<マンションの購入にかかる費用>知っていれば節約になるかも!

手頃な価格のマンションが見つかった!購入しようかな?とお考えの方。ちょっと待って!マンション購入時には物件価格以外にも沢山の費用がかかるんです。契約をするまでに見落としがちな費用を知っておくと、トラブルが防げて節約になるかも!ここではマンション購入に必要な費用を一挙ご紹介!マンションの購入を検討されている方は必見です!



マンション購入に必要な費用を知ろう

手頃な価格のマンションが見つかって、いざ銀行でローンの見積もりをとってみたら物件の価格以外にも色々な費用が追加されていてびっくり!という方も多いはず。

そんな経験をしないためにも、まずはマンションを購入する際に必ず必要な費用を知っておきましょう。

① 住宅ローン費用
銀行で支払う費用です。
金利はもちろん、事務手数料やローン保証料、印紙税などがかかります。

②手付金
売主に支払う費用です。
売買契約時から引き渡しまでの保証金として支払うもので、引き渡し後は売買金額に充填されます。キャンセルする場合は返金されないので注意しましょう。

③登記費用
登記を行う司法書士に支払う報酬と、所有権移転やローンのための抵当権に係る登録免許税が含まれます。

④各種税金
不動産を取得した際には不動産取得税がかかります。また、売買契約書には印紙税がかかり、各種の手数料には消費税がかかります。
固定資産税や都市計画税は1月1日時点の所有者に請求が行われるので、所有権移転日以降の分を日割して売主に支払う場合があります。

⑤保険料
ローンを組む際には火災保険や団体信用生命保険が必要です。その他にも銀行によって各種の保険が用意されている場合があります。

⑥引越費用
新しく家財を買いそろえたり、引越するために必要な費用です。



節約できるかもしれない費用はコレ!

ローン保証料は意外な節約に

ローン保証とは、あなたが住宅ローンを返済できなくなった場合に、あなたの代わりに保証会社が銀行にローンを返済するというものです。

もっともその場合でもローンが免除になるわけではなく、保証会社があなたに請求をしてくるだけなので、あなたには一見メリットがなさそうにみえますよね。

しかし銀行は通常、保証人なしにはローンを貸出ししてくれません。
昔は家族などが連帯保証人になることもあったようですが、今では銀行が保証会社を指定してくるのが一般的です。

この保証料がいくらになるのかは銀行によって金額は様々です。
借入金額と借入期間によって金額が決定する場合が多いのですが、繰り上げ返済をして借入残高が減ったり借入期間が短くなった際に保証料の差額を返還してくれるかどうかも銀行によって差があります。

銀行で住宅ローンの見積もりを取る際には、繰り上げ返済計画なども含めたシミュレーションで、ローン保証料が最終的にどれくらいになるかも聞いてみてください。保証料を一括で支払うと安くなるなど、10万円単位で差がでる場合もあります。

また、保証料を取らない代わりに事務手数料を多くとる銀行もありますので、保証料ゼロ円!という言葉に乗ってしまうとかえって損な場合もあるので注意が必要です。

保険費用はおさえられる?!

住宅ローンを組むうえで、火災保険と団体信用生命保険は必須加入となっている場合がほとんどです。

火災保険はその名のとおり、購入するマンションで火災が発生した際の損害を補償してくれます。内容や金額は保険会社によってさまざまですが、地震による火災を補償するにはオプションで地震保険を付ける必要があるので注意をしてください。

火災保険の保険料を下げたい場合、家財の補償内容を見直してみてください。家の家財に対して過剰な補償金額になっていませんか?また、余分な特約をつけないようにすることも重要です。

団体信用生命保険は、あなたが死亡したり重度障害になった場合にあなたに代わって債務が金融機関に支払われるという保険です。保険料は不要な場合が多いのですが、金融機関や借入期間によっては支払いが必要になる場合もあるので注意しましょう。

また、団体信用保険以外の保険をどうするかがも問題です。例えば怪我や病気で働けなくなった場合、団体信用生命保険ではカバーできません。この場合に備えて特約などがつけられるようにしている金融機関も多いのですが、どこまで保険が必要なのかは慎重に考えてください。

