱり適正価格が一番!

一番良い買い物は、予算内で適正価格ですね。相場はそのための参考価格となるでしょう。自分の部屋が適正価格かどうか見極める際に、相場は大いに参考になりますが、相場に惑わされて拙速に判断しないようにしたいものです。もし可能ならではですが、ちょっと時期を変更する、周辺エリアまで検討地域に含めるなど視点を少し変えてみても良いかもしれません。

ネット上からの情報に加えて、実際に住んでいる人の口コミ情報などが入手できると大いに参考になり、安心ですね。

6.私の部屋はいくらで売れる?

築5年以上なら

マンション相場を今度はもっと絞り込んで考えてみましょう。同じエリアでも、年数、最寄駅へのアクセス、買い物・教育・自然などの住環境で異なります。同じマンション内でも部屋ごとに部屋の広さ、階数、間取りで異なります。

もし同じ建物内に、自分の部屋とよく似た条件の部屋があれば、そこの過去の売却価格が大いに参考になります。ただ売出価格と実際の売却価格には多少ですが、差がある場合があります。実際の売却価格の方が安くなります。

現在では稀に地域の相場が上昇している場所がありますが、ほとんどはそうではありません。過去の売却事例が10年前なら、建物は10年古くなっている訳ですからその分差し引くことも忘れずに。

築5年以内なら

同じマンション内に売却事例がない、あるいはとても少ない場合は、いくらで売れるか見当をつけずらいものです。そういった場合は、近隣の似たような条件のマンションの売却事例をもとに考えます。

それもない場合は、同じ最寄駅を使うマンション、あるいは同じ市内で似たような条件のマンションとなります。

7.売却あれこれ

値段が相場より高い場合

相場より高い金額で売り出した場合は、売れるまでに時間がかかる傾向があります。部屋の中を内覧にきてもなかなか商談に至らない。時間がたつにつれ、内覧に来てる人にとってはいくつか見てるうちの一つで、比較の対象として見学に来ている事に気が付きます。

売却に出している場合、変更できる条件は価格だけです。そこで不本意ながら価格を下げる、そうする事で適正価格へと近づいていきます。

売れないなら賃貸にする!という強気のマンションオーナーさんもいます。相場より高い値段でいつまでも出てるケースもあります。あるいは見かけなくなっても売れたのではなく、売り止めになっただけのこともあります。

いくつある?ただ今、売出し中

人気エリアで居住者の定着率が高く、滅多に売り物件が出ないマンションは売りやすいです。それはそのマンションの過去の売却事例を知ることで見当がつきます。

マンション全体で、過去どの部屋がどんな価格で売りに出ていたのか、現在売出し中の部屋がどのぐらいあるのか調べてみるのも一策でしょう。

8.相場を変えることは出来ないけど

資産価値のために普段できる事

高く売りたいと思っても、自分で相場を変えることは出来ません。ただ、もしあなたが今からマンション選びをするのだったら、人気のあるエリアやマンションで空き部屋の少ないところを選んでください。遠い将来、いつかは売却する日が来るでしょう。人気のあるエリアだったら売却が容易です。

また普段から出来る資産価値を維持するための心がけとして
・理事会などを通じてマンション全体の動向を把握しておく
・部屋は綺麗に使う
など頭の片隅にでも入れておくと良いと思います。

例えば管理費や修繕費、ペットの飼育の可否など購入の際にはポイントとなるケースもあります。

売却のときに気を付けること

相場から乖離していると結局は長く売りに出され、売り残り感が強くなります。理想的には三カ月以内、出来れば半年以内、どんなにかかっても一年以内で決着したいもの。そのための心がけとしては、

・内覧の人が来るときは、いつも綺麗な部屋もさらに綺麗に
・明るく見せる。天気が悪かったら電気をつけるなど明るく見せる工夫を施す
・一般か専任か、自分にあった媒介契約で不動産会社を選択する
・三カ月たっても具体的な話にならなければ、値下げも検討
※本記事の情報は、一般的または筆者個人の調査によるものです。法令などの改正、前提事実や個人状況の違いや変化によって、掲載内容と実際の結果が異なってしまう可能性があります。 従って本記事の掲載内容については一切の責任を負いかねますので、内容の解釈や実践はご自身の責任で行い、専門家に相談されることを推奨いたします。