不動産投資のリスクと対応方法を知って賢い資産運用を!

最近では不動産投資をする人が増えてきました。バブル時代と呼ばれる1980年代後半から1990年代初めには不動産投資を行っている人はたくさんいたようですが、バブルがはじけたときは大きな借金を抱えてしまった人もたくさんいたといいます。不動産投資はリスクを知ったうえで行わないと大きな借金になる可能性があります。



不動産投資とは

基本的知識

不動産投資とは、利益を目的として不動産に投資をすることを不動産投資と言います。

マンションの1室を人に貸す、なども不動産投資ですし、丸ごと一棟購入して空き部屋なく貸し出す、ということも不動産投資です。

不動産投資は、購入した不動産を人に貸すことで得られる収入を、インカムゲインといい、対象となる不動産を購入した際の金額以上の金額で売却することで得られる収入(利益)をキャピタルゲインというそうです。

不動産投資はこの二つの利益を期待して運用するものですので、よく勉強して、情報を得ることが大切だと言えると思います。

傾向としては、人が入りにくい田舎よりも、入れ替わりの多い都心に投資物件を探す人が多いようです。田舎になると皆土地を持っている人もいますし、昔から同じ家に住み続けるなどといった傾向もあるようです。

また、物件自体がそんなに高くないため、永住するのであれば購入してしまったほうが安い、と考える人も多く、なかなか大学などがない限りは、アパートやマンションを借りて住む、という人は少ないかもしれません。

貸し出すことで家賃収入を得ますので、賢く運用すれば毎月安定した家賃収入を得ることができますし、長期的に収益を上げていき、資産形成が可能となっている投資商品となりますが、やはりリスクはつきものです。

リスクと言えば、株式投資やFXなども投資におけるリスクがありますが、不動産も大きなお金を運用するので、損をした場合は大きな借金となります。

投資を行う場合は、メリットだけに食いつかず、リスクもきちんと知ったうえで、賢く運用することをお勧めします。

株やFXとの違い

不動産投資も投資商品になりますが、同じ投資商品でいえば、株やFXなどがあります。

この違いはなにかというと、投資する対象が異なることはもちろんですが、リスク面においても違いがあります。

株やFXなどは、ハイリスクハイリターンと呼ばれている商品で、常に情報収集が必要となり、時間との闘いでもある商品ですが、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われており、株価などで土地の値段が下がってしまっても、短時間で価格が変動する株やFXなどと比較するとリスクが少ないという事が想像できると思います。

そういったことから、投資対象として注目をあびつつある不動産投資ですが、家賃収入だけで生活している人はほんの一握り。

実際はサラリーマンなどを行いながら副業として不動産投資を始めている人や、主婦の方でも不動産投資をしている人がいるようです。

年齢的には大体30代から40代の方が増えているそうで、昔と違い高齢の地主さんだけが不動産投資を行う、ということでもない時代と言えます。



投資物件を探す

購入までの流れ

不動産投資物件を探すためには、まずどうすればいいか購入までの流れをつかまない限り、リスクを先に知ったところでネガティブイメージしかつかなく、具体的な理解もできないと思います。

まずはインターネットや実際に不動産屋に出向いて、いくつかの物件を見てみるとよいでしょう。

特に自分で引っ越しなどの経験が浅い人は、物件を探すことが初心者になりますので、たくさん探してイメージをつかみ、不動産屋の話なども聞く耳を持つ姿勢から行うほうが良いかもしれません。

まずは視覚的にイメージを作り、どのような物件を自分が望んでいるのか、より具体的に知ることをおすすめします。

イメージをつかむ事が出来たら、実際に不動産会社の方と話をする機会をたくさん作り、投資物件についてインターネットだけでは知り得ないような情報などをつかむことができるといいと思います。

また、写真だけでは実際の物件とは印象も大きくかわりますので、実際の物件にたくさん足を運んでみることは早い段階から行うほうがよいでしょう。

はじめよう不動産投資【HOME'S不動産投資】
出典元:Next Co., Ltd.(2015年11月時点 著者調べ)

中古or新築

投資物件として購入するなら、中古と新築のどちらがいいか迷うと思います。中古でも築年数によって差が大きくなりますし、かといって新築をみてみると中古とは当然価格が変わってきます。

新築を運用した場合、その時代の流行を反映した内装や設備が整っている事が多く、人気もあるので空室のリスクを少なくするという意味ではいいかもしれませんが、そもそも購入したときの値段が高いので、利回りで考えると必ずしもメリットが大きとは言い切れません。

逆に中古物件ですと新築と異なり、その時代の流行を反映していない場合が多く、築年数が経っている場合は入居者が限定されてしまう可能性があると思います。

しかし入居があれば購入額が新築よりも安いと思いますので、利回りという点ではメリットがあるのではないでしょうか。

投資をする側が何を求めているかにもよりますが、利益よりもなるべくリスクを抑えたい、という人は新築が向いているでしょうし、リスクよりも利益を重点に置きたいという人は、中古物件が向いているかもしれません。

自分が何を優先としたいか、ということを明確にし、不動産会社の人と良く相談をしてアドバイスをもらいながら物件探しをしていくとよいでしょう。

リスクを知ろう

複数のリスク

ミドルリスク、ミドルリターンの投資商品とはいえ、大切なのはメリットだけに飛びつかず、リスクやデメリットを知ることの方が大切かもしれません。

投資対象が高額なだけに、失敗してしまうと金銭的だけでなく、精神的にもダメージが生じてしまいます。

では不動産投資のリスクはどのようなものか紹介しましょう。

・震災などの災害リスク
これは防ぎようがないリスクです。予測もできないため、いざ災害で投資物件がなくなってしまったりした場合その後どうするか、という対策が重要だと思います。

このリスクを軽減するためには、保険への加入をお勧めします。また、物件を選んでいる段階で、耐震性・防火性の高い構造の物件を探し、選択する、ということが重要な対策といえるようです。

・空き家が続くリスク
せっかく色々情報も収集して、いい物件を購入した、と思いきや実際は空き部屋となり収入が期待できない…そんな怖いリスクも存在します。

当然空き部屋などが多くあり、その状態が長くなるにつれて、収入は入ってきませんので、ただの出費・損失となる可能性が高くなります。

また、自身で考えていた投資に対する予定が狂うなど、全てやり直しになりかねませんので、投資物件を探す際は、周辺がどのような環境なのか、人が住みやすい地域なのかなど、調査が重要となってくると思います。

このリスクを軽減するためには、家賃保証サービスというものを利用したり、利用条件を見直し、緩和することで人を入りやすくする、ということがポイントのようです。

・資産価値などのリスク
世の中の経済事情が変動すると、当然それによっては地価が下落することがあると思います。

そうなると、せっかくのいい物件でも、資産価値が下がる、というリスクが発生するようです。大きな震災などでも経済事情は変動しますが、そういった地価に影響するような経済事情は常に把握しておくことも大切だと思います。

こういった資産価値に対するリスクを軽減するには、エリアの選定を慎重に行うことややマーケット分析が重要だと言えます。

・流動性の低さというリスク
不動産投資は短期的に行うような投資ではないと思います。ある程度安定するまで、長期的に行うものだと思いますので、その場ですぐに現金が必要になった、という急な事情が発生した際、投資物件である不動産をすぐに売却すればいいか、という甘い考えでは投資はうまくいかないと思います。

流動性の低さに対する対応策は具体的にはありませんが、長期的に賢く運用をする、ということがポイントではあるようです。そのためせっかちな性格では向かない人もいると思います。

はじめよう不動産投資【HOME'S不動産投資】
出典元:NEXT Co.,Ltd(2015年11月時点 著者調べ)



リスク軽減

リスクへの対応策

リスクがどのようなものがあるのか代表的なものを紹介しましたが、ある程度把握ができたところでどういった対策を取れば良いか考えておくリスク対策が必要になると思います。

ただ単にリスクに対応できずに泣き寝入りするのではなく、完全には防ぐことはできないものの、ある程度軽減するための対策は必要です。

・火災などのリスク対策
災害など、物件そのものがなくなってしまうリスクについては、正直事前に対策を打つこと自体が難しいと思います。
しかし、2つの対応でなんとかリスク軽減という意味では対応が可能なので、是非出来る対策は打っておきたいものです。

1つ目は、保険に加入しておくことです。不動産投資を行ううえで保険に入らない、ということは考えにくいですが、万一保険に入ることを想定していなかった場合は、リスク軽減のために加入することをお勧めします。

どういった保険かというと、私たちが個人で住むために不動産を購入した際に加入する火災保険や地震保険で対応は可能です。保険を選ぶことも簡単ではありませんが、自宅の保険に加入している同じ会社に相談するのも一つの方法だと思います。

しかし、ポイントは、保険に加入するにも利益と購入した出費とのバランスを考えなくてはいけませんので、損壊したことを恐れ備えに必死になり、保険の掛け金を必要以上に増やすこともおすすめはできませんので、バランスよく運用できる為の保険選びを慎重に行うことをおすすめします。

二つ目は、物件をそれぞれ距離が遠い場所に所有することです。日本全国がいっぺんに災害に見舞われるということは考えにくいです。

出来れば同地域ではなく、異なる地域に複数所有することで天災などのリスクにおいて対応が可能でしょう。

・空室へのリスク対策
貸す部屋が複数あれば、その分利益も多いですが、リスクも大きくなります。しかし、1部屋しか貸し出していない場合は入居しているか、していないかの二つしかありませんので、どちらがいいとは正直選択しがたいです。

では空室へのリスクを軽減させるにはどうしたらよいでしょうか。それはこの部屋が空いているということをとアプローチをし続けることが一つ方法としてあるようです。

物件に自信がない大家さんからは借りたくありませんよね。穴場物件のようなアピールでもいいでしょうし、対象者を絞ることができれば、その対象者に特化してアピールする、ということもできます。

またそれでも入りにくい状況であれば、物件そのものの賃貸料を見直して少しでも早く住んでもらえるような工夫も必要かもしれません。

・流動性の低さへのリスク対策
具体的な方法があるかというと難しいですが、現金で投資物件が購入可能であればそれにこしたことはありません。

しかし多くの方が不動産投資の魅力でもあるミドルリスクにひかれて、始める人もいますので、ローンを組んでいる割合の方が多いと思います。

そうなると仮に失敗してしまったら何千万の借金を背負うことになってしまいますが、会社にきちんと勤務していて、安定した収入があればローンを組める可能性が高いので、あまり借金をしている感覚にはならないかもしれませんが、手を出しやすい投資ともいえるでしょう。

中には本当に昔からの夢で、社会人になった途端に投資物件を購入するために日々の生活を切り詰め、貯金をして購入した、という人もいるそうです。

不動産投資のリスク(1)不動産投資の代表的な3つのリスク | 投資と起業で自由に生きよう
出典元: 投資と起業で自由に生きよう (2015年11月時点 著者調べ)

不動産投資をするにあたり

サラリーマンでも不動産投資をする人が増えた世の中、メリットばかり説明されて、簡単に出来ると思い込んで飛びついてしまい失敗してしまった、という話も聞きます。

投資にはリスクがつきものです。メリットを知ることは投資で利益を得る事が目的とするので、指標としては必要ですしそのメリットに魅力を感じて始める人もたくさんいます。

しかしメリットよりもデメリットやリスクをきちんと知り、それをいかに防止するか事前にきちんと考え、対策を打つ、ということが利益を得るためには重要な課題ともいえるのではないでしょうか。

※本記事は一般的な情報に過ぎず、適用法令等の改正、前提事実や個人状況の違いおよび変化によって、掲載内容と実際の結果が異なってしまう可能性があります。従って本記事の掲載内容については一切の責任を負いかねますので、内容の解釈や実践はご自身の責任で行い、専門家に相談されることを推奨いたします。