例えば、他に多くの生命保険をかけているのであれば大きな補償は必要ないでしょう。共働きでお互いにしっかり収入がある場合なども、一時的な入院を補償する特約は不要かもしれません。

銀行のローン担当者と保険会社の担当者は異なっているので、住宅ローンを組む時に保険についてはあまり詳しく説明されないことが多いですが、保険内容を限定することで節約にもつながります。保険会社の見積もりをそのまま契約するのではなく、分からないことがあれば担当者に詳しく聞くようにしましょう。

登記費用は借入金でかわる

住宅ローンを組むと購入したマンションには抵当権が付けられることになりますが、その登録免許税は借入金額の0.4%と決まっています。つまり、借入金額が4,000万なら登録免許税は16万円、借入金額が1,000万円なら4万円となり、決して小さな額ではありません。

頭金をたくさんいれて借入を少なくすると、金利はもちろん税金面でも節約になることを念頭に入れておいてください。

引越費用がかさまないためにできること

マンションが決まって、いざ賃貸から引越しようと思ったら莫大な引越費用がかかることが判明した・・。

そんな話、実はよく聞きます。

原因のほとんどは、家財が大きすぎること。ベッドやピアノなどが大きすぎるのでクレーンで吊り下げたりして窓から出し入れすることになった結果、引越費用がかさむということは意外と多いのです。

今後引っ越す可能性がある家庭では、できるかぎり大型家具の購入は控えるか、購入するなら組み立てできるタイプのものにしておくとよいでしょう。引越の時に解体すれば費用が大幅に抑えられます。

また、グランドピアノなどどうしても解体できないものがあるご家庭の場合、今後も買い替えの可能性があるならば、将来的にまた出すことを考えて1階を選んでおくというのも一つの手です。

他にも、前の家で使っていたカーテンなどがサイズ違いで使えず、全て買い替えが必要だった、という場合もあります。カーテンなどは購入した店舗やメーカーなどで寸法直しをしてくれる場合もあるので、一度問い合わせをしてみてください。

廊下の幅などが問題で家具を家に入れられず、結局家具を買い替えることになり引越費用が予算オーバーになった、という場合もありますので、家具やカーテンはしっかりとサイズを測っておくようにしましょう。

新築マンション特有の費用に注意!

新築マンションならではの費用がいくつかあるはご存じでしたか?不動産売買で必ず発生する費用ではないので、ついつい見落としがちになってしまいます。ここではいくつか注意すべき費用のポイントをご説明します。

修繕積立基金って何?

マンションを購入すると、今後のメンテナンスや改修に備えて修繕積立金を毎月支払うのはみなさんご理解いただいていると思います。しかし多くの新築マンションの場合、購入時に毎月の支払とは別にある程度まとまった修繕積立基金を徴収し、今後の修繕積立金不足に備えています。

転売などをする場合でも修繕積立金は戻ってきません。毎月の修繕積立金が一見少ないように見えている物件でも、実は購入時の修繕積立基金として多くの金額を支払う必要がある場合もあるので、トータルでいくら修繕積立金に支払うことになるのかを考えるようにしましょう。

建物には消費税がかかる

土地の売買には消費税はかかりませんが、新築マンションをディベロッパーから購入すると消費税がかかります。

2017年現在では8%の消費税が今後10%に引き上げられると、価格が大きな不動産の売買ではかなり大きな差がでてくるのは明らかですよね。

建物意外にも家財や手数料の手数料も、10%になると影響は少なくなりません。

もっとも、消費税増税後は不動産が売れにくくなってマンションの価格自体が下がるのでは、という声もあり、消費税増税前に買った方が得か、消費税増税後に買った方が得かは一概には言えません。

オプションだらけの物件に注意!

最近増えている安い新築マンションに多いのが、標準設備ではモデルルームにあるような設備がほとんど手に入らず、オプションを大量につけなければならない、という物件です。標準設備では靴箱もついていない、という物件も少なくありません。

自分好みの家にカスタマイズできるという点はいいのですが、オプションをどんどんつけていった結果、気が付けば予算を大幅に超えた住宅ローンを組んでいた、なんてことにならないように注意をしてください。

また、希望していた設備がオプションだと知らずに標準設備で契約してしまい、入居してからオプションが必要だったと知った、というトラブルもよくあります。しっかりと確認しておきましょう。



中古マンション特有の費用

新築マンションだけでなく、中古マンションにも特有の費用がかかる場合があります。ただし一般的には新築よりも中古の方が費用がおさえられるといわれています。

中古マンションは仲介手数料が必要

中古住宅の場合、売主と買主の間に不動産業者が入るため、仲介手数料が必要となる場合がほとんどです。仲介手数料は法律で上限が定められており、その範囲で不動産業者が設定することが可能なので業者によって差がでるのです。

また、不動産業者が売主から物件を買い取り、それを販売している場合などは仲介手数料はかかりません。

結果的に同じように見えるかもしれませんが、仲介と買い取りでは費用に大きな差が出ます。

自分が誰から物件を購入するのかをしっかりと確認しておきましょう。

消費税はかからない?

中古マンションの売買には消費税がかからない、という話を聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。実際、個人間の売買を不動産業者が仲介する場合、新築マンションと違って建物の売買にも消費税はかかりません。

しかしここで注意したいのは、あくまで個人間の売買の場合に限られているということです。例えば不動産業者が売主からマンションを購入して販売する場合、建物の売買には消費税がかかります。ただしこの場合は仲介手数料が発生しません。

取引態様が「仲介」なのか「売主」なのかは重要なチェック項目と言えるでしょう。

一見安い中古物件。でも・・

新築マンションに比べて割安な中古マンション。魅力を感じる方もおおいはず。

しかし中古マンションを全くリフォームなしで使えるケースはかなり少ないでしょう。壁紙だけでも数十万円のリフォーム費用が必要になり、フローリングを張り替えたり畳を入れ替えたり、ガスコンロなどの設備を新しくするとなったら更に費用はかさみます。

こういった費用の発生を考慮して、中古マンションを購入する際にはリフォーム費用の一部を価格に反映させて値引き交渉をすることもできます。可能であればリフォームの見積もりなどを基に交渉してみましょう。

また、最近はフルリノベーションがブームとなっていて、かなりの築年数のマンションを購入する方も増えています。確かにフルリノベーションで見た目は美しくなりますが、経年劣化は否めないもの。引き渡し直後に水回りでトラブルが発生した、なんていくこともよくあります。また、古いマンションは構造上の制限で理想の間取りにはリノベーションできないこともあります。

無用のトラブルを防ぐためにも、中古マンションを購入する前に水回りの配管やマンションの構造をきちんと調べておくことが必要です。

購入した後の費用にも気を付けて

修繕積立金はマンション販売当初は安めに設定されていますが、段階的に引き上げられていく場合がほとんどです。将来的に修繕積立金が引き上げられても住宅ローンが支払えるように考えて住宅ローンを組む必要があります。

昔と違って年齢が上がれば給与が上がる世の中ではなくなってきたため、給与が上がることを見越して住宅ローンを組んだ結果、高齢になってから修繕積立金と住宅ローンが支払えないというケースも多くなってきています。

たとえ修繕積立金が月々1万円だとしても35年で420万円になります。しかもこれは共有部分のみの修繕で、専有部分の修繕費用はもちろん自分で持たなければいけません。将来のリフォーム費用などは自分で用意できるように、早めに資金計画を立てておきましょう。

また、マンションの場合は駐車場の料金がかかる場合がほとんどです。1台目はあまり高額でなくなくても、2代目以降はマンションの敷地外の高額な駐車場を利用しなければならない場合もあります。

他にも管理費がかかるなど、こういったマンション購入後の費用を考えると、初期費用は高くても一戸建ての方がトータルで安くなる場合もあります。しかし戸建もマンションも一長一短。費用だけでなく、あなたのライフスタイルにあった物件を選んでくださいね